Boeterente ontwijken

De meeste huiseigenaren hebben niets met de boeterente te maken. Zijn er echter plannen voor het oversluiten of eerder aflossen van de hypotheek dan is deze bepaling cruciaal. De boeterente kan ervoor zorgen dat dit uiteindelijk geen voordeel oplevert.

Contract

Een hypotheek is een lang contract met de bank. Dat is fijn omdat de huiseigenaar weet waar hij aan toe is. Ook de bank vindt die zekerheid prettig. Verbreekt de huiseigenaar het contract, dan wil de geldverstrekker door middel van de boeterente gecompenseerd worden voor de misgelopen rente-inkomsten. Oversluiten van de hypotheek is daardoor pas interessant als de boeterente wordt gecompenseerd door de lagere maandlasten na oversluiting. Ook wie zijn hypotheek eerder wil aflossen krijgt te maken met de boeterente.

Contante waarde

Voor het nemen van een gefundeerde beslissing moet de boeterente dus duidelijk zijn. Maar bij de Vereniging Eigen Huis merkt men aan de vragen van huiseigenaren dat vooral ondoorzichtig blijft hoe de boeterente wordt berekend. Er zijn grofweg twee berekeningsmethoden. Welke uw hypotheekverstrekker hanteert, staat in de hypotheekvoorwaarden. De eerste methode gaat uit van het verschil tussen de hypotheekrente van de rentevaste periode en de hypotheekrente die u voor de nieuwe hypotheek met bijvoorbeeld een looptijd van tien jaar zou betalen op het moment van oversluiten. Stel, u wilt de hypotheek van 300.000 euro met een rentepercentage van 6 procent en nog twee jaar looptijd oversluiten naar een hypotheek met een rentepercentage van 4,5 procent voor tien jaar. Uw rentevoordeel – en het nadeel voor de hypotheekverstrekker – is dan 1,5 procent. Over twee jaar (2×1,5 van 300.000 euro) levert dit een voordeel op van 9.000 euro. De contante waarde van dit bedrag zal de hypotheekverstrekker willen incasseren.

Aflossingsnota

De andere, voor de huiseigenaar minder aantrekkelijke berekeningsmethode neemt niet de rente van de nieuwe hypotheeklening als uitgangspunt maar de rente die nu geldt tot het einde van de oorspronkelijke rentevaste periode. Dus in plaats van de 4,5 procent rekent de bank met het percentage voor een hypotheekrente voor de resterende twee jaar als die nu zou worden afgesloten. Die is vaak lager, waardoor de boete hoger uitvalt.

Om een precies overzicht te krijgen van de kosten raadt de Vereniging Eigen Huis aan een zogeheten pro-forma-aflossingsnota op te laten stellen door de bank. Kijk goed of de in de voorwaarden beschreven berekeningsmethode is gebruikt. De definitieve nota kan overigens nog steeds afwijken door een tussentijdse rentewijziging.

Boetevrij aflossen

De boeterente wordt niet over het hele hypotheekbedrag berekend. Afhankelijk van de hypotheekvoorwaarden blijft een deel van de hypotheek buiten beschouwing. Dit is het deel van de hypotheek – meestal tussen de 10 en 20 procent – dat boetevrij mag worden aflost. In dit verband hebben deskundigen van de Geldgids van de Consumentenbond een handige tip. Zij raden huiseigenaren aan de hypotheek aan het begin van het jaar over te sluiten. Aan het eind van het voorgaande jaar lost u eerst nog wel de toegestane 20 procent van de hypotheek af. Bijvoorbeeld door een tijdelijk krediet af te sluiten. Zo kunt u twee keer profiteren van de boetevrije aflossing per kalenderjaar en dit kan aanzienlijk in de boeterente schelen.

Cleo Scheerboom

Op www.eigenhuis.nl staat een module voor het berekenen van de boeterente.