Marchanderen met hypotheekrente

De hypotheekrenteaftrek is in de politieke discussie niet weg te denken. Kan deze fiscale faciliteit (ongewijzigd) in stand blijven? Handigheidjes om de aftrek op te rekken worden door minister Zalm (Financiën) rigoureus afgestraft.

Net vóór de Tweede Kamerverkiezingen heeft minister Zalm zijn belastinginspecteurs in een 31 pagina’s tellende uitvoeringsregeling opdracht gegeven om handigheidjes om de hypotheekrenteaftrek wat op te rekken genadeloos af te straffen.

Het document zet in de eerste plaats de talloze interne regels van de Belastingdienst rondom de hypotheekrenteaftrek overzichtelijk op een rij. De minister zal de laatste zijn om de kernpunten van de hypotheekrenteaftrek zoals de ongelimiteerde aftrekmogelijkheid ter discussie te stellen. Het werkelijke profijt van de huizenbezitter hangt mede af van de manier waarop de Belastingdienst met de wetten omgaat. Die wetsuitleg is niet altijd ruimhartig. Wie gericht is op het binnenhalen van geld, ziet namelijk niet graag aftrekposten uit de hand lopen. Aan de andere kant staat de calculerende burger. Zolang er belastingregels bestaan, zoekt hij naar de mazen van de wet; ook bij de hypotheekrenteaftrek. Minister Zalm wil dat de Belastingdienst daar krachtig tegenin gaat.

Hypotheekadviseurs hebben een luxepositie onder de adviseurs: hun nota is aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Ze danken die status aan het feit dat de kosten bij het afsluiten van een hypotheek meestal aftrekbaar zijn (zie ‘Telefoneren aftrekbaar’). Dat zijn alleen de kosten die te maken hebben met een ‘fiscaal erkende’ hypotheek waarvan de huiseigenaar de rente mag aftrekken. Vaak gaat het om mensen die net een eigen huis hebben gekocht. Voor zo’n koop moet men ook veel kosten maken maar die zijn juist niet aftrekbaar. Het verschil tussen de soms wel en dan weer niet aftrekbare taxatiekosten is helder voor fiscale fijnproevers maar niet voor de gemiddelde huizenkoper.

Hypotheekadvies is een breed product. Het loopt van een heleboel gratis op het internet toegankelijke rekenprogramma’s tot schaarse onafhankelijke experts die een gepeperde rekening sturen. Een hypotheekadviseur bepaalt de beste type hypotheek voor zijn klant, zo nodig gecompleteerd door een verzekeringspolis en hij kan effectief met een hypotheekbank onderhandelen. De aftrekbaarheid van deze diensten is geheel afhankelijk van de koppeling aan een ‘fiscaal erkende’ hypotheek. Zonder die koppeling is er geen aftrekpost. Mocht een hypotheekadviseur in één moeite door de verzekeringsportefeuille op orde stellen, dan is dat deel van zijn nota niet aftrekbaar. Het heeft immers niets met de hypotheek te maken.

De hypotheek is wel in het geding als de adviseur bij de bank een lagere afsluitprovisie bedingt. Vaak bedraagt die provisie 1 procent van het bedrag van de lening. Met scherp onderhandelen kan daar best een 0,5 of 0,25 procentpunt van af. De uiteindelijke afsluitprovisie betaalt de klant soms via de nota van de hypotheekadviseur. Als de adviseur transparant werkt, specificeert hij de afsluitprovisie en zijn advieskosten apart op zijn rekening.

Het komt ook voor dat de klant alleen de standaard afsluitprovisie betaalt terwijl de adviseur zijn beloning haalt uit de korting die hij bij de bank wist te bedingen. Er zijn daarnaast hypotheekadviseurs die hun klanten aanbieden de bij de aankoop van het huis ingeschakelde makelaar te betalen. In ruil daarvoor verhogen zij hun rekening met bijvoorbeeld 0,5 procent extra afsluitprovisie. Dat oogt fiscaal voordelig omdat een afsluitprovisie aftrekbaar is en de makelaarscourtage niet.

Die vlieger gaat niet op, zo waarschuwt minister Zalm. In de aftrekbare afsluitprovisie zitten in dit geval niet-aftrekbare kosten verstopt. Dat is overigens niet de doodsteek voor de gehele aftrekpost. Alleen het deel dat op de makelaars betrekking heeft, is niet aftrekbaar. Als de huizenkoper zijn aangifte inkomstenbelasting invult, moet hij de niet-aftrekbare kosten dus afsplitsen. Dat kan in de praktijk knap lastig zijn als de nota alleen een normaal bedrag aan afsluitprovisie vermeldt. Ook de belastinginspecteur kan zo’n geraffineerde opzet bijna niet ontmaskeren zolang er een vrij gebruikelijke afsluitprovisie wordt geclaimd. Of uit die provisie misschien ook een makelaar is betaald, valt voor een belastingambtenaar niet in één oogopslag te zien.

Een meer gecompliceerde, tamelijk onbekende, constructie is de verkoop van een eigen woning aan bijvoorbeeld een bank. Die geeft na betaling de woning meteen in erfpacht terug aan de verkoper. Zo’n erfpachthouder is in economische zin vaak niet te onderscheiden van een gewone eigenaar met een hypotheek. Fiscaal is er wel een verschil. De erfpachthouder betaalt voor de erfpacht een jaarlijks bedrag; de zogenoemde canon. Dat lijkt erg op het betalen van de rente of zelfs de aflossing van een hypotheek, zeker als de verkoper het huis na tien jaar tegen een gunstige prijs mag terugkopen. Maar de erfpacht voor een eigen woning is fiscaal aftrekbaar en de hypotheekrente is dat soms niet. Zeker niet voor de huiseigenaren die al een flink stuk van hun hypotheekschuld hebben afgelost en nu verhuizen. Ze mogen hun oude hypotheek meenemen. Maar een extra hypotheek op het nieuwe huis levert meestal geen hogere hypotheekrenteaftrek op. Sinds 2004 is de huiseigenaar verplicht eerst de winst bij de verkoop van het oude huis in te zetten voor de aankoop van het nieuwe. Pas als hij dan nog steeds geld tekortkomt, kan hij zijn hypotheek verhogen en de extra rente aftrekken. Dat is de zogenoemde bijleenregeling. Sommige huiseigenaren willen die beperkende bijleenregeling omzeilen door de beschreven erfpachtconstructie. Andere huiseigenaren gebruiken de erfpachtconstructie om extra rendement op hun vermogen te halen. De bank MeesPierson prijst daartoe haar ‘Grondwaardeplan’ aan. Dat moet over een periode van tien jaar zeker 30 procent extra rendement op de grond opleveren.

De constructie is overigens alleen beschikbaar voor eigenaren van een huis van meer dan 0,5 miljoen euro. Bovendien moet de fiscus aan zulke constructies meewerken. Dat laatste is Zalm niet van plan.