Geld verdienen om wijken leuk te houden

Woningcorporaties hebben veel sociale taken. Die kosten geld. Daarom ontplooien ze ook commerciële activiteiten.

Minister Dekker wil die twee takken scheiden.

„Alles wat je hier ziet wordt gesloopt”, zegt Victor Dreissen. Hij wijst naar rijen grauwe portiekwoningen van drie hoog. Ze staan in smalle straatjes op de Rotterdamse Heijplaat, dat als een schiereiland in het havengebied ligt. De huur die woningbouwcorporatie Woonbron er nog voor kan vragen, bedraagt hooguit 200 euro per maand, waardoor de wijk steeds meer armlastige Antillianen trekt.

Veel van de huizen zakken weg. Voor nieuwbouw moet de grond worden verhoogd, maar de gemeente wil dat niet betalen. Dreissen, ‘ontwikkelingsmanager’ bij Woonbron: „Als je niks doet, gaat Heijplaat ten onder.” Woonbron is doelbewust „in het gat gesprongen”. De corporatie nam de grondexploitatie over.

Van de bijna 900 huurwoningen op Heijplaat wordt eenderde gesloopt. Daar komen grotere huizen voor in de plaats: 100 koopwoningen, 100 dure huurwoningen en 100 sociale huurwoningen. De koopwoningen leveren extra inkomsten op die kunnen worden geïnvesteerd in de sociale woningbouw. Woonbron garandeert dat elke huurder kan terugkeren.

Deze werkwijze is illustratief voor de spagaat waarin corporaties zich bevinden. Hun bestaansreden is betaalbare huizen bouwen en beheren, wat in oude wijken heel veel geld kost. En de huur mogen ze niet zelf verhogen, dat bepaalt het rijk. Dus richten corporaties zich op lucratieve nevenactiviteiten. Ze bouwen koopappartementen en dure huurwoningen. En ze verkopen bestaande huizen. Veel corporaties komen niet meer aan hun kerntaak toe.

Een oorzaak, stond onlangs in een advies aan minister Dekker (VROM, VVD), is dat het toezicht zich vooral richt op de financiën. Er bestaat een „perverse prikkel” om níet te investeren in sociale huurwoningen, want die leveren weinig op. En corporaties slopen te graag en bouwen te weinig.

Corporaties zitten in hun puberteit, zegt directeur Martien Kromwijk van Woonbron. Niet alles gaat goed. Maar sinds ze financieel zelfstandig werden, in 1995, zijn de stichtingen wel professioneel geworden. „Helaas wordt onze volwassenwording geschaad door uitglijders over [de hoge] salarissen [die sommige bestuurders zich toekennen].”

Nederland heeft circa 500 woningcorporaties. Ze beheren 2,4 miljoen van de 3,1 miljoen huurwoningen – in totaal telt Nederland 6,8 woningen. Kromwijks corporatie bezit 50.000 woningen in Rotterdam en omgeving. „Logisch dus dat de samenleving eisen aan ons stelt.” Het toezicht op de corporaties mag strenger, vindt hij. „Er moet een visitatiecommissie komen die werkelijk onafhankelijk is. De minister geeft nu waarschuwingen, ze mag ook best sancties opleggen.”

De zogenoemde ‘doorstroming’ van huurders is een heikel onderwerp. Dekker gelooft er heilig in: huurders die meer zijn gaan verdienen, kunnen meer huur betalen. Ze moeten verhuizen naar een beter en duurder huis. Dan kunnen andere huurders terecht in de goedkope woningen. Maar corporaties en ontwikkelaars moeten wel meer huizen bouwen voor die middengroep.

Kromwijk vindt doorstroming alleen goed als huurders in hun buurt blijven. „Anders gaat het ten koste van sociale cohesie. Naast de vlucht uit de binnensteden is er een tweede trend: veel huurders zijn tevreden met hun woning en zouden die graag kopen. De grote uitdaging voor de corporaties wordt het verkopen van huurwoningen aan de bewoners. Vele Turken willen bijvoorbeeld liever kopen dan huren. Zo kun je inspelen op de verbetering van een buurt.”

Ook Hugo Priemus vreest dat doorstroming ertoe leidt dat arme wijken overblijven met uitsluitend arme huurders. Hij is hoogleraar in Delft en woningbouwexpert. „Gedifferentieerde bewoning, met huur- en koopwoningen, is goed voor een buurt. Anders dreigen concentraties van armoede.”

Als reactie op de kritiek dat ze armlastige huurders in de kou laten staan, zijn corporaties allerlei sociale projecten begonnen. Zoals de ‘woonfoyer’ die Woonbron binnenkort opent in de Rotterdamse deelgemeente Delfshaven. Jongeren die op straat dreigen te belanden, kunnen hier voor 260 euro per maand een van de 34 kamers huren. Ze moeten wel een opleiding volgen of werk hebben. Vestigingsdirecteur Richard Sitton: „Dit is onze bijdrage in de strijd tegen schooluitval.”

Een ander voorbeeld van ‘sociaal investeren’ is op het Coolhaveneiland, ook in Delfshaven. Uitgangspunt is het benutten van aanwezig talent. Sinds het project 3,5 jaar geleden begon, zijn er tal van kleine initiatieven ontstaan: een werkplaats waar tweedehands spullen worden opgeknapt, een fietsenzaak, een kinderatelier. Woonbron steekt er twee ton per jaar in, net als de Europese Unie. Toch dienen zulke projecten ook een zakelijk belang, zegt Sitton. „Ons doel op de lange termijn is waardestijging van het vastgoed. Maar we kijken niet bij elke sociale investering hoeveel het ons oplevert.”

De taakopvatting van de corporaties wordt steeds breder. Maar gaan ze daarin te ver? Nee, vindt Willem van Leeuwen, voorzitter Aedes, de vereniging van woningbouwcorporaties. Hij is blij dat corporaties het „vacuüm” vullen dat gemeenten laten liggen. Van Leeuwen: „Het oplossen van problemen in buurten is meer dan het slepen van stenen.” Kromwijk: „De overheid kan niet alles aan. De samenleving is te complex. Dus nemen we taken over.”

Minister Dekker komt geregeld in aanvaring met de corporaties omdat sommigen té commercieel zijn geworden. De corporaties zijn ongerust over haar plan om ze juridisch te splitsen in een ‘sociale’ en een ‘commerciële’ entiteit. Het wordt volgens hen dan moeilijker om winst uit commerciële activiteiten voor sociale doelen te benutten. Dekker wil met haar plan tegemoetkomen aan kritiek van de mededingingsautoriteit van de EU, die geen oneerlijke concurrentie wil op de woningmarkt.

In de Tweede Kamer, die er vandaag over debatteert, is geen meerderheid voor Dekkers plan. Bas-Jan van Bochove (CDA) en Staf Depla (PvdA) willen alleen een boekhoudkundige scheiding. En VVD’er Jelleke Veenendaal onderstreept dat ook volgens Brussel elk land „in de volkshuisvesting zelf mag definiëren wat een sociaal doel is”. Dekker laat weten dat „nog geen keuze is gemaakt” voor de precieze manier van splitsing.

De meeste kritiek op corporaties komt van de rijksoverheid, constateert Van Leeuwen. Dat komt volgens hem omdat VROM en de Kamer de baas willen zijn over de corporaties. Tegelijk maakt de politiek „niet veel keuzes als het om de inhoud gaat. Ja, alleen dat we moeten bouwen.”