Mooie toekomst, hogere hypotheek

Banken zijn selectief bij het toepassen van de normen voor hypotheken. „Een heftruckchauffeur verdient hetzelfde als een arts in opleiding, maar zijn toekomst ziet er anders uit.”

De hypotheekadviseur vertelde François van Helden (37) eind vorig jaar nog dat hij het benodigde geld kon lenen om zijn beoogde „droomhuis” in Amersfoort te kopen. Het ging om een hoog bedrag, „meer dan zes keer mijn inkomen”. Maar toen hij in januari de hypotheek rond wilde krijgen, kon dat opeens niet meer. De banken wilden maar tot maximaal 4,5 keer zijn inkomen gaan. „Dat is de nieuwe norm, dat heeft u vast wel in de media vernomen”, kreeg hij te horen.

De banken hebben afgesproken om vanaf begin dit jaar strengere grenzen te stellen aan wat mensen maximaal mogen lenen. Dit is vooral voor starters belangrijk, omdat zij vaak maximaal móéten lenen als ze een huis willen kopen.

De banken kwamen met regels omdat zij erop worden aangekeken als mensen zich te diep in de schulden steken. Sinds vorig jaar hebben zij een wettelijke zorgplicht voor hun klanten. Banken lopen zelf relatief weinig risico bij hypotheken, zij hebben immers het huis als onderpand, het gaat erom huizenkopers tegen zichzelf te beschermen.

Toch komt zes of meer keer het inkomen lenen nog altijd voor, blijkt uit een rondgang langs hypotheekadviseurs. „Ook bij de Postbank en de Rabobank”, zegt Rob Peters, commercieel directeur van Westeinder Adviesgroep in Aalsmeer. Als voorbeeld noemt hij een lening van 6,7 maal het inkomen die de Postbank onlangs aan een jong gezin verstrekte, tegen scherpe voorwaarden.

Had Van Helden soms de verkeerde hypotheekadviseur? Het lijkt er niet op: hij zegt „bij alle banken” langs te zijn geweest. „Fortis zei het goedkoper te doen als een andere bank zou toehappen, maar dat lukte niet. Toen was het einde verhaal.”

De banken passen de inkomenstoets selectief toe, zeggen hypotheekadviseurs. De toets is geen absolute norm, het is meer een soort richtlijn, zegt Willem Schilder van Meeùs Makelaars in Amsterdam. „Een heftruckchauffeur verdient misschien hetzelfde als een arts in opleiding, maar zijn toekomst ziet er totaal anders uit, banken houden daar nog altijd rekening mee.” Niet alleen het huidige inkomen, maar ook het toekomstige inkomen speelt dus een rol.

Starters zonder bovengemiddelde loopbaanperspectieven voelen de nieuwe beperkingen daarom wel. Zij kunnen tot een kwart minder lenen dan vorig jaar.

Van Helden zit „tussen heftruckchauffeur en arts in”, dat is zijn pech. Volgens Rob Peters worden de banken soepeler bij inkomens vanaf 30.000 euro – het gemiddelde startsalaris van een academicus – in combinatie met bovengemiddelde loopbaanperspectieven. De Rabobank maakt vooral voor jonge artsen en advocaten uitzonderingen, zegt Frank van der Meer van Rabobank Amsterdam.

Maar het moeten wel uitzonderingen blijven. Richtlijn is dat 90 procent van de hypotheken binnen de norm valt, zegt Van der Meer van de Rabobank. Dat kan tussen filialen verschillen: het hoofdkantoor van de Rabobank zegt alleen „aanbevelingen” te kunnen doen, „we kunnen niets dwingend opleggen aan de filialen”. De Postbank zegt niet te weten welk deel van de hypotheken aan de inkomenstoets voldoet.

Als banken meer lenen dan de inkomenstoets toestaat, moeten ze dat schriftelijk kunnen motiveren, zo hebben zij afgesproken. „Maar dat is al gauw op papier gezet en er staat toch geen sanctie op afwijken”, zegt een woordvoerder van de Vereniging Eigen Huis.

In sommige gebieden blijkt meer lenen dan de toets voorschrijft juist de regel. Acht van de tien hypotheken valt buiten de inkomenstoets in de Watergraafsmeer, een wijk in Amsterdam-Oost, zegt Erwin Nissa, adviseur bij adviesketen De Hypotheker. Een voormalige cliënt van Nissa, die uiteindelijk elders een hypotheek heeft afgesloten, zegt in januari een hypotheek van zes keer zijn inkomen te hebben gekregen.

Zeker voor starters kan dit bijna niet anders: de gemiddelde prijs van een woning ligt in deze wijk rond de 300.000 euro, zo blijkt uit cijfers van huizenwebsite Funda. Met één modaal inkomen van 30.000 euro is volgens de norm ongeveer 145.000 euro te lenen. Hoog opgeleide starters met een soortgelijk inkomen kunnen ongeveer 50.000 euro meer lenen.

De Autoriteit Financiële Markten (AFM), de toezichthouder, gebruikt de inkomenstoets „als handvat” voor het toezicht op de banken, zegt een woordvoerder. Bij een eerste aantal bezoeken „bleek een aanzienlijk aantal bedrijven niet te voldoen aan de wettelijke eisen”, zo liet de AFM vorig week weten. Maar definitieve conclusies trekt de toezichthouder nog niet: pas later dit jaar wordt het onderzoek afgerond.

Bij de introductie van de nieuwe gedragscode waren de meningen over de effecten ervan verdeeld. Lodewijk van der Heijden, directeur van hypotheekadviseur De Hypotheekshop, zei in december dat de strengere eisen „weleens van groter belang kunnen zijn dan de hele discussie over de hypotheekrenteaftrek”. Wim van Kampen, waarnemend voorzitter van makelaarsvereniging NVM, stelde begin januari juist dat de norm geen effect zou hebben op de hypotheekverstrekking. „Als een bank geen hypotheek wil verstrekken, stappen mensen gewoon naar een andere bank.”

Rectificatie / Gerectificeerd

In het artikel Mooie toekomst, hogere hypotheek (26 februari, pagina 10) staat dat Erwin Nissa bij De Hypotheker werkt. Dat moet zijn: De Hypotheekshop. Rob Peters werkt bij Drieplus Hypotheken, wat voortkomt uit Westeinder Advies. In het artikel noemt hij een lening van 6,7 maal het inkomen. Bedoeld is 6,3.