Geld verdienen met bakstenen

Beleggen in Nederlandse vastgoedondernemingen was de afgelopen jaren een een lucratieve bezigheid. Sommige analisten zien de groei nog wel doorgaan, maar niet erg lang meer.

De aandelen van Nederlandse vastgoedbedrijven hebben een flinke rit gemaakt. Beleggers maakten de afgelopen jaren mooie winsten op beleggingen in onder meer Corio en Rodamco Europe. Of deze winsten zullen voortduren valt te bezien.

De stijging van de vastgoedfondsen op de Amsterdamse effectenbeurs werd de afgelopen jaren door diverse ontwikkelingen gesteund. De portefeuilles van de fondsen werden in verband met nieuwe regelgeving opnieuw gewaardeerd en werden daardoor voor veel hogere bedragen in de boeken opgenomen.

Niet alleen Corio en Rodamco Europe profiteerden hiervan. Ook kleinere fondsen als Eurocommercial Properties, Wereldhave, Vastned Retail en Vastned Offices zagen de koersen flink stijgen.

Verder zorgde de grote vraag naar kantoor- en winkelpanden ervoor dat de huurprijzen stegen waardoor de eigenaren van de panden de inkomsten flink zagen toenemen. „Er was en is een enorme schaarste waar het goede locaties betreft”, stelt analist Stephan van Weeren van Petercam. „Er is een structurele leegstand van kantoorpanden, maar ook een grote vraag naar A-locaties. En bijvoorbeeld Rodamco heeft veel van deze locaties.”

Van Weeren omschrijft Rodamco Europe als een olietanker die op volle kracht vooruit stoomt. „Wij zien geen enkele reden waarom het minder zou gaan”, aldus Van Weeren. De analist heeft het aandeel op ‘kopen’ staan en denkt dat de koers van bijna 93 euro nu nog wel enkele euros kan doorgroeien.

Rodamco Europe is een van de grootste beursgenoteerde vastgoedfondsen in Europa en belegt vooral in winkelcentra in Nederland, Zweden, Spanje en Frankrijk.

Andere analisten vinden dat het aandeel Rodamco, evenals overigens het aandeel Corio, flink aan de prijs is. „Fundamenteel blijven wij Rodamco Europa fors overgewaardeerd vinden”, schrijven de specialisten van Iris, de researchafdeling van Robeco en Rabobank, nadat de onderneming deze week de resultaten over de eerste negen maanden van het jaar publiceerde.

Ook Van Weeren ziet dat het aandeel flink is gestegen, maar volgens hem gaat er nog zoveel geld naar de sector dat de prijs verantwoord is. „De huren stijgen hard op de goede locaties en in landen als Frankrijk en Duitsland zie je dat er veel geld deze sector ingaat.”

De vraag naar goede locaties, zowel waar het kantoorruimte als winkelpanden betreft wordt ook gestimuleerd door de economische opleving in veel landen in West-Europa. Als de economie aantrekt komt er niet alleen meer vraag naar ruimte voor bedrijven. Meer economische groei zorgt ervoor dat consumenten meer te besteden hebben waardoor winkels beter gaan draaien. De vastgoedeigenaren weten dit ook en willen meeprofiteren door de huur van winkelruimte te verhogen.

Rodamco staat bij Iris op een ‘houden’, terwijl Corio op ‘verkopen’ staat. „Corio presenteerde een teleurstellend resultaat over het derde kwartaal”, schrijft Iris in een reactie op de cijfers die het bedrijf donderdag bekend maakte. „Het aandeel Corio blijft naar onze mening onaantrekkelijk: een erg hoge waardering in combinatie met een magere resultaatontwikkeling.”

Het bedrijf, dat zich vooral richt op winkelcentra in Nederland, Italië en Spanje, boekte in de eerste negen maanden een direct beleggingsresultaat van ruim 146 miljoen euro, een daling van 3,5 procent, vooral veroorzaakt door hogere rentelasten. Belangrijker nog was dat Corio zei dat de winst over het hele jaar zal uitkomen op minstens 195 miljoen euro, terwijl het in augustus had gezegd een resultaat te verwachten van meer dan 200 miljoen euro.

Corio heeft een lastige periode achter rug. In oktober stapte financieel directeur John Kuik onverwacht op omdat hij een verschil van mening had met bestuursvoorzitter Jan de Kreij over de te volgen strategie bij het fonds.

Als de belegger geld wil blijven investeren in vastgoedfondsen lijkt Rodamco een betere keus. Het bedrijf boekte een direct beleggingsresultaat van 281 miljoen euro over de eerste negen maanden van 2006, een stijging van 10 procent.

Bovendien zei directeur Maarten Hulshoff deze week dat Rodamco zich niet alleen maar wil gaan bezighouden met het beleggen in en managen van winkelcentra, maar dat het vanaf volgend jaar ook centra wil gaan ontwikkelen. Dit wordt mogelijk als de Tweede Kamer een wetsvoorstel goedkeurt dat beleggingsfondsen als Rodamco de mogelijkheid biedt om zelf ook projecten te gaan ontwikkelen. Rodamco is verder actief aan het uitbreiden in onder meer winkelcentra in centraal Europa.

Het lijkt echter twijfelachtig of dit voldoende zal zijn om de koersstijging van de afgelopen jaren vol te houden.

Zelfs analist Van Weeren, die positief is over de onroerendgoedfondsen, stelt dat de grootste groei er wel uit is. „Het kan nog een jaartje doorgaan, maar dan wordt het rendement zo laag dat het de vraag is of beleggers nog wel in deze fondsen moeten beleggen”, zegt Van Weeren. De rendementen in steden als Barcelona en Parijs liggen nu al onder de 4 procent. „Dan kan je net zo goed een spaarrekening openen of in obligaties gaan investeren.”