Rodamco kan nog wat leren van de Fransen

Met 11,2 miljard euro is het de grootste overname uit de Nederlandse historie. Wie zijn de vastgoedbeleggers Rodamco Europe en Unibail en wat hebben ze aan elkaar?

Een computerbeeld van de wolkenkrabber Phare, die Unibail in het Parijse zakengebied La Défense bouwt. Foto AP This artist rendition provided Tuesday Nov. 28, 2006 by property group Unibail shows the future skyscraper "Phare" (Lighthouse), center, designed by American architect Thom Mayne and which is due to be completed in 2012 in Paris business suburb La Defense. The curving tower rivals the Eiffel Tower in height and will include wind farm generating its own heating. (AP Photo/Unibail-Morphosis) Associated Press

Als de transactie tussen de vastgoedbeleggers Unibail en Rodamco Europa slaagt, moeten de Nederlanders eens goed kijken hoe de Fransen hun winkelcentra, kantoren en hotels annex congrescentra beheren. Want de Fransen weten meer rendement uit hun portefeuille te halen dan Rodamco. Dat komt, aldus Dick Boer, directeur vastgoed research van zakenbank Kempen & Co, doordat Unibail erg goed is in het managen van winkelcentra. Met promotie-activiteiten, goede parkeergelegenheid en andere aanvullende diensten weet het bedrijf extra publiek te trekken. En dat loont: in Frankrijk en veel andere landen mag de eigenaar van een winkelcentrum de huurprijs namelijk koppelen aan de omzet van de huurders. In Nederland is dat verboden.

Rodamco op zijn beurt biedt Unibail, dat uitsluitend in Frankrijk opereert en lang kon teren op die grote thuismarkt, de mogelijkheid om buiten de eigen landsgrenzen te groeien. Rodamco is actief in vijftien landen en breidt sterk uit in Oost-Europa. „Een zeer belangrijk voordeel”, volgens Michel Varaldo, analist van de Franse bankverzekeraar Société Générale. „De expansiemogelijkheden in Frankrijk waren te beperkt geworden.” Samen worden Rodamco en Unibail de grootste vastgoedbelegger van Europa. De winkelcentra trekken jaarlijks in totaal 700 miljoen bezoekers.

Unibail en Rodamco vormen een goed stel, vinden analisten. Beide bedrijven bezitten vastgoed van hoge kwaliteit op goede lokaties. Geografisch is er nauwelijks overlap tussen beide partijen. Ook de wijze van beheer verschilt: Rodamco richt zich vooral op de aankoop van winkelcentra en haalt winst uit de huur. Unibail belegt niet alleen, maar ontwikkelt ook vastgoed. Dat aspect wordt steeds belangrijker, zo zei Rodamco-topman Maarten Hulshoff tegen deze krant, „omdat vastgoed schaars en duur is.”

Het complementaire karakter van de combinatie maakt wel dat er weinig synergievoordeel te behalen is, volgens Dick Boer van Kempen & Co, bijvoorbeeld door het schrappen van banen. „Rodamco en Unibail schuiven in elkaar zonder dat al te veel koppen hoeven rollen”, zoals Rodamco-topman Maarten Hulshoff het uitdrukte. Het voordeel zit vooral aan de inkomstenkant. Unibail verwacht door de overname van Rodamco zo’n 50 miljoen euro of meer extra inkomsten te kunnen behalen in 2012.

Voor vastgoedkenners komt het bod van 11,2 miljard euro van Unibail op Rodamco Europe gezien alle voordelen niet als een verrassing. De geruchten over een samengaan gaan al een jaar of vijf en sinds begin dit jaar zijn de twee vastgoedbeleggers in gesprek. Toen afgelopen donderdag de koers van Rodamco plots ging stijgen, wisten vastgoedmarktvorsers wat er ging komen.

Als de overname van Rodamco Europe slaagt, gaat het laatste van de vijf bedrijven die van 1979 tot 1999 samen Rodamco vormden, over in buitenlandse handen. In dat jaar werd de Rabobank-dochter afgestoten en in vier regionale delen gesplitst, nadat het vastgoedbedrijf zware klappen had opgelopen door de crisis in Azië. Rodamco Noord-Amerika werd als eerste overgenomen, door de Amerikaanse vastgoedmaatschappij Rouse and Simon. De Israelische vastgoedbelegger Brack Capital kocht de Britse tak en de Aziatische poot werd in 2004 overgenomen door ING. En nu is dan Rodamco Europe aan de beurt.

Maarten Hulshoff, eerste man bij Rodamco sinds 2001 en inmiddels zestig, vertrekt zodra de deal rond is. „Op een schip kan maar één kapitein zijn”, zoals hij gisteren zei. „Unibail-topman Guillaume Poitrinal is twintig jaar jonger dan ik, dit is een mooi moment om het roer over te dragen.” Over de naam van de nieuwe combinatie wordt nog nagedacht.

Breaking views: pagina 17