‘Utrechtse trap’ wijst op gat in de wet

Voor buitenstaanders is het onbegrijpelijk waarom het twee dagen moest duren voordat duidelijk werd wie de eigenaar was van de ingestorte werftrap aan de Utrechtse gracht. En wie eventueel aansprakelijk was voor het trapongeluk. Het eigendom van een ding met de afmetingen van een huis zal toch wel ergens geregistreerd staan? Het antwoord luidt: nee, in dit geval niet. Hoe is dit te verklaren?

Eigendomsinformatie is te vinden in het Kadaster. Het Kadaster heeft de wettelijke taak om informatie te registreren en te verschaffen over de rechtszekerheid van vastgoed. Deze informatie bevat tevens een visualisatie van de ligging ervan op een kadastrale kaart. Met een druk op de knop kan men dan ook de eigenaar van elk stukje grond, inclusief de exacte begrenzing, achterhalen. Nadere informatie kan worden verkregen door de akten op te vragen.

Waarom is raadpleging van het Kadaster voor de Utrechtse werftrap niet voldoende? Het eigendom van vastgoed wordt volgens ons wetboek altijd verbonden aan een stuk grond (een perceel) en niet aan objecten, zoals een huis.

Dit eigendom bevat tevens alle objecten die permanent met de grond verbonden zijn. Het probleem met de kadastrale eigendommenkaart is dat deze alleen bestaat uit percelen in het horizontale vlak met een lengte en een breedte. Eigendom in de derde dimensie (3D), dus van boven naar beneden, is daardoor moeilijker inzichtelijk te maken dan op het eerste gezicht lijkt. (Op de kadastrale kaart staan wel omtrekken van gebouwen, maar deze dienen alleen ter oriëntatie. Het is geen registratie van vastgoedobjecten.)

Het kadastrale eigendommenoverzicht van de Utrechtse situatie laat wel de openbare weg en de lager gelegen werf zien als twee afzonderlijke percelen. Maar door de platte, 2D-benadering zijn de trappen niet terug te vinden. Het overzicht kan wel worden gecombineerd met andere informatie, bijvoorbeeld met de Grootschalige BasisKaart Nederland (GBKN), waarop ook de trappen staan. Hierdoor kan worden achterhaald welke percelen van belang zijn. De ingestorte werftrap in Utrecht overlapt echter twee percelen (werf en gracht) en raakt een derde perceel. Met welke van de percelen is de trap permanent verbonden en welk perceel moet dientengevolge worden gebruikt om de eigenaar van de trap te vinden? En wat te doen als de trap met meerdere percelen permanent verbonden is?

In dit geval zijn alle percelen eigendom van de gemeente en is het antwoord dus indirect af te leiden. De gemeente heeft na twee dagen inderdaad het eigendom erkend. De ingestorte trap diende om vanaf de straat de werf te bereiken. Vanaf de werf zijn de werfkelders bereikbaar, die vandaag de dag in gebruik zijn als restaurant of café. Onder normale omstandigheden zijn de gebruikers van de trap op weg naar de werfkelders. Het blijkt nu dat ook de (ondergrondse) werfkelders zelf niet op de GBKN te vinden zijn. Bovendien is het niet duidelijk met welk perceel de kelders permanent verbonden zijn. Ze liggen namelijk onder de straat en zijn toegankelijk vanaf de werf, maar hebben ook vaak nog een verbinding met een woning of winkel die achter de straat gelegen is. Toch is hiervan op de kaarten niets terug te vinden.

De middeleeuwse kelders in Utrecht waren eeuwenlang een rariteit in ons platte land. Maar in het afgelopen decennium is het aantal gevallen van meervoudig ruimtegebruik – het stapelen van bouwwerken op elkaar – sterk toegenomen. Denk aan de Zuidas in Amsterdam. Of denk aan het gebouw De Brug in Rotterdam, dat gebouwd is boven de openbare weg en bestaande gebouwen. Dergelijke situaties zijn lastig in kaart te brengen in het platte vlak. Het Kadaster is dan ook niet zonder meer in staat een helder overzicht te geven van de eigendomsverhoudingen in gestapelde situaties. In het beste geval, bijvoorbeeld in het geval van appartementsrechten, zal men de akte en bijbehorende tekening kunnen raadplegen. Deze tekeningen zijn overigens niet driedimensionaal (3D) en zijn daarmee nog steeds een projectie op het horizontale, platte vlak.

3D-informatie over de wereld om ons heen is met de huidige stand van de techniek steeds beter in te winnen en te verwerken. Een 3D-visualisatie zou een beter inzicht kunnen geven in de eigendomssituatie. Daarnaast zou de beschikbaarheid van 3D-informatie ook voor andere toepassingen toegevoegde waarde hebben. Denk aan ruimtelijk plannen, of het beheren van de twee miljoen kilometer ondergrondse kabels en leidingen en ondersteuning bij rampenbestrijding. De huidige generatie jongeren is door computergames al gewend aan 3D.

Vooralsnog bieden Kadasterwet en Burgerlijk Wetboek geen ruimte om de ware aard van eigendomsrechten vast te leggen in het kadaster, waarbij een persoon het recht op een ruimte krijgt en niet alleen op een oppervlak. Dat zal in de toekomst steeds vaker hinderlijke situaties opleveren. En soms is dat ook nu al , zoals bij de ingestorte werftrap, heel vervelend.

Dr. Jantien Stoter, verbonden aan het ITC in Enschede, is gepromoveerd op het 3D-kadaster.Met dank aan dr. Hendrik Ploeger en prof.dr.ir. Peter van Oosterom (beiden bij OTB, TU Delft).