Hoera, meer mensen uit huis gezet

Twee miljoen Amerikanen hebben moeite hun hypotheek af te betalen en dreigen hun huis kwijt te raken. Even snel staan ondernemers op die van andermans malaise willen profiteren. Medelijden? „Ik ben toch geen sociaal werker.”

Voor twee miljoen Amerikaanse huizenbezitters vormen stijgende hypotheeklasten, betalingsachterstanden en de daaropvolgende uitzetting een noodsituatie. Voor een groeiende groep vastgoedondernemers is dit juist het begin van een profijtelijke tijdperk. De naam van een recent seminar in Florida: ‘Mega Millionaire Mastermind’. Ondertitel: ‘Hoe binnen te lopen dankzij de hypotheekcrisis’.

„Dat het aantal executieverkopen oploopt is een fantastisch fenomeen”, zegt een van de cursusleiders. „Het lijkt steeds moeilijker te worden voor huiseigenaren”, fluistert een ander samenzweerderig. „De buitenkansjes beginnen zich voor te doen.” Daarna schalt uit de boxen een oude hit van popster Bobby Brown: ‘My prerogative’. ‘Mijn voorrecht’. Om rijk te worden.

De locatie is een snelweghotel in Hialeah, een randgemeente van Miami in het zuiden van Florida. De honderd bezoekers van de driedaagse cursus over het aan- en verkopen van woningen van uitgezette bewoners laten zich bijpraten over Amerikanen met aflossingsproblemen, 5 procent van alle huiseigenaren. Ze glimlachen wanneer ze horen dat eenderde van alle vorig jaar afgesloten nieuwe hypotheken van het risicovolle subprime-type is. En reageren uitbundig wanneer hun cursusleiders door de zaal rennen, op een stoel springen of beginnen te schreeuwen.

„Laat maar horen als je een nieuw leven wilt.”

„Oh yeah.”

„Laat maar horen als je met zo min mogelijk werk zoveel mogelijk wilt binnenhalen.”

„Oh yeah.”

„Met één huis verkopen kun je wel 30.000 dollar verdienen. Laat maar horen als je belachelijk veel geld wilt verdienen.”

„Oh yeah.”

„Inderdaad zeg, oh yeah. Amen.”

Er zijn niet veel regio’s in de VS waar de huizenmarkt er slechter voorstaat dan hier. Volgens onderzoeksbureau Realtytrac kende de staat in februari ruim 19.000 gedwongen woningverkopen, één op elke 382 huishoudens. Het aantal executieverkopen is in een jaar toegenomen met 91 procent.

Florida’s huizenmalaise komt na een huizenhausse die de oorzaak vond in de bevolkingstoename van negenhonderd mensen per dag en bovengemiddelde economische groei. Huizenprijzen stegen jaar op jaar met 10 procent, zegt Brad Hunter van onderzoeksbureau Metrostudy Corp. „Wonderlijke hypotheekvormen maakten het bezit van een tweede of derde huis voor menigeen mogelijk.” Met name speculanten wisten de regio te vinden. Zestig procent van alle woningverkopen in 2006 was bedoeld als korte-termijninvestering. Totdat de prijzen begonnen te dalen.

In gezonde huizenmarkten is het gemiddelde inkomen van een regio een remmende factor. In Zuid-Florida „geloofden investeerders niet dat dit voor hen gold”, zegt Hunter. Draagkrachtige gepensioneerden van buiten zouden de markt altijd van vers kapitaal blijven voorzien. Bovendien vulden huiseigenaren hun relatief stagnerende inkomensstijgingen aan met inkomsten verkregen uit hypotheekoversluitingen.

Centrale-bankvoorzitter Ben Bernanke zegt dat de „aanzienlijk” teruggelopen woningverkopen „waarschijnlijk een tijdlang de economische groei zullen vertragen”. In Florida is dat merkbaar. Behalve de bouw melden ook andere sectoren teruglopende resultaten. Scheepvaartbedrijven. Autodealers. Rederijen van cruiseschepen.

Het hotelcongres is georganiseerd door Foreclosures Daily. Het bedrijf verkoopt gegevens over wanbetalers aan handelaren en constateert stevige groei van de bezoekersaantallen. De omzet van Foreclosures Daily groeide volgens het bedrijf zelf met 673 procent tot 2,8 miljoen dollar in 2005. Vorig jaar zou dat nog eens verdubbeld zijn.

„Ik ben buitengewoon sceptisch over dit soort ondernemers en hun voorstelling van de markt”, zegt Andrea Heuson. De hoogleraar vastgoedfinanciering van de University of Miami vreest dat deze markt een fundament ontbeert. „Een ieder die denkt dat je miljoenen kunt verdienen met het handelen in onder dwang verkochte huizen, vergeet dat daar wel kopers voor nodig blijven.”

Volgens Foreclosures Daily is de techniek ongecompliceerd. Het bedrijf wint informatie in over wanbetalers bij rechtbanken en verkoopt deze. De naam van de huiseigenaar, zijn rentepercentage, de hypotheeknemer, het type woning, het adres en het verschuldigde bedrag – allemaal openbaar.

Het doel van de vastgoedinvesteerder is de wanbetaler te overtuigen het huis tegen een schijntje te verkopen omwille van het beperken van de schade. De investeerder kan daarnaast in overleg treden met de bank en een zogeheten short sale overeenkomen. De bank geeft dan een korting op de hypotheek om een executieverkoop te voorkomen – de opbrengst van dat type verkoop, in het Engels een foreclosure, valt al snel tegen. Zodra de investeerder het pand in bezit heeft, volgt de flipping: met winst doorverkopen aan een andere armlastige woningzoeker. Zo gaat dat onderaan de voedselketen van Amerikaanse huiseigenaren.

De handelaren in spe tonen geen medelijden met andermans malaise. „Ik ben toch geen sociaal werker”, zegt de 62-jarige Martin Lebowitz. „Ik ben niet degene die een pistool tegen hun hoofd houdt.”

Bezoeker Chris Coleman heeft zijn eigen problemen. Hij werkt in de hypotheekbranche en hield daar een woning van een half miljoen dollar aan over, evenals 50.000 dollar aan betaalachterstanden. De 36-jarige Amerikaan wordt gedwongen tot een loopbaanverandering. „Hypotheken, daar zit geen geld meer in. Gedwongen woningverkopen is het nieuwe risicoloze verdienen.”