Makelaars strijden bij rechter om ‘concurrerende toko’

Makelaarsvereniging NVM is het middelpunt van juridisch getouwtrek. Vandaag dient het hoger beroep tegen de website Zoekallehuizen.nl, die concurreeert met Funda.

NVM-makelaar Els Eijkelboom, in een koopwoning in Amsterdam. Foto NRC Handelsblad, Leo van Velzen Amsterdam,02/09/02. Drs. Els Eijkelboom ,makelaar/taxateur o.g.. foto leo van velzen/nrc.hb. Velzen, Leo van

Wat is er in de makelaardij aan de hand? Het regent de laatste weken verwijten, sommaties en rechtszaken in deze wereld. Middelpunt van de ophef is de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). De grootste branchevereniging van makelaars in Nederland heeft haar juristen herhaaldelijk aan het werk gezet en de organisatie is zelf het mikpunt van verwijten.

„De NVM vertoont de trekken van een marktpartij waarvan het monopolie na jaren van alleenheerschappij bedreigd wordt”, zegt Weijer VerLoren van Themaat. Hij is mededingingsspecialist bij advocatenkantoor Houthoff Buruma in Amsterdam. De NVM wekt volgens hem „op z’n minst de indruk” de markt te willen afschermen voor nieuwkomers die een bedreiging vormen voor gevestigde makelaars.

Onzin, vindt de NVM. Het gaat om het bewaken van de kwaliteit van de makelaardij, wat in het belang is van de consument. De discussie draait om twee punten: de toegang tot informatie over het woningaanbod en het verkopen van makelaarsdiensten. Op het eerste front zijn de door de NVM gewraakte internetzoekmachines Zoekallehuizen.nl en Miljoenhuizen.nl actief. Op het tweede terrein begeeft het ruim een jaar oude Makelaarsland zich, dat tegen een vast, laag tarief verkoopdiensten aanbiedt. Uit lijfsbehoud schermt de NVM de woninginformatie op Funda af voor concurrenten, stellen critici. „De NVM is een kartel”, zei Dirk Visser, advocaat van Zoekallehuizen en hoogleraar auteursrecht in Leiden, eerder al.

Funda bevat 70 procent van het aanbod in Nederland, ruim 90.000 huizen. Onder woningzoekers is Funda het standaard vertrekpunt. NVM-makelaars hebben er dus belang bij de regie over Funda in eigen hand te houden.

Zoekmachines als Zoekallehuizen vormen een potentiële bedreiging voor Funda. Zoekallehuizen brengt het aanbod van afzonderlijke makelaarssites – NVM’ers en niet-NVM’ers – op één plaats samen. Zoekallehuizen omzeilt Funda, dat daarmee in theorie overbodig wordt.

Miljoenhuizen doet vrijwel hetzelfde, alleen directer: de site kopieert rechtstreeks gegevens van woningsites, waaronder Funda. Zoekallehuizen en Miljoenhuizen zeggen in het belang van de consument te handelen. „Transparantie”, zo omschreef Den Hollander vanochtend zijn drijfveer voor het gerechtshof, waar het hoger beroep diende in de zaak tussen Zoekallehuizen en NVM (zie inzet). Door het volledige aanbod in Nederland bijeen te brengen, is de consument minder afhankelijk van Funda, zo redeneert hij.

Critici van de NVM zien hun lezing bevestigd door het vonnis van de rechtbank in Arnhem uit maart. De rechter zei toen dat de NVM de Mededingingswet heeft overtreden. Toen Zoekallehuizen vorig najaar zijn zoekmachine begon, heeft de NVM haar leden geadviseerd om Zoekallehuizen op hun website tot ongewenste gast te verklaren. Daarmee zet de NVM leden aan tot het weren van zoekmachines, aldus de rechter. En dat bevordert oneerlijke concurrentie.

NVM-voorzitter Oscar Smit vindt niet dat informatie op Funda voor iedereen beschikbaar moet zijn. „Onze leden investeren daar in, dan mogen zij die ook beheren.” Bovendien, zo zegt hij, het staat iedereen toch vrij om zijn eigen Funda te beginnen?

Dat klinkt redelijk, zegt advocaat VerLoren van Themaat, maar dan moet de NVM haar leden niet adviseren andere sites te weren. Zo’n advies, in combinatie met de dominante positie van Funda, maakt het concurrenten moeilijk een alternatief te beginnen. „Met zo’n groot marktaandeel heb je een machtspositie die je niet kunt afschermen door je leden te adviseren niet met andere sites in zee te gaan.” VerLoren van Themaat denkt geeft het hoger beroep van de NVM dan ook weinig kans.

Ook op het vlak van de makelaarsdiensten probeert de NVM concurrenten te weren, aldus de kritiek. De recente aanklacht tegen Makelaarsland vanwege een misleidend tv-spotje is een drogreden, in werkelijkheid zou het gaan om het dwarsbomen van concurrenten die beter op de behoefte van de moderne consument inspelen dan traditionele makelaars.

Smit van de NVM wijst iedere beschuldiging van de hand. Als de consument geen behoefte heeft aan een NVM-makelaar, dan accepteert hij dat. Maar iemand die het NVM-logo voert, zoals oprichter Jeroen Stoop van Makelaarsland, moet de huisregels respecteren. „En die staan voor kwaliteit”, aldus Smit, die vindt dat Makelaarsland zich heeft gediskwalificeerd als NVM’er door op tv onvermeld te laten dat Makelaarsland voor het vaste, lage bedrag ook minder werk levert dan een makelaar die tegen courtage werkt.

Volgens Smit kleven bovendien risico’s aan zulke ‘deelmakelaars’. Zij bieden soms nevenproducten aan, zoals hypotheken. Belangenverstrengeling dreigt dan, zegt Smit. Hij erkent dat dit in Nederland nog geen groot probleem vormt. Maar in Duitsland is dit volgens hem al wel het geval.

Advocaat VerLoren van Themaat twijfelt aan de huidige strategie van de NVM. De NVM moet zich minder richten op het bestrijden van rivaliserende nieuwkomers, zegt hij, en meer op het behoud van de eigen aantrekkingskracht. „Ze moeten zorgen dat ze een concurrerende toko blijven.”