Zet de bank buitenspel

Banken maken het voor ouders makkelijk om hun kind te helpen bij de aankoop van een huis. Maar wanneer iemand over het nodige vermogen beschikt is het veel lucratiever zelf voor bank te spelen en zelf kinderen het geld te lenen.

Wonen is duur in Nederland. Een appartement kost gemiddeld zo’n 177.000 euro, te veel voor veel starters op de huizenmarkt. Ouders die over enig vermogen beschikken kunnen hun kinderen een handje helpen. Hiervoor zijn verschillende mogelijkheden.

Zo kunnen ouders een bedrag schenken, een lening aangaan bij de bank of garant staan voor de hypotheek van het kind. Veel banken en vermogensbeheerders bieden inmiddels producten en advies op dit gebied aan, de zogenaamde generatiehypotheek.

Volgens hoofd Financiële Planning en Vaktechniek Ramón Wernsen van adviesgroep FDC financieel planners en adviseurs is het inschakelen van de bank echter niet nodig. Hij betoogt dat ouders veel beter zelf voor bank kunnen spelen. De voordelen; lagere kosten voor het kind dat bovendien in staat is een woning te kopen. „De ouders ontvangen de rente die anders naar de bank was gegaan. Zij behalen daardoor vaak een hoger rendement op het vermogen dan wanneer ze het wegzetten tegen de gemiddelde spaarrente”, zegt Wernsen.

Als voorbeeld noemt hij het eerder genoemde appartement dat voor 177.000 euro kan worden gekocht, hierbij komen gemiddeld nog zo’n 10 procent kosten die nodig zijn om de woning aan te schaffen. Hierin zitten ook de kosten die de bank normaliter rekent zoals bijvoorbeeld de afsluitprovisie. In totaal is dus een lening van bijna 195.000 euro nodig. Wernsen legt uit dat de ouders dit bedrag in zijn geheel kunnen lenen aan het kind maar ook voor een deel. De bank kan in dat geval dan het andere gedeelte financieren. De essentie van de constructie blijft hetzelfde; door het bedrag te lenen en een deel van de rente te schenken heeft het kind lage woonlasten.

Ouders kunnen het kind op twee manieren helpen het huis te kopen, legt Wernsen uit. De eerste vorm gaat allereerst door een lening te verstrekken met als onderpand het huis.

„Met het huis als onderpand geeft de ouder het kind een lening, waarover het kind een zogenoemde marktconforme rente betaalt. De rente levert net als een lening bij de bank hypotheekrenteaftrek voor het kind op, de lening wordt immers gebruikt voor de aankoop van de eigen woning.”

Wel moet er genoeg inkomen in box 1 (de box waarin het loon wordt belast) zijn om gebruik te kunnen maken van de aftrek. Uitgaande van de huidige tien jaars hypotheekmarktrente van zo’n 5 procent betaalt het kind aan de ouder bruto 812,50 euro rente per maand voor het appartement, ofwel 9.750 euro per jaar. Hiervan krijgt het kind – afhankelijk van het inkomen – bijna 42 procent terug, waardoor de netto woonlasten op zo’n 5.655 euro per jaar ofwel zo’n 471 euro per maand.

De ouders levert de lening aan het kind jaarlijks 9.750 euro aan rente-inkomsten op. Over de uitstaande vordering van 195.000 euro dient wel nog 1,2 procent belasting in box 3 te worden betaald. Uiteindelijk levert deze financieringsconstructie de ouders 7.410 euro op. Stond hetzelfde geld op een spaarrekening dan had dit hun een rente van netto 3.510 euro opgeleverd. Ook hier dient immers 1,2 procent van het rendement aan de fiscus te worden afgestaan.

Wernsen: „Het steunen van het kind levert dus meer op dan het geld op een spaarrekening laten staan.” In de praktijk maken ouders vaak gebruik van de mogelijkheid om een deel van de betaalde rente terug te schenken. „Door de vrijstelling van 4.342 euro per kind per jaar (2006) is dit fiscaal aantrekkelijk.”

De financieel planner betoogt dat een tweede variant – een blanco krediet – voor de lening tussen ouder en kind nog aantrekkelijker is. Dit krediet is vergelijkbaar met een persoonlijke lening en heeft als verschil dat het huis niet als onderpand van de lening dient. Dit betekent meer risico voor de lenende ouder. Want mocht het kind de aflossingsverplichtingen niet kunnen nakomen, dan kan de ouder het huis niet te gelde maken.

Het voordeel is volgens Wernsen echter dat er een hogere rente kan worden overeengekomen omdat de marktconforme rente voor een blanco krediet rond de 7 procent ligt. „Aantrekkelijk voor de ouders die het rendement op het vermogen zien stijgen in vergelijking met een spaarrekening.”

Wernsen geeft aan dat bij deze variant ouders er vaak voor kiezen het rentebedrag in zijn geheel terug te schenken. „Het verschuldigde schenkingsrecht tussen ouders en kind is laag. Bovendien kan naast de jaarlijkse schenkingsvrijstelling ook de eenmalige vrijstelling per kind van 21.703 euro (2006) worden benut.”