Bij de boer aan tafel grond kopen

Gemeenten maken allang geen grote winsten meer op de aanleg van woonwijken. Projectontwikkelaars, corporaties en bouwers zijn te machtig geworden. „De ruimte verschraalt.”

Vroeger was alles simpel. Als een wijk moest worden aangelegd, dan kocht een gemeente een paar weilanden van de boeren tegen een schappelijke prijs. Je maakte de grond bouwrijp en daarna verkocht je de kavels aan je favoriete projectontwikkelaar of woningbouwcorporatie. Het Rijk sprong bij met vele subsidies. Daar maakten gemeenten per saldo meestal winst op. Veel winst. Met dat geld legde je als gemeente de straten in de nieuwe wijk aan. Je liet er een gemeenschapshuis van bouwen. En vaak was er nog genoeg geld over om elders in de stad verliesgevende projecten overeind te houden.

Die tijd is definitief voorbij, zo stellen de onderzoekers van het Ruimtelijk Planbureau in een vorige week verschenen studie naar de grondmarkt voor woningbouwlocaties in Nederland. Gemeenten hebben nog steeds wel grond en kopen grond bij, maar daarbij maken ze alleen nog bij hoge uitzondering grote winsten. Verstandiger dan zelf grond kopen, staat in de studie, is het om als gemeente te zorgen dat anderen bouwen wat jij graag wilt. Faciliterend grondbeleid, heet dat, en daarvoor hebben de meeste gemeenten nu nog een „blinde vlek”.

Directeur Wim Derksen van het Planbureau: „Gemeenten blijven proberen grond aan te kopen, omdat ze in hun achterhoofd de enorme winsten hebben van twintig tot dertig jaar geleden. Ze dénken dat ze sterk staan met eigen grond, maar in feite lopen ze daarmee grote financiële risico’s. Gemeenten zijn er nog niet achter dat het veel verstandiger is om geen grond aan te kopen, maar te zorgen dat de grond van anderen op een goede wijze wordt bebouwd. ”

Dat de gemeenten geen grote winsten meer maken, komt doordat boeren hebben ingezien dat de waarde van hun grond uiteindelijk wel zeventig keer hoger is als er na een paar jaar woningen, bedrijven of winkels op staan. Zij zijn een hogere prijs gaan vragen. Nog belangrijker is dat er kapers op de kust zijn gekomen. Projectontwikkelaars zijn sinds begin jaren negentig bij de keukentafel van de boeren aangeschoven. Institutionele beleggers. Woningcorporaties. En bouwbedrijven. Zij hebben overal in Nederland gronden gekocht waarvan ze vermoeden of in elk geval hopen dat daar over een aantal jaren woningen zullen staan. Zij hebben grondposities ingenomen.

Hugo Priemus waarschuwt voor de koopdrift van met name de bouwers. Zij doen volgens de hoogleraar ruimtelijke ontwikkeling van de TU Delft niets minder dan „opnieuw de mededinging op de bouwmarkt ontduiken”, dit keer niet door verboden afspraken te maken met branchegenoten, maar door met de aankoop van grond het andere bedrijven onmogelijk te maken daar te bouwen. Priemus: „We hebben het vaak over de verrommeling van het landschap, en het tekort aan woningen. Maar dat zijn alleen de zichtbare gevolgen van het echte probleem, namelijk de ingenomen grondposities. Drie grote bouwers hadden drie jaar geleden grond voor meer dan zeventigduizend woningen in handen, dat is een complete jaarproductie in Nederland. Die grond hebben ze niet gekocht omdat ze zo veel van de natuur of van koeien houden. Ze zullen alles in het werk stellen om deze gronden te kunnen bebouwen, zodat hun werk de komende jaren is gegarandeerd.”

De positie van de gemeenten is danig verzwakt, constateert het Ruimtelijk Planbureau. De eigen grond is langzamerhand aan het opraken, en er komt weinig meer bij. Wat je tegenwoordig doet als je graag een nieuwe wijk bouwt, dat is de grond van de ontwikkelaar kopen. Die geef je in ruil het recht om er te bouwen: de bouwclaim. En dan maar fiks onderhandelen over de door jou gewenste hoeveelheid groen en water, het percentage sociale woningbouw. Elke gemeente wil graag dat de projectontwikkelaar daaraan meebetaalt, maar dat is lang niet altijd af te dwingen. De uitkomst van deze onderhandelingen is vaak dat er wordt „beknibbeld op de publieke ruimte”, constateert directeur Wim Derksen van het Ruimtelijk Planbureau. Meer woningen op dezelfde ruimte. Het bebouwen van groen. Het schrappen van een parkje.

Een deel van de oplossing is nabij. Volgende week behandelt de Eerste Kamer een wet die gemeenten de macht geeft om niet alleen voorwaarden te stellen aan projectontwikkelaars, maar deze voorwaarden ook af te dwingen. Onteigenen kon natuurlijk altijd, maar dat is juridisch lastig en je maakt je er als gemeente niet populair meer.

De nieuwe Grondexploitatiewet maakt deel uit van de herziene Wet op de ruimtelijke ordening en wordt volgend jaar van kracht. Zowel de gemeenten als de grote projectontwikkelaars zijn een groot voorstander van deze wet.

Beleidsmedewerker Lianne van den Houten van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten: „Met deze wet kunnen gemeenten, als ze er tijdens de onderhandelingen niet uitkomen, de ontwikkelaars dwingen mee te betalen aan zaken als het bouwrijp maken van de grond, de riolering, ontsluiting en archeologisch onderzoek.”

De grote projectontwikkelaars, verenigd in de Neprom, zien als voordeel van de wet onder meer dat onwillige, vaak kleine projectontwikkelaars nu óók kunnen worden aangesproken. Bovendien, zegt Neprom-directeur Jan Fokkema, is de lijst aan onderwerpen waaraan de projectontwikkelaars worden geacht mee te betalen „limitatief”. Fokkema: „Er kan ons straks niet langer worden gevraagd om mee te betalen aan een zwembad of een theater in de nieuwe wijk.”

Een échte oplossing zal de nieuwe wet echter niet bieden, verwacht het Ruimtelijk Planbureau. Daarvoor zou je de concurrentie onder projectontwikkelaars moeten bevorderen. Gemeenten zouden bijvoorbeeld veel meer locaties kunnen aanwijzen waar ooit gebouwd mag worden. Ruim bestemmen heet dat. Dat geeft gemeenten de macht om, onvriendelijk gezegd, de projectontwikkelaars tegen elkaar uit te spelen. Wim Derksen: „Nu is het vaak zo dat je nergens anders kunt bouwen dan op die ene locatie. Als er meerdere locaties zijn, zijn al die grondeigenaren concurrenten. En als er concurrentie is, kun je als gemeente eisen stellen.”

De projectontwikkelaars zijn daar een voorstander van, vertelt directeur Frits Nuss van de Nederlandse vereniging van ontwikkelaars en bouwondernemingen. Nuss: „Dat particulieren de afgelopen jaren meer grondposities hebben ingenomen, is een gezonde ontwikkeling. Daardoor is er meer bouwgrond beschikbaar gekomen. Het kopen van grond is een vak apart. Gemeenten zijn daar vaak niet in gespecialiseerd. Het probleem is alleen dat er op zo weinig locaties mag worden gebouwd. Als gemeenten eens wat ruimer zouden bestemmen, dan kunnen de grondeigenaren concurreren.”

Rectificatie / Gerectificeerd

In de graphic Bouwgrond kost het meest in de provincie Utrecht (19 mei, pagina 3) is een verkeerde vermenigvuldigingsfactor vermeld. De prijzen per hectare moeten niet worden vermenigvuldigd met 1.000, maar met 1 miljoen euro.