Fiscaliteit

Een geavanceerde hypotheek afsluiten om daarna te horen dat je een woekerpolis hebt? Er zijn leukere dingen te bedenken.

Raak met een woekerpolis niet in blinde paniek

Om maar meteen met de deur in huis te vallen: ga niet in blinde paniek een geavanceerde hypotheek waar een woekerpolis onder hangt omzetten naar een andere hypotheekvorm. Misschien is het zinnig aansluiting te zoeken bij een mogelijke collectieve schadeactie van gedupeerden. Aan de andere kant moeten degenen die nu op het punt staan een beleggingshypotheek af te sluiten, zich serieus afvragen of ze niet beter zelf een beleggingshypotheek in elkaar kunnen sleutelen.

Bij een beleggingshypotheek gaat het in de eerste plaats om een geldlening op onderpand van het eigen huis. Om zo veel mogelijk fiscaal voordeel te halen, blijft die hypotheek en daarmee de aftrekbare hypotheekrente op een maximaal niveau staan; vaak 30 jaar lang. De hypotheekbank vindt haar zekerheid in het onderpand van de woning en in een levensverzekering die de garantie geeft dat er ook bij onverhoopt overlijden genoeg geld is om de lening af te lossen. Het benodigde kapitaal om de lening op de einddatum af te lossen, ontstaat door (maandelijks) geld in een pot te storten en daarmee te beleggen. Dat alles kunt u nog verder optuigen met aparte verzekeringen voor bijvoorbeeld arbeidsongeschiktheid.

De hypotheekverstrekker maakt kosten voor al die verzekeringen maar ook voor de tussenpersoon die het product aan u verkoopt, terwijl de hypotheekbank zelf ook winst wil maken. Dat alles gaat af van het te beleggen vermogen en verlaagt dus uw rendement. Volgens sommige deskundigen komt hooguit de helft van uw maandelijkse stortingen echt op de beleggingsrekening terecht; waarschijnlijker is dat de kostenlast 25 procent bedraagt.

Het vervelende is dat de kostenstructuren zo ondoorzichtig zijn dat zelfs experts de werkelijke kosten, zeker bij tussentijdse beëindiging, niet makkelijk kunnen berekenen. Een consument heeft het dus helemaal moeilijk bij een afweging tussen de verschillende hypotheekvormen. Zeker als de verkoper die u thuis welwillend van advies dient, van twijfelachtige cijfers uitgaat. In de praktijk rekent hij met een gemiddeld rendement op het geïnvesteerde geld van 8 procent per jaar. Dat is een optimistische schatting; het kan best 4 of 6 procent zijn. Bovendien wordt u niet goed voorgelicht over de gevolgen van een voortijdige beëindiging van uw beleggingshypotheek. Zoiets komt u namelijk op een fikse financiële aderlating te staan. De uitkering is dan veel lager dan op uw jaaropgave staat.

De hypotheekverstrekker brengt de (resterende) kosten die hij over de hele looptijd had willen uitsmeren, nu in één klap in rekening. Op zichzelf is dat redelijk. De bedrijven krijgen evenwel het verwijt dat ze hun klanten niet klip en klaar op deze gevolgen hebben gewezen. Daarbovenop denken sommigen dat de banken zich schandalig hebben verrijkt. Maar alleen al door foute verwachtingen kan iemand zich financieel lelijk in de vingers snijden. Misschien lijdt u daardoor schade die u op de hypotheekverstrekker kunt verhalen.

Het is de vraag of er kansrijke collectieve juridische acties komen zoals bij Legiolease. Het denken daarover zit nog in de beginfase. Wie hier de vinger aan de pols wil houden kan zich het best aansluiten bij een nauw betrokken belangenorganisatie zoals de Consumentenbond, de Vereniging Eigen Huis of de Stichting Woekerpolis Claim. Vooruitlopend op meer duidelijkheid, is het niet verstandig uw beleggingshypotheek overhaast om te zetten naar bijvoorbeeld de meer solide ogende spaarhypotheek.

Wie op het punt staat een beleggingshypotheek af te sluiten, heeft na de ophef van de afgelopen maanden begrijpelijkerwijs de schrik in de benen. Toch is het product in bepaalde gevallen nog steeds interessant. De informatievoorziening blijft evenwel ondermaats. Bovendien gaan alle berekeningen uit van het nog 30 jaar onveranderd voortbestaan van de fiscale faciliteiten voor hypotheekrente.

Dat geldt voor elk hypotheekproduct. We weten niet eens wat het komend kabinet met de hypotheekrenteaftrek gaat doen, laat staan dat u de situatie over 25 jaar kunt inschatten. Het meest flexibel en het goedkoopst bent u uit met het advies van onder meer de Consumentenbond: koop bij (afzonderlijke) aanbieders de losse ingrediënten in. Dus een hypotheeklening, de verzekeringen die u echt nodig hebt en een beleggingsrekening.

Koppel die producten vervolgens zelf tot een hoogst persoonlijke beleggingshypotheek, liefst met de hulp van een echt onafhankelijke adviseur.

Aertjan Grotenhuis

    • Aertjan Grotenhuis