Een dure valkuil

Voor (potentiële) eigenaren van een huis op erfpachtgrond is het zaak alert te zijn op de erfpacht. Elke verandering kan grote financiële gevolgen hebben. Makelaar en notaris moeten veel betere voorlichting geven.

Stel u kunt een ideaal huis huren; de huisbaas waarschuwt wel alvast voor het feit dat hij op termijn de huurprijs zal aanpassen. Hoe hoog de maximale huurprijs wordt, wil hij echter niet zeggen. De meeste mensen zouden vriendelijk bedanken en op zoek gaan naar een andere woning.

Toch is dit de situatie waar veel kopers van een koopwoning waarop erfpacht rust zich in bevinden. Bij het kopen van een huis is het niet vanzelfsprekend dat daarmee ook de grond onder het huis eigendom van de koper wordt. In verschillende gemeenten is sprake van erfpacht en huurt de eigenaar van het huis de grond onder de woning van de gemeente. Hiervoor wordt een jaarlijkse canon – de huur – betaald.

De consequenties van erfpacht zijn echter lang niet voor alle kopers duidelijk. Een risico, want wijzigingen in de erfpacht kunnen voor grote financiële problemen zorgen. Bijvoorbeeld bij de afloop van het zogenoemde tijdvak van de erfpacht. De hoogte van de canon wordt in de regel over een lange periode vastgesteld; meestal voor een tijdvak van 50 jaar. Bij afloop van deze periode kan de eigenaar van de grond, de gemeente, besluiten tot een herziening van de canon.

In de praktijk bijna altijd synoniem voor een fikse lastenstijging voor de eigenaar. Vaak wordt de hoogte van de nieuwe canon bepaald op basis van de grondprijs; die is de laatste jaren flink gestegen. Daardoor werden huiseigenaren in bijvoorbeeld Amsterdam en Haarlem bij de afloop van het tijdvak tot hun schrik geconfronteerd met verhogingen tot wel 300 procent.

Veel mensen snappen nog maar weinig van de werking van erfpacht, weet notaris Eelco Dijk, hoofd praktijkgroep onroerend goed van Loyens & Loeff in Amsterdam. Hij publiceerde regelmatig over het onderwerp. De informatie over de mogelijke uitwerking van de erfpacht is in zijn optiek onvoldoende. „Huiseigenaren hebben bijvoorbeeld niet in de gaten welke invloed een aflopende erfpachttermijn op de verkoopwaarde van het huis kan hebben.”

Potentiële kopers nemen de hoogte van de canon mee in de prijs. „Voor de verkopende partij kan de opbrengst daardoor wel eens minder zijn dan de prijs waarvoor het huis in het verleden is verkocht.” Hoeveel mensen hierdoor in de problemen komen is niet bekend.

Een en ander heeft de discussie over de houdbaarheid van de erfpacht verder aangezwengeld. Een aantal gemeenten (waaronder Schiedam) heeft besloten de heffing af te schaffen en de grond te verkopen aan de eigenaren. Tot genoegen van de Vereniging Eigen Huis, de belangenvereniging voor huizenbezitters die oordeelt dat de waardestijging van de grond ten goede zou moeten komen aan de eigenaar en niet aan de gemeente.

De politieke belangen om het stelsel wel te behouden zijn echter groot; gemeenten als Amsterdam baseren een groot deel van de begroting op de inkomsten uit erfpacht. Geld dat bijvoorbeeld wordt aangewend voor stadsvernieuwing.

Partijen lijken het er wel over eens dat de informatieverstrekking van de huiseigenaren beter moet. Dit onderwerp staat dan ook nadrukkelijk op de agenda van het grote congres over erfpacht voor onroerendgoedpartijen dat volgende week plaatsvindt. Hierbij wordt ook nadrukkelijk aandacht besteed aan de rol van de makelaar en de notaris.

Notaris Dijk betreurt het dat bij kooptransacties de erfpacht te weinig aandacht krijgt. Als notaris wijst Dijk huizenkopers op de erfpachtbepalingen in de koopakte. „Maar ik besef dat ik als notaris pas relatief laat in het traject intreed; bij het tekenen van de voorlopige koopakte. Daarom wijzen goede makelaars hun klanten hier ook op”, zegt Dijk. Hij vindt dat het beter kan. „Ook op een woningsite als Funda zou de informatie over de hoogte en looptijd van de erfpacht direct duidelijk moeten zijn.”

In de tussentijd doen (potentiële) kopers van een huis op erfpachtgrond er goed aan de informatie erover boven tafel te krijgen. De voorwaarden waaronder de grond in erfpacht is uitgegeven staan in de erfpachtakte.

Droge maar essentiële stof. Deze akte geeft aan welke Algemene Bepalingen van de gemeente van toepassing zijn. Let op: Die worden periodiek aan de eisen van de tijd aangepast; gemeenten gebruiken dus gelijktijdig verschillende versies. Het is dus belangrijk uit te zoeken welk erfpachtrecht van toepassing is.

In de meest recente bepalingen is bovendien sprake van periodieke indexatie. Bijvoorbeeld jaarlijkse of na tien jaar. Dat is belangrijk om te voorkomen dat over 50 jaar hetzelfde probleem ontstaat door een stijging van de grondprijs Zo’n indexatie kan daardoor ook een stijging van de canon betekenen. Bij het kopen van een huis met erfpacht blijft het dus opletten.