Kopers kunnen in de buurt blijven

Wooncorporaties zoeken naar oplossingen om starters meer kans te geven op de woningmarkt die tegelijk zorgen voor versterking van buurten. „Als je op inkomen toetst krijg je eenzijdige wijken.”

„Ik ben een oude starter”, zegt de 64-jarige A. J. Straatman met een glimlach bij een rondgang in z’n huis. Twee jaar geleden kocht hij de bijna nieuwe eengezinswoning met 30 procent korting voor ruim 140.000 euro van wooncorporatie Woonstede. De woning ligt in de aangename Edese wijk Kernhem. De gepensioneerde landbouwleraar had al eens een eigen huis, maar dat moest hij in een ingezakte markt met fors verlies verkopen. Volledige koop was niet meer haalbaar. Dat hij z’n nieuwe woning ooit aan de corporatie moet terugverkopen vindt hij geen punt. „We gaan hier toch dood”, zegt Straatman. „Onze maandlast is lager dan bij huren. Ik weet dat mijn vrouw kan betalen als ik er niet meer ben.”

Ariejanne Wolthuis (36) kocht haar driekamer huurflat, vlak bij het spoor in Ede, voor 111.000 euro van Woonstede. Zonder korting. Haar salaris van accountmanager was ruim voldoende voor de hypotheek. Ze investeerde al in een keuken en badkamer. „Ik voel me prettig en veilig in deze gemêleerde wijk”, zegt ze.

Woonstede in Ede is een van de corporaties die het voortouw namen bij ‘vrije-keuzewoningen’. Gegadigden kunnen kiezen tussen een huur- en koopvariant. Door een kettingbeding blijft de corporatie de eerst gerechtigde om de woning terug te kopen, waardoor de corporatie in samenspraak met de gemeente regie over de woningvoorraad houdt (zie inzet ‘Te Woon’).

In 2002 startte Woonstede een experiment met 280 woningen. Belangrijke doelstellingen zijn volgens directeur Wim Sterkenburg verhoging van de leefbaarheid van wijken en van de tevredenheid van bewoners. „Mensen gaan door de vrije keuze bewuster nadenken of ze blijven of weggaan”, zegt Sterkenburg bij een drukbezochte workshop op een congres van koepelorganisatie Aedes. „Vroeger zouden bewoners die willen kopen, zijn gedwongen de wijk te verlaten.” Daar komt volgens hem bij dat de corporatie met woningverkoop middelen genereert voor bijvoorbeeld herinvestering in probleemwijken. Zo staat in Ede een herstructurering op stapel van de wijk Veldhuizen A, waar veel (grotendeels allochtone) huishoudens met lage inkomens wonen. Juist vorige week ondersteunden Aedes, huurdersorganisatie Woonbond en de Vereniging Eigen Huis (VEH) in een gezamenlijke verklaring het vrije-keuzeconcept.

Intussen hebben 4.200 huurders van Woonstede de vrije keus gekregen. Dat leidde tot zo’n duizend nieuwe contracten, waarvan bijna de helft kopen met korting. De andere helft koos voor een huurvorm. In Woudenberg realiseerde Woonstede onlangs 58 woningen, waarvan ruim de helft met korting is verkocht aan jonge starters. Woonmanager Willem van Asselt van spreekt van een „wondermiddel” dat leidt tot meer gemengde wijken en dynamiek op de vastgelopen woningmarkt. Van Asselt: „Eerder zag je nog uitstroom naar uitbreidingsgebieden, waardoor je elders concentraties van lage inkomens en problemen krijgt.” Woonstede wil geleidelijk voor al zijn 10.000 woningen de vrije keus invoeren.

Volgens Maarten Vos van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) – deels door het ministerie van VROM gesubsidieerd – is in de volkshuisvesting te lang bijna uitsluitend vanuit het aanbod gewerkt. Dat is verklaarbaar door de woningschaarste. „Maar je ziet dat men daar nu toch afstand van neemt”, zegt hij. Vos geldt als ‘uitvinder’ van het Te Woon concept. Het Rotterdamse Woonbron, een toonaangevende corporatie waar Vos eerder werkte, begon ermee.

Vos is ervan overtuigd dat het Te Woon concept het „belangrijkste middel” voor corporaties is om de nieuwe uitdagingen, zoals versterking van buurten, aan te pakken. „Als je op inkomen toetst dan krijg je eenzijdige buurten”, zegt hij. „Vanuit die problematiek en de wens mensen te laten kiezen is het concept bedacht.”

Volgens Vos moesten wel hindernissen worden genomen, met name om kopen met korting te regelen. Belangrijk was het groene licht van de Belastingdienst in 1999: eigenaren mogen de hypotheekrente aftrekken als ze voor ten minste de helft meedelen (met de corporatie) in de waardeontwikkeling van de woning. VROM, waarvan het fiat nodig is bij verkoop met korting boven tien procent, twijfelde of de corporaties er geen slaatje uit wilden slaan. In 2002 kwam alsnog toestemming, toen criteria voor een fair value waren vastgelegd. Daarna kon ook gebruik worden gemaakt van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). „Toen nam de zaak een vlucht”, aldus Vos.

De gemeente Ede is volgens wethouder Simon van der Pol (Wonen, PvdA) zeer te spreken over de activiteiten van Woonstede. De corporatie, vrijwel monopolist in Ede, heeft met de gemeente een prestatiecontract. Dit is erop gericht dat er van elk van drie categorieën woningen (‘duur, gemiddeld en goedkoop’) evenveel komen. Volgens Van der Pol mislukten eerder experimenten met sociale koop, omdat woningen ondanks speculatiebedingen uit de goedkope voorraad verdwenen.

De PvdA-wethouder vindt de vrije-keuzewoning „fantastisch”, omdat woningen altijd voor de corporatie behouden kunnen blijven. Van der Pol: „Dat speelt voor ons echt een rol: kun je de woningen binnen het goedkop segment houden? Ik heb de gemeenteraad er echt van moeten overtuigen.” Ook de lokale huurdersvereniging, aangesloten bij de landelijke Woonbond, is volgens haar voorzitter positief.

Inmiddels passen bijna twintig wooncorporaties (van de ruim vijfhonderd) het vrije-keuzeconcept toe voor zo’n 25.000 woningen. Dat er nog niet meer het concept hebben omarmd, ofschoon het overgrote deel er positief tegenover staat, komt volgens Vos van de SEV omdat het „best lastig” is je als organisatie aan te passen. „Hoewel de SEV er is voor de vernieuwing, zoeken we de beperking in een aantal goed uitgewerkte standaardcontracten”, aldus Vos. Dat moet volgens hem wildgroei voorkomen in allerlei koopconcepten, waarmee al zo’n honderd corporaties de markt opgingen. Ook een woordvoerder van de Woonbond bepleit „meer transparantie, omdat anders bewoners door de bomen het bos niet meer zien”.