Woningbezit VS risico voor Nederlandse banken

Hypotheken aan arme huishoudens brengen grote risico’s met zich mee, niet alleen voor huiseigenaren, maar ook voor de grote zakenbanken die de hypotheekbanken financieren.

President George W. Bush zegt regelmatig trots te zijn dat meer Amerikanen dan ooit tevoren een woning bezitten. „Het bezit van een woning is de kern van de Amerikaanse droom”, aldus de president afgelopen zomer. Eind vorig jaar bezat 69 procent van alle huishoudens een woning. Ter vergelijking: in Nederland is dat 56 procent.

Maar woningbezit is ook een risico, ervaren nu veel, vooral arme Amerikanen. Drie vragen over het risico van deze leningen.

1Waarom komen veel woningbezitters nu in de problemen?

Daartoe uitgenodigd door geldverstrekkers als Ameriquest (nu in liquiditeitsproblemen) en OwnIt Solutions (inmiddels failliet), namen veel arme Amerikanen met een lage kredietwaardigheid ‘een hypotheek op de toekomst’. De voortdurende stijging van de huizenprijzen zou voor hen als vanzelf de hypotheek betaalbaar maken. Een typische hypotheek voor de arme Amerikaan kent een lage aanvangsrente die scherp omhoog gaat na zo’n twee jaar. Het idee is dat vóór deze rentesprong (van soms wel 5 procentpunt) de woningbezitter een nieuwe hypotheek kan afsluiten tegen een gunstiger rentepercentage, gebruik makend van de hogere waarde van zijn woning. Dat gaat goed zolang de huizenprijzen stijgen en de rente laag blijft. De laatste maanden stijgt de rente en stijgen de huizenprijzen niet of nauwelijks. Een nieuwe hypotheek afsluiten lukt niet of kan alleen tegen een rentepercentage dat niet is op te brengen. Vandaar dat veel arme Amerikanen nu gedwongen zijn hun huis te verkopen.

2Hoeveel huizenbezitters zijn hierdoor getroffen?

Inmiddels kan 14 procent van de huiseigenaren met ‘extra risicovolle’ hypotheken de maandlasten niet langer voldoen. Volgens een studie van de Wharton Business School heeft 6 procent van alle huizenbezitters een risico-hypotheek met variabele rente. Dat betekent dat op dit moment 650.00 huiseigenaren tegen een gedwongen verkoop aanzitten, bijna één procent van alle huizenbezitters. Dit aantal zal naar verwachting verder oplopen, tot maximaal 2 miljoen huishoudens. Zij zijn vooral te vinden in zuidelijke staten en onder de zwarten. Een op de drie zwarte huiseigenaren sluit zo’n extra risicovolle hypotheek af, tegen een op de tien blanke huiseigenaren.

3Wie draagt precies het risico van deze hypotheken?

De risico’s liggen niet alleen bij de huiseigenaren en de hypotheekbanken die hen de lening verstrekken. De hypotheekbanken verhandelen de hypotheken weer. Zij verkopen de hypothecaire leningen aan onder meer zakenbanken zoals Merrill Lynch. In ruil daarvoor ontvangen de hypotheekbanken geld dat zij weer uitlenen.

De hypotheekverstrekkers zijn verplicht de leningen weer terug te kopen als veel van de onderliggende hypotheken slechte leningen blijken te zijn. Dat is nu voor veel van deze hypotheken het geval, vandaar dat de grote zakenbanken weer van de hypotheken afwillen. De zakenbanken huren veel consultants in om na te gaan welke leningen zij weer kunnen terugverkopen aan de hypotheekbanken. Advocaten zijn ook druk in de weer, want er dienen veel rechtzaken over.

Deze activiteiten zijn deels tevergeefs: de hypotheekbanken kunnen niet aan hun verplichtingen voldoen. De hypotheken zijn vaak hoger dan de waarde van de woning. Bij executieverkoop blijft een deel oninbaar. Kortom, ook veel zakenbanken en investeerders lopen risico. Naar verluidt zit achter 60 procent van alle risicovolle hypotheken een ‘Wall Street’-financier. Ook Nederlandse financiële instellingen zijn betrokken: Aegon en ING hebben in Amerikaanse risico-hypotheken belegd.

Breaking views: pagina 29