Turks fruit

In vastgoedland lijken gouden rendementstijden aangebroken. Aanbieders van vastgoedobligaties overtroeven elkaar met ‘vaste’ opbrengsten van 7,5, 9,6 en zelfs 12,8 procent per jaar op prestigieuze bouwprojecten in exotische oorden als Turkije of Dubai.

„U neemt al deel vanaf 50.000 euro en profiteert van hypothecaire zekerheid, terugkoopgarantie, een korte looptijd en maandelijkse uitkeringen.”

Een loterij zonder nieten, zo lijkt het. Volgens onderzoeksbureau PropertyNL staken Nederlanders vorig jaar in totaal 269 miljoen in vastgoedobligaties, 44 procent meer dan het jaar ervoor.

Een vastgoedobligatiehouder bezit geen onroerend goed zoals de vennoot in een vastgoed-cv. Hij verstrekt een lening aan een projectontwikkelaar, die bijvoorbeeld een vakantie- of golfresort laat verrijzen dat hij gaat exploiteren en/of verkopen. Feitelijk beleg je in een droom. En in de hoop dat die droom zich moeiteloos materialiseert, terwijl jij elke maand glimlachend 533 euro fruit per ingelegde halve ton plukken kan.

De brug tussen droom en werkelijkheid kan gammel zijn. Zo is er geen financieel toezicht op effectenaanbiedingen met een inleg van minimaal 50 mille. De aanbieders hoeven dan geen goedgekeurd prospectus en financiële bijsluiter te bieden, geen jaarrekeningen te publiceren en geen informatie te geven over de waarde van de beleggingen of de persoonlijke belangen bij de beleggingen van de directie.

Biedt men tóch een prospectus of bijsluiter, dan zijn die niet bij de Autoriteit Financiële Markten bekend. U moet zelf inlichtingen vergaren. Hoe kapitaalkrachtig is uw aanbieder bijvoorbeeld? Voor een paar euro valt dat te achterhalen in het handelsregister van de Kamer van Koophandel (www.kvk.nl).

Zo is het laatst bekende eigen vermogen van een Amsterdamse bv, die momenteel via televisiereclames 32 miljoen euro ophaalt voor 130 luxe villa’s en 100 zwembaden aan de Turkse kust, slechts 8.868 euro (2005). Van dat bedrag kun je nauwelijks een tuinhuisje neerzetten.

Stel dat u toch meedoet. Dan wilt u maandelijks de beloofde vruchten plukken, plus aan het einde van de looptijd uw inleg terug. Of dat lukt, hangt af van het projectsucces en de zekerheden. De genoemde projectontwikkelaar wil zijn villa’s verkopen voor 31 miljoen euro én 42 miljoen euro verdienen aan een hotel en andere faciliteiten.

Is dat realistisch? U mag het zeggen. Een prettig Middellandse Zee-klimaat is echter niet synoniem met een betrouwbaar investeringsklimaat. Ter geruststelling biedt de aanbieder daarom vaak ‘hypothecaire zekerheid’. U moet zelf uitpluizen wat en hoeveel dat garandeert. Het kan gaan om een tweede of een minder zekerheid biedende hypotheek of om een hypotheekbedrag dat net de rentelasten dekt. Hoe haal je als schuldeiser trouwens je rechten in Turkije? En hoe zullen de huidige politieke spanningen uw investering beïnvloeden?

Toch noemt de Amsterdamse projectontwikkelaar het risico dat u de inleg niet terugkrijgt „zeer klein” in een onofficiële financiële bijsluiter. Zo’n beleggingsbelofte is vrijblijvend, maar kan blijkbaar ongestraft worden gedaan. Want maakt een belofte in het echte leven schuld, in de geldwereld geldt dat slechts als wetten of kleine lettertjes dat bepalen én als je projectontwikkelaar niet in betalingsmoeilijkheden raakt.