Beperking hypotheekaftrek verdeelt academici

Starters op de woningmarkt zien hun positie niet verbeteren bij een ingreep in de renteaftrek, stellen verschillende onderzoekers. Het CPB concludeerde eerder het tegenovergestelde.

241.000 euro, dat is inmiddels de gemiddelde prijs van een koopwoning in Nederland. Ofwel, acht keer modaal. Het stimuleren van woningbezit lijkt in Nederland wat al te succesvol te worden. De grote vraag naar koopwoningen drijft de prijzen op, waardoor starters achter het net vissen.

Om woningen weer bereikbaar te maken voor starters lijkt het logisch om het woningbezit minder te stimuleren, bijvoorbeeld door beperking van de hypotheekrenteaftrek. Voorstanders van zo’n ingreep gebruiken vaak de slechte positie van starters als argument. Zij verwachten dat starters zullen profiteren van een forse daling in de woningprijzen.

Maar deze week kwamen onderzoekers met een tegenovergestelde conclusie. Volgens het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB) zouden starters juist nadeel ondervinden van een beperking van de renteaftrek. De woonlasten voor starters stijgen bij beperking van de aftrek. Tegenover dit nadeel zou onvoldoende voordeel staan. De verwachte prijsdaling bij starterswoningen is beperkt, zo verwacht het EIB.

Johan Conijn, hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam, neigt er naar het EIB op dit punt gelijk te geven. „Ik vind het wel een plausibel verhaal”, zegt Conijn. Hij denkt dat beperking van de renteaftrek belangrijke voordelen heeft, maar dat het niet de oplossing is voor problemen van starters.

De bevindingen van deze week staan haaks op een eerdere studie van het Centraal Planbureau (CPB) die stelt dat starters juist profiteren van een beperking van de aftrek. Het CPB noemt dit een van de belangrijkste conclusies van haar in september gepubliceerde studie naar de effecten van de renteaftrek. Het planbureau zegt in een reactie de stellingname van het EIB „niet te kunnen plaatsen”. Volgens het CPB gaan starters er zelfs bij een geringe daling van de gemiddelde woningprijs nog altijd op vooruit. De verschillen in prijseffecten voor dure en goedkope woningen na een ingreep zijn volgens het planbureau bescheiden.

Het verschil in inzicht lijkt vooral te zitten in dit laatste punt. Volgens het EIB zal de prijsdaling voor goedkope en dure woningen juist sterk uiteenlopen. Ook Conijn denkt dat prijsdalingen door een ingreep in de renteaftrek vooral zullen voorkomen bij duurdere woningen. „Mensen kunnen moeilijk minder gaan uitgeven aan wonen als ze al in een ‘kale’ woning zitten. De vraag naar starterswoningen daalt daarom weinig en de prijs dus ook”.

De vraag naar duurdere woningen neemt daarentegen fors af, verwacht Conijn. „Mensen die al een woning hebben zien een aanzienlijk deel van het geld dat ze inmiddels in hun woning hebben gestopt wegsmelten. Daarnaast kunnen zij wel bezuinigen op hun uitgaven aan wonen. Zij zullen minder snel verhuizen naar een betere woning. De doorstroming naar duurdere woningen zal stokken, met grote prijsdalingen als gevolg.” Conijn zegt dat de door het CPB verwachte prijsdalingen van 4 tot 14 procent groter kunnen uitvallen. „Het blijft speculeren wat er precies gaat gebeuren, maar ik denk dat het CPB de effecten op de woningprijzen onderschat, vooral vanwege de omvangrijke vermogenseffecten”.

De verschillende prijseffecten voor goedkope en dure woningen zijn niet iets van de korte termijn, zegt Conijn. „Aanpassingen in de woningvoorraad vergen veel tijd, dat is echt iets van de lange adem”. Ook nu bestaan er langdurig verschillen in prijsontwikkeling tussen verschillende typen woningen.

Tegenover de geringe prijsdaling van starterswoningen staat een nadelig inkomenseffect door beperking van de renteaftrek. Dat is ook in de CPB studie terug te vinden. Als het Rijk de extra inkomsten door beperking van de aftrek (voor een deel) teruggeeft in de vorm van een belastingverlaging, dan is de starter per saldo slechter af.

Ook niet-woningbezitters profiteren immers van lagere belastingtarieven, meent het CPB. Mensen die blijven huren profiteren van de belastingmeevaller, terwijl ze geen last hebben van het wegvallen van de hypotheekrenteaftrek. Het geld dat wordt teruggegeven via een belastingverlaging komt dus niet precies terecht bij de mensen die eerst hun belastingaftrek inleverden.

Beperking van de renteaftrek zal de doorstroming van sociale huurwoningen naar koopwoningen niet versterken, stelt het EIB. „Zo’n ingreep maakt kopen relatief duurder dan huren, dat is geen aanlokkelijk perspectief voor starters.”