Wonen boven de winkel

Veel etages boven winkels staan leeg. Die ruimte moet te benutten zijn. Het zou voor heel Nederland 40.000 extra woningen opleveren. En legio voordelen. Wat houdt het tegen?

Bereikbaarheid van de winkelpanden vormt vaak hoofdbrekens en vergt creatieve oplossingen, zoals hier in de Jodenstraat in Maastricht. Foto Chris Keulen Nederland, Maastricht, 03/04/2007 Wonen boven winkels in Maastricht. Studente Dieuwertje de Backer woont in hartje Maastricht in de Jodenstraat. Voor deze woonvorm zijn er vaak grote aanpassingen en constructies noodzakelijk om de kamers en de woningen bereikbaar te maken. Op de foto een glazen trappenhuis aan de achterkant. van het pand, waardoor de bewoners hun woning bereiken. foto: Chris Keulen architectuur woningen huizen Keulen, Chris

Negen trappen op, vier gangen en drie deuren door. Dat is de weg die studente Dieuwertje de Backer af moet leggen om in haar studio te komen. De Backer woont boven de Perry Sport in hartje Maastricht, samen met dertien anderen. Aan de voorkant van het gebouw, in de winkelstraat, is niets te zien. Maar vanuit een zijstraat is het enorme trappenhuis zichtbaar dat toegang geeft tot de appartementen. Een pas geverfd, goed onderhouden doolhof. „Vrienden raken regelmatig hun oriëntatie kwijt door al die gangen”, zegt De Backer.

Nederland heeft volgens het ministerie van VROM een woningtekort van 170.000 woningen. Tegelijk staan 40.000 potentiële wooneenheden boven winkels leeg zonder dat daar iets mee gebeurt. De meeste verdiepingen boven winkels in oude stadscentra bieden namelijk slechts onderdak aan een stel duiven en stapels dozen vol oude rommel. Technische en financiële obstakels houden de grootschalige exploitatie van woningen boven winkels tegen.

Veel gemeenten proberen sinds de jaren negentig de stadscentra nieuw leven in te blazen. Winkeliers trokken in de jaren ervoor massaal uit hun huizen door de opkomst van grote winkelketens. De huurprijzen per vierkante meter winkelgrond rezen op toplocaties de pan uit.

Maar de stadscentra raakten ’s avonds verlaten en de sociale controle daalde sterk zonder bewoners. Gemeenten stelden daarom subsidies in voor eigenaren die in de bovenste verdiepingen wooneenheden maken. De laatste jaren richtten gemeenten samen met woningcorporaties aparte ondernemingen op die de verdiepingen weer bewoonbaar moeten maken.

De resultaten van die woningprojecten vallen op lange termijn echter tegen. In Utrecht bijvoorbeeld, waar in de periode van 1999 tot en met 2004 230 woningen werden opgeleverd. Sinds 2004 zakte het aantal weer in, momenteel wordt aan nog maar twee projecten in de Utrechtse binnenstad gewerkt. „De gemakkelijke projecten raken op”, aldus woordvoerder Hans Scholten van de gemeente Utrecht.

Paul Penders van de NV Wonen boven Winkels Maastricht beaamt dat de projecten met gemakkelijke toegang tot de bovenste verdiepingen niet meer voor het oprapen liggen. In Maastricht zijn sinds de oprichting van de NV, een samenwerking van de gemeente, universiteit en woningcorporatie Woonpunt, 300 appartementen opgeleverd. In totaal telt de Maastrichtse binnenstad 1.000 potentiële woningen.

De complexe en duurdere projecten schieten in de meeste steden over. Die panden liggen in hartje centrum, waar bouwkranen het winkelend publiek in de weg staan en de ondernemers dus niet happig zijn op een verbouwing. Bovendien is de bereikbaarheid van panden in het centrum meestal minder goed. Dat levert weer extra bouwkosten op, aldus Frans Steffens, adviseur van de Nederlandse vereniging Wonen boven Winkels Nederland.

Ook de verbouwingen zelf zijn ingrijpend en dus kostbaar. Lekkages en verrotte funderingen zijn normaal. „Dan heeft de ondernemer een zeiltje gespannen dat het regenwater moet opvangen”, schetst Steffens. Vervolgens valt de opbrengst tegen. Wonen in het centrum is populair onder starters op de woningmarkt en studenten, maar die groepen zijn weinig kapitaalkrachtig. Een medebewoner van De Backer bevestigt dat: „Het is mooi wonen, maar wel enorm prijzig voor een student.” Voor een studio van circa 25 vierkante meter betaalt hij 540 euro per maand. „Ik woon hier bij gebrek aan beter.”

Een andere hobbel is de toegankelijkheid van de bovenste verdiepingen. De meeste nieuwe bewoners kunnen net als Dieuwertje de Backer niet gewoon door de voordeur naar binnen. Die ontbreekt, omdat de ondernemer vroeger boven zijn bedrijf woonde en via de winkel zijn woning betrad. Het trappenhuis bestaat ook niet meer. „Commerciële vierkante meters zijn goud waard. Een gang van 10 bij 2 meter zit winkeliers alleen maar in de weg”, zegt Steffens.

Het toegankelijk maken van de etages vergt dus de nodige creativiteit. Loopbruggen en trappenhuizen via zijstraatjes en steegjes zijn eerder regel dan uitzondering. De complexe opgangen kosten tijd en geld, waardoor de oplevering van één woning onrendabel is. Maar bij de ontsluiting van een heel blok moeten meerdere eigenaren het eens worden. „Als eentje het project ziet zitten maar zijn buurman niet, kun je alsnog geen dakpan verleggen”, aldus Penders.

Eigenaren en huurders vallen maar moeilijk te overtuigen van de voordelen van wonen boven winkels. „Ze denken: ik verdien er niet veel meer mee en krijg er een hoop gedoe boven mijn hoofd bij”, aldus Steffens. Maar als ze akkoord gaan met koop van de bovenste verdiepingen of verhuur via een woningcorporatie, hoeven ze zelf niet langer voor het onderhoud te zorgen. En op lange termijn is een bewoond stadscentrum met meer sociale controle commercieel aantrekkelijker voor de winkelier.

Verder vinden particuliere eigenaren het volgens Penders vaak moeilijker om afstand te doen van hun pand dan grote beleggers. Kinderen worden het niet eens over wat met hun erfgoed moet gebeuren, waardoor het pand uiteindelijk verloedert. Of winkeliers blijven hopen de bovenste verdiepingen ooit nog als winkelruimte te gaan gebruiken, wat in de praktijk bijna nooit gebeurt.

De technische en praktische bezwaren maken exploitatie voor de meeste partijen onvoldoende interessant om zelf wooneenheden te maken. Gemeenten en woningcorporaties blijven de enige die in de woonprojecten investeren. Dat de projecten met gemeenschapsgeld moeten worden betaald, verbaast Joost Renzenbrink van de NV Wonen boven winkels Groningen niets. „Als de ontsluiting [van de ruimte] eenvoudig en winstgevend was geweest, hadden eigenaars uit zichzelf wel iets geregeld.”

De NV’s die naast Maastricht en Groningen de afgelopen jaren ook in Zwolle, Arnhem, Deventer en Amersfoort werden opgericht, moeten op de lange termijn het aantal woningen boven winkels weer doen toenemen. De ondernemingen nemen eigenaren het administratieve gedeelte uit handen en regelen de projectplannen. „Die bedrijfsmatige aanpak wint het van losse subsidies”, zegt Steffens. „Als we de organisatie en financiering breder aanpakken, moeten de projecten de komende jaren weer op gang komen.”