Tobben op de huizenmarkt

Elk jaar weer worden de huizen duurder. En dan zijn er ook nog eens te weinig.

Maar hoe moeilijk de starter op de huizenmarkt het ook heeft, hij blijft kritisch.

Startersleningen, koopsubsidie, generatiehypotheek: iemand die voor het eerst een woning koopt, wordt aan alle kanten geholpen. Want een betaalbare woning is nauwelijks te vinden. Maar is dat wel zo?

Zo’n zeshonderdduizend mensen willen tussen nu en vijf jaar voor de eerste keer een eigen woning kopen. Deze starters verhuizen vanuit het ouderlijk huis of komen uit een huurwoning. Ze zijn vaak jong en net begonnen aan hun arbeidscarrière.

Sinds 1 januari mag hun hypotheek niet groter zijn dan 4,5 keer het bruto-jaarinkomen, zo hebben banken in een nieuwe gedragscode afgesproken. Bij een modaal inkomen (30.000 euro) is dat zo’n 135.000 euro. Voor hoogopgeleide starters met goede inkomensperspectieven is dat overigens meer. Die kunnen nog altijd tot ruim zes keer hun inkomen lenen, bleek onlangs uit een rondgang langs hypotheekadviseurs, makelaars en banken.

Maar ook dat is niet genoeg. De gemiddelde koopwoning kost meer dan twee ton: bijna 236.000 euro, om precies te zijn. „Voor een leuke eengezinswoning heb je dus ruim anderhalf keer modaal nodig”, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar volkshuisvesting aan de TU Delft.

Voor veel starters is een eigen huis kortom te duur. Hoe komt dat?

1Een belangrijke oorzaak is het tekort aan nieuwbouwwoningen. De woningproductie liep terug van gemiddeld 90.000 in de jaren negentig tot circa 70.000 vorig jaar. Daardoor is de doorstroming op de woningmarkt gestagneerd. Het is moeilijk een woning te vinden en dus blijven veel mensen zitten waar ze zitten. Dat betekent: dure koopwoningen, te veel inschrijvingen voor nieuwbouwprojecten en lange wachtlijsten voor huurwoningen. De woningmarkt zit op slot.

2Mensen konden de afgelopen jaren steeds meer voor een huis betalen, zodat de prijzen van koopwoningen nog eens extra stegen. Dat kwam door stijgende inkomens, versoepelde hypotheekvoorwaarden (twee inkomens mochten bij elkaar worden opgeteld) en een dalende hypotheekrente. Ook kwamen er nieuwe hypotheekproducten, waarmee meer geld kon worden geleend. De aflossingsvrije hypotheek, bijvoorbeeld.

3Vergeleken met 1985 zijn de huizenprijzen ruim verdriedubbeld. Volgens hoogleraar Boelhouwer zijn de huizenprijzen in Nederland „extreem hoog geworden in vergelijking tot het buitenland”. Boelhouwer: „De norm is tegenwoordig dat je met zijn tweeën moet blijven werken. Begin jaren negentig kon je als politieagent of leraar een redelijke woning ergens in een suburb kopen. Dat is nu heel moeilijk geworden.”

Bas Millenaar is directeur van hypotheekadviesketen De Hypotheker. Oktober vorig jaar overhandigde hij in Den Haag aan vertegenwoordigers van CDA, VVD, PvdA en D66 het ‘Woonstartboek’, een samenvatting van klachten van negenhonderd starters die naar een speciaal meldpunt van de De Hypotheker hadden gebeld. Bij die gelegenheid zei Millenaar: „Wij krijgen vaak mensen langs die te weinig kunnen lenen om een huis te kopen. Veel mensen met lage inkomens en alleenstaanden komen al helemaal niet meer langs.”

Wie er wel in slaagt een woning te kopen, besteedt maandelijks een veel groter deel van zijn inkomen aan woonlasten dan een starter in het verleden. Meer dan eenderde kwijt zijn aan je woning is allang geen uitzondering meer.

„Het is een zeer kwetsbare groep, die bij de eerste de beste financiële tegenslag in de problemen kan raken”, zegt Dirk Brounen, die werkt bij het Woningmarkt Expertise Centrum van de Erasmus Universiteit. „Ze steken zich fors in de schulden om een hypotheek te nemen. Het zijn potentiële probleemgevallen. Kijk maar naar de stijging van het aantal gedwongen woningverkopen.”

Ook het nieuwe kabinet maakt zich zorgen. In het regeerakkoord staat dat „meer bouwen met kwaliteit nodig is om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen, de herstructurering van oude stadswijken een impuls te geven en ervoor te zorgen dat starters op de woningmarkt aan een betaalbare, geschikte woning kunnen komen”.

Toch is lang niet overal het aanbod aan betaalbare woningen klein. Starters kunnen er zélf iets aan doen om een betaalbare woning te vinden.

1De prijzen verschillen per regio. In Amsterdam, Utrecht, Gelderland, Brabant, het Groene Hart en de Utrechtse Heuvelrug zijn de huizen duur. Maar in grote delen van de rest van het land zijn de prijzen lager. Volgens woningmarktcijfers.nl, een website die zich baseert op verkoopprijzen van het kadaster, was bijna de helft van de woningen die in 2006 werden verkocht, goedkoper dan 200.000 euro.

2Zelfs in de Randstad zijn goedkope woningen te vinden. In Rotterdam en Den Haag staan veel betaalbare appartementen in oude stadswijken leeg. Probleem is hier: de starter wil er niet wonen. „Het is toch vaak de onderkant van de markt”, zegt hoogleraar Boelhouwer. „De appartementen en de buurt zijn niet al te best. Er is veel achterstallig onderhoud.”

3De eisen van starters zijn vaak te hoog. Ger Hukker, voorzitter van de ‘vakgroep wonen’ van de Nederlandse Vereniging van Makelaars: „Starters zijn een beetje verpest. Ze willen minimaal tachtig vierkante meter, een moderne keuken, een moderne badkamer en een tweede wc boven. Hun verlanglijst liegt er vaak niet om.”

De berichtgeving over alsmaar stijgende huizenprijzen en onbetaalbare woningen voor starters roept „een eenzijdig beeld op”, concludeert adjunct-directeur Bram van de Pas van woningmarktcijfers.nl. „Het is voor starters niet makkelijk, maar zeker niet onmogelijk.”

Toch staan rijksoverheid, corporaties en gemeenten in de rij om juist starters op weg te helpen. Het overheidsbeleid is erop gericht het eigenwoningbezit te bevorderen. Want, zo is de redenering, veel mensen willen dat graag. Zo bouwen ze eigen vermogen op. Ook voelen ze zich met een eigen huis vrijer en zelfstandiger. En ze tonen meer verantwoordelijkheid voor hun woning en hun woonomgeving.

Maar of initiatieven als startersleningen, koopsubsidies en generatiehypotheken helpen?

„Zulke oplossingen zijn binnen twee jaar weer verdisconteerd in de prijzen”, zegt hoogleraar Boelhouwer. „Als je een koper meer geld in handen geeft, kan hij ook meer betalen voor een woning.” Andere maatregelen zijn nuttiger, volgens hem. Vooral: meer woningen bouwen. Boelhouwer: „Het rijksbeleid is nu: 80.000 tot 90.000 nieuwe huizen per jaar. Maak daar nu eens minimaal 100.000 tot 120.000 van, een paar jaar lang.”

En, zegt Ger Hukker van de Nederlandse Vereniging van Makelaars, denk eerst eens aan stadsvernieuwing in de binnensteden. „Dat is de toekomst. De binnenstad is toch de plek waar veel starters willen wonen.”

Een overzicht van initiatieven om starters aan een huis te helpen (en van adressen waar je moet zijn) staat op nrc.nl/binnenland