Nieuwe huurwet wangedrocht

Minister Dekker is weg, maar haar huurwet gaat gewoon door. Als de wet wordt aangenomen, zullen huurders massaal naar de rechter stappen, meent Tjerk Dalhuisen.

Het wetsvoorstel ‘Modernisering Huurbeleid’, waaraan de Tweede Kamer op 19 november een hoorzitting wijdt, koppelt verschillende rechtsgebieden aan elkaar. Bij bezwaren van huurders of verhuurders tegen de huurprijs van een woning leidt de nieuwe wet tot een kluwen van langslepende procedures, een kluwen die alleen maar tot rechtsonzekerheid leidt.

Wat is het geval? In het wetsvoorstel bepaalt de waarde zoals die wordt getaxeerd binnen de WOZ (Wet waardebepaling onroerende zaken) welke soort huurprijsbescherming voor een woning zal gelden. De rechtsbescherming wordt daarmee voor een belangrijk deel verplaatst van de huurcommissie en van de kantonrechter naar de belastingrechter.

Volgens het voorstel is de WOZ-waarde met militaire precisie vast te stellen. Maar wie wel eens de WOZ-waarde van een woning heeft aangevochten, weet dat de werkelijkheid heel anders is. Hoe mooi de rekenmodellen ook zijn, het betreft altijd een geschatte waarde. Die waarde kun je bij koopwoningen nog vergelijken met onlangs verkochte woningen in de buurt. Maar bij huurwoningen ligt dat anders. Dat erkent ook de Waarderingskamer, de instantie die toeziet op de WOZ-waarderingen. Huurwoningen worden immers niet verkocht, dus de waarde moet je schatten.

Tegen die waarde kun je bij de gemeente bezwaar maken. Omdat de gegevens niet kloppen, of omdat vergeleken is met een verkeerde woning. Bezwaar volgde in 2005 in circa 10 procent van alle waarderingen, dus in ongeveer een miljoen zaken. Juist om de kosten van het afhandelen van al die bezwaren omlaag te krijgen besloot het kabinet om de Wet waardebepaling onroerende zaken voor ‘gebruikers’ van woningen (dus voor de huurders) af te schaffen. Het aantal bezwaren daalde dan ook fors in 2006, liet de Vereniging van Nederlandse Gemeenten weten.

Maar dat gaat opnieuw veranderen. Met de voorgestelde wetswijziging verandert niet alleen het Burgerlijk Wetboek, ook de WOZ wordt aangepast. De uitvoering van de regels voor huurprijzen en huurtoeslag worden benoemd als doelen voor de WOZ-waarde. Hierdoor krijgen ook huurders vanaf 2007 er weer belang bij om bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde. En het gaat dan niet meer om een paar tientjes gemeentebelasting, maar om de vraag welke vorm van huurbescherming geldt, en wat de maximale huurprijs is. Dan kan het gaan om tientallen tot honderden euro’s per maand.

Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde kan een langdurige affaire zijn. Soms gaat de gemeente zelf snel overstag. Maar soms moet de rechter eraan te pas komen. Vervolgens is hoger beroep mogelijk bij het gerechtshof, en daarna cassatie bij de Hoge Raad. Het kan daardoor in bepaalde gevallen erg lang duren voordat de WOZ-waarde is vastgesteld. Er zijn gevallen die al zes jaar lopen.

Het nieuwe wetsvoorstel koppelt deze WOZ-rechtsgang nu aan het huurrecht. Pas als de definitieve WOZ-waarde bekend is, kan de huurcommissie bepalen welke regels in een speciaal geval gelden. Daarna kan de commissie een uitspraak doen over de huurprijs. Na de vaststelling volgt een afrekening over alle jaren dat het huurconflict loopt. Dat is heel vervelend voor zowel de huurder als de verhuurder. Lange tijd bestaat onzekerheid over de te betalen huurprijs. De huurder moet het geld reserveren, de verhuurder moet afwachten.

Omgekeerd geldt hetzelfde als de gevraagde huur te hoog is. Dan moet de huurder blijven betalen tot een lagere huur is vastgesteld. Zo kan degene die wil dwarsliggen een huurverandering vele jaren uitstellen. Na afloop van alle procedures moet alsnog met terugwerkende kracht betaald worden, maar zonder rente. Huurders kunnen de administratie en de inkomsten van hun verhuurder frustreren. Omgekeerd kunnen malafide verhuurders zorgen dat het heel lang duurt voordat een te hoge huurprijs teruggebracht kan worden tot normale proporties. In de praktijk zal de gemiddelde huurder dat niet kunnen opbrengen en zal hij verhuizen. Daarmee is de bescherming tegen hoge huren in feite een farce.

Het kan zoveel eenvoudiger. Juist de laagdrempeligheid en de snelle afhandeling zijn de essentie van de huidige huurprijsbescherming. De huurcommissie oordeelt snel in een geschil over een huurprijs, onderhoud of bijkomende kosten. Wie het niet eens is met de uitspraak kan naar de kantonrechter en dat is het. Verder beroep is niet mogelijk. Zo is gewaarborgd dat zaken binnen redelijke termijn worden afgehandeld en dat huurder en verhuurder kunnen rekenen op rechtszekerheid.

Het nieuwe systeem gooit deze rechtsbescherming volledig in de war. Aan de twee ‘rechtsgangen’ worden vier nieuwe toegevoegd via de WOZ-bezwaarroute. Dat zijn bovendien rechtsgangen die niet ingericht zijn op een geschil tussen twee civiele partijen. Het geschil bestaat immers met de belastinginspecteur. Het wetsvoorstel wil dit ondervangen door de andere partij te horen bij een bezwaar bij de gemeente.

Over de enorme extra kosten van deze stap is kennelijk niet nagedacht. Gaat de zaak verder naar de rechter, dan is de ander alsnog geen partij. Zo zal de verhuurder vreemd opkijken als aan het eind van de rit een waarde uit de bus rolt waarin hij zich niet kan vinden. Helaas voor hem kan hij dan niets meer inbrengen. Of het moet zijn in een nieuwe procedure. Want vanaf 2007 kan elk jaar bezwaar gemaakt worden tegen de WOZ-taxatie. Waarmee de spaghetti van procedures nog veel groter wordt. Is dit nu wat de wetgever wil?

De belangen voor huurder en verhuurder zijn groot, want het gaat om veel geld. Huurgeschillen komen veel voor, en tot nu toe werden deze op een laagdrempelige manier beslist. Met de nieuwe wet wordt dat anders. Niet voor niets adviseert de Raad van State het kabinet ‘tot een eenduidig traject van rechtsbescherming’. De Vereniging Sociale Advocatuur Nederland sluit zich aan bij dit advies.

Maar daar denkt het kabinet anders over. In de laatste week voor het verkiezingsreces wil het de wet nog snel door de Tweede Kamer jagen. Tot praktische regels gaat dit niet leiden, en van zorgvuldige wetgeving is zo geen sprake.

Tjerk Dalhuisen is verbonden aan de backoffice huurteams Amsterdam.

    • Tjerk Dalhuisen