Koop een rijksmonument

Wonen of werken in oude, monumentale panden is in trek. Kerken, scholen of een vroegere chocoladefabriek, alles is voorradig.

‘Een rijksmonument vertelt iets over de samenleving in een bepaalde periode. Het zegt iets over de technische en esthetische opvattingen in die tijd. Oude panden hebben een verhaal”, zegt Jan-Willem Andriessen. Hij ziet minstens twee rijksmonumenten per week. Toen hij van de hts kwam, ging hij naar de Technische Universiteit in Delft om architect te worden. Tijdens deze opleiding ontdekte hij dat hij vooral belangstelling had voor het organiseren van bouwprocessen en het beheren van gebouwen.

Toen hij samen met een studiegenoot de restauratie en verbouwing van een monumentaal kantorenpand had begeleid, was hij verkocht. „Het was een fantastisch monumentaal pand in Amsterdam. We trokken de plafonds open en er kwamen ornamenten tevoorschijn. Maar we hadden ook te maken met asbestsanering.” Toch kwam hij na zijn afstuderen in 1999 in de nieuwbouwwereld terecht. Hij ontwikkelde nieuwbouwwoningen in Vinex-wijken.

Omdat hij in zijn werk in contact kwam met eigenaren van monumentenpanden die hun pand kwijt wilden en met mensen die dolgraag in een monument wilden wonen of werken, begon hij met een databank op internet om de vraag en het aanbod op elkaar af te stemmen. Die activiteit is in korte tijd uitgegroeid tot een bedrijf dat hem fulltime in beslag neemt.

Erfgoedmakelaar, zo noemt Andriessen zichzelf. Op www.redres.nl staan inmiddels zo’n 50 monumentale gebouwen en objecten. Niet alleen woonhuizen, maar ook kerken, scholen, een locomotiefloods, een genieloods en een chocoladefabriek. Vaak zijn het panden met een gecombineerde woon-werkbestemming.

De gemiddelde waarde is zo’n 850.000 euro. Meestal staan de objecten alleen op de Redres-site, maar soms staan ze ook bij een reguliere makelaar te koop. Plaatsing op de databank is gratis. Andriessen brengt niet alleen de aanbieders in kaart, maar ook de vragers. Mensen die in een monumentaal pand willen wonen of werken, kunnen hem een zoekopdracht geven.

Als een object alleen bij Redres te koop staat, betaalt de verkoper gemiddeld 1,25 procent van de verkoopsom. Als een huis bij een gewone makelaar te koop staat en Redres levert de koper, spreekt Andriessen met de makelaar af dat zij de courtage delen. „We delen het werk ook. Ik breng de koper aan, maar ik doe geen bezichtigingen. Dat doen de meeste eigenaren liever zelf.” Andriessen komt pas weer in beeld als er over geld gepraat wordt. „Dan is het juist goed om minder betrokken te zijn en je emoties opzij te schuiven.”

De kosten om een rijksmonument in een bruikbare staat te brengen zijn fiscaal aftrekbaar, maar dat geldt niet voor alle kosten. Aan de uitgaven voor instandhouding van een pand betaalt de fiscus wel mee, aan verbeteringen niet. „Het vervangen van oude, verrotte kozijnen is aftrekbaar. Een pand voorzien van isolatie niet”, zegt Andriessen.

In dat geval is soms een deel van de rekening van de aannemer nog wel aftrekbaar, maar de meerprijs van de isolatie niet. Voor eigenaren van monumenten is het soms een teleurstelling om te ontdekken dat het terug brengen in de oude staat ook lang niet altijd aftrekbaar is. De fiscus stelt zich op het nogal rechtlijnige standpunt dat je alleen dingen in stand kunt houden als ze er al zijn. Als de bovenraampjes oorspronkelijk van glas-in-lood waren, maar nu van vensterglas, is het opnieuw aanbrengen van glas-in-lood doorgaans niet aftrekbaar. Ook het opnieuw bouwen van de ooit gesloopte serre, die op alle oude foto’s duidelijk zichtbaar is, wordt niet door de fiscus beloond. Ook binnenwerk is lang niet altijd aftrekbaar.

Ondanks de beperkingen maken ieder jaar heel wat eigenaren van monumentenpanden gebruik van de aftrekmogelijkheden. De regels leiden vaak tot discussie, want het is niet altijd helder wanneer iets noodzakelijk onderhoud is of meer dan dat. Om teleurstellingen te voorkomen is het verstandig om hierover van tevoren afspraken te maken met de Belastingdienst. Meestal komt er dan een taxateur langs die in dienst is van de speciale tak van de Belastingdienst die zich hiermee bezighoudt, het Bureau Monumentenpanden (BBM).

Afspraken vooraf geven niet alleen zekerheid over de aftrekbaarheid, maar hebben ook een ander voordeel. In plaats van de kosten in mindering te brengen op de jaarlijkse belastingaangifte is met de de fiscus af te spreken dat de aftrekbare kosten al in het lopende jaar verrekend worden. Dat gebeurt op dezelfde manier als de voorlopige teruggaaf van de hypotheekrenteaftrek, in maandelijkse termijnen. Zeker bij grote bedragen is dat gunstig, want ondertussen wordt de eigenaar met rekeningen van architecten, schilders en aannemers geconfronteerd.

„Voor dit soort restauratiewerkzaamheden bestonden vroeger verschillende subsidiepotjes”, zegt Andriessen. „Die zijn er niet meer, maar het is wel mogelijk tegen lage rente een lening af te sluiten bij het Nationaal Restauratiefonds.”

www.redres.nl, www.monumenten.nl