Duurder, maar even betaalbaar

Koophuizen zijn met name voor starters steeds vaker onbetaalbaar, waarschuwde makelaarsvereniging NVM gisteren. Maar de betaalbaarheid van woningen is nu niet heel anders dan dertig jaar geleden, zo blijkt uit cijfers van de Universiteit van Amsterdam.

Vinex-wijk Brandevoort in Helmond. Buiten de Randstad wordt meer gebouwd, terwijl er rond de vier grote steden de meeste vraag naar koopwoningen is. Foto Merlin Daleman Zomer in Nederland. Brandevoort, een vinex wijk in Helmond. 15-07-06 © Foto Merlin Daleman Daleman, Merlin

De woningprijzen stijgen jaar in, jaar uit. Voor starters op de woningmarkt is het hierdoor steeds moeilijker een betaalbare woning te vinden. Een tussenwoning in de Randstad is onbereikbaar, zelfs voor mensen met een bovenmodaal jaarinkomen van 36.000 euro.

Deze boodschap was gisteren te horen bij de publicatie van de laatste cijfers over de woningmarkt van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM).

Toch zijn de woonlasten in relatie tot het inkomen niet hoger dan in begin 1975. Dat laat een index van de Universiteit van Amsterdam zien. Deze index kijkt naar de daadwerkelijke maandlasten voor woningbezitters en houdt rekening met een stijging van het gemiddelde inkomen. Volgens deze gegevens is een koopwoning nu even (on)betaalbaar als in 1975. Hoe is dit te rijmen met de steeds hogere woningprijzen?

Het antwoord is heel eenvoudig: de gemiddelde hypotheekrente is sinds 1975 meer dan gehalveerd. De vijfjaarshypotheekrente lag in de jaren zeventig en tachtig van de vorige eeuw rond de 9 procent. Nu ligt de rente rond de 4 procent.

De woningprijzen mogen zijn gestegen, maar een lagere hypotheekrente beperkt de woonlasten. Zonder rekening te houden met deze factor lijken koopwoningen inderdaad steeds minder betaalbaar. Maar alleen naar woningprijzen kijken geeft een te beperkt beeld.

De banken zijn een lagere hypotheekrente gaan rekenen, omdat hun financieringskosten zijn gedaald en omdat de concurrentie tussen banken is gestegen, zegt Wim Boonstra, hoofdeconoom van de Rabobank. De sterkere concurrentie drukt de marges die banken kunnen rekenen.

De financieringskosten zijn lager, omdat het banken minder geld kost om geld aan te trekken op de kapitaalmarkt, zegt Boonstra. De hypotheekrente is dus gedaald door de lagere rente op de kapitaalmarkt. Die daling is allereerst te danken aan een structureel lagere inflatie sinds begin jaren negentig. Centrale banken zijn succesvol geweest in het beteugelen van de geldontwaarding. Mensen hebben daar hun inflatieverwachting op aangepast, waardoor banken een lagere rente kunnen rekenen.

Daarnaast is de rente volgens de Rabobank-econoom gedaald dankzij de euro. „De koppeling van de Europese valuta’s sinds begin 1999 heeft meer zekerheid gebracht op de kapitaalmarkt”, zegt Boonstra. Ten slotte is de rente de laatste vijf, zes jaar wereldwijd aan het dalen, omdat de Chinese centrale bank in hoog tempo Amerikaanse staatsleningen aan het opkopen is. China wil zo zijn munt goedkoop houden. Dat stimuleert de Chinese export. De neerwaartse druk op de Amerikaanse rente heeft een wereldwijde uitstraling, zegt Boonstra.

Betekent dit dat er niets is veranderd? Zijn koopwoningen net zo onbereikbaar voor starters als 30 jaar geleden? Nee, zegt Gusta Renes van het Ruimtelijk Planbureau. Zij is een van de auteurs van een vorig jaar verschenen studie van het Ruimtelijk Planbureau over de betaalbaarheid van woningen. „Koopwoningen zijn minder bereikbaar geworden voor starters, omdat er beperkingen zitten aan het bedrag dat zij kunnen lenen.” De lagere rente drukt dus wel de woonlasten, maar dat betekent nog niet dat starters een hypotheek kunnen afsluiten om het huis van hun keuze te financieren.

Een starter met een modaal inkomen kan volgens de NVM maximaal 179.000 euro lenen. Dat is in de Randstad niet genoeg voor een tussenwoning. De hogere woningprijzen verzwakken dus wel de positie van starters.

Renes ziet de oplossing in het bouwen van nieuwe woningen. Dat zal de stijging van de huizenprijzen afremmen. De positie van starters zal hierdoor verbeteren.

Die woningen moeten dan wel worden gebouwd in gemeenten waar de woningprijzen het sterkst stijgen. „Er zijn de laatste jaren wel veel woningen bijgebouwd, maar op de verkeerde plekken. De woningprijzen in de Randstad, vooral rond Amsterdam, rijzen de pan uit, maar er is vooral veel gebouwd in Flevoland, Overijssel, Brabant en Limburg”, zegt Renes.

    • Ben Vollaard