Ouders kunnen ook zelfvoor bank spelen

Een huis kopen betekent kiezen voor de juiste hypotheek. Vervolgens is het aan te raden om te kijken of familiebanden ook nog belastingvoordeel opleveren. Een overzicht.

25

Aan het begin van gezinsleven en loopbaan staan jonge mensen voor de vraag of ze hun huis willen kopen of huren. Het bezit van een eigen woning heeft als voordeel dat de eigenaar vermogen opbouwt zonder daarvoor iets te hoeven doen, tenminste zolang de huizenprijzen stijgen. Dat is op de lange termijn een aannemelijk scenario. Op kortere termijn houden serieuze waarnemers zoals het Centraal Planbureau rekening met een prijsdaling van misschien tien procent; het Internationaal Monetair Fonds acht voor Nederland dertig procent lagere prijzen denkbaar.

Wie in zijn huis blijft wonen, merkt daar weinig van. Maar vooral jonge mensen moeten nog wel eens verhuizen, bijvoorbeeld vanwege hun werk. Dan doet zo'n daling wel pijn, zeker als het huis onvoldoende opbrengt om de hypotheek af te lossen. Daarnaast staat men bij elke koop opnieuw voor vaste kosten, telkens ongeveer tien procent. Voeg daaraan het risico van een waardedaling van het net verbouwde en nieuw ingerichte huis toe en je ziet dat de jonge eigenaren van een huis van twee ton, in staat moeten zijn pakweg 50.000 euro te verspelen. Tenminste, als ze zonder zorgen flexibel willen inspelen op de arbeidsmarkt of een gezinsuitbreiding. Wie een verhuizing binnen vijf jaar voorziet, moet serieus denken aan een huurhuis. Huurders hebben bovendien minder kosten. Zij hoeven niet op te draaien voor het eigenaarsdeel van de gemeentelijke onroerendezaakbelasting, voor het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting en evenmin voor het onderhoud van het huis. Dat is een kostenpost waarmee een eigenaar onverwacht kan worden geconfronteerd en die niet fiscaal aftrekbaar is.

Belastingvoordeel schuilt wel in de hypotheekrente. Via een overbekende aftrekpost neemt de fiscus een flink deel van de woonlasten voor zijn rekening. Maar ook hier hangen donkere wolken in de lucht. De hypotheekrente-aftrek zal zeker niet van het ene op het andere moment verdwijnen, maar waarschijnlijk gaat de geleidelijke afkalving, zoals die al enige jaren plaats vindt, onverminderd door. Overigens heeft ook een huurder onzekerheden. Voor hem liggen (fikse) huurverhogingen in de geliberaliseerde huurmarkt in het verschiet.

Ongelukkigerwijs lukt het veel jonge mensen niet een geschikte huurwoning te vinden. Zij zijn dan vanzelf op de koopmarkt aangewezen. Daar zien de hypotheekbanken ook welke risico's jonge mobiele huizenkopers lopen. Ze zijn steeds kariger met de tophypotheken die starters op de woningmarkt juist hard nodig hebben voor onder meer de inrichting van het nieuwe huis. Tophypotheken zijn nog wel mogelijk als de bank zijn risico kan afwentelen, bijvoorbeeld op de ouders van de starters. Die kunnen de overwaarde van hun huis inzetten als zekerheid voor de hypotheek van de kinderen. Als de ouders genoeg geld of overwaarde beschikbaar hebben, kunnen ze ook zelf een hypotheek aan de kinderen verstrekken. Dat biedt beide partijen fiscaal voordeel en bespaart hen de nogal kille en zakelijke sfeer waarin banken in veel gevallen opereren als er tegenslagen optreden.

45

Met 45 jaar hebben veel mensen een hypotheekcontract in de kluis liggen. Misschien is dat inmiddels aan herziening toe. Zo hebben huiseigenaren met een hypotheek met variabele rente, het historisch lage renteniveau massaal aangegrepen om over te stappen op een iets hogere maar vaste rentevoet. Op de korte termijn leidt dat tot een stijging van de woonlasten. De rentezekerheid op de lange termijn, soms wel twintig jaar, weegt daar tegen op.

Het omzetten van een hypotheek betekent juridisch het beëindigen van de bestaande hypotheek. Dat kost de 'oversluiter' doorgaans boeterente. Als uw ouders goed bij kas zitten, is het een idee hen het boetevrije deel van de hypotheek (doorgaans 10 à 20 procent) te laten aflossen. Over die som moet u hun dan voortaan (niet aftrekbare) rente betalen, maar het geld blijft wel binnen de familie. Misschien hebben uw ouders die rente niet nodig. Dan kunnen ze het u jaarlijks tot een bedrag van ongeveer 4.300 euro belastingvrij teruggeven. Het zo benutten van de maximale vrijstelling in het schenkingsrecht scheelt later successierecht.

Bij het oversluiten volgt na het beëindigen van de bestaande hypotheek het aangaan van de nieuwe. Uw huidige hypotheekmaatschappij doet u wellicht een gunstige pakketaanbieding voor de omzetting. Bekijk ook de mogelijkheden bij andere maatschappijen. Dat kan via tussenpersonen die daar provisie voor opstrijken. Twee maatschappijen werken op andere basis. Zij rekenen een vooraf vaststaand bedrag van 1.500 à 2.000 euro voor hun bemiddeling, maar sluizen de ontvangen provisie helemaal naar u door. Het gaat om de Indipender.nl en de VEH (www.eigenhuis.nl). U kunt ook zelf rechtstreeks bij de geldgever onderhandelen over zowel de rente als de provisie. Bij tussenpersonen kunt u afdingen op hun afsluitprovisie. Wees niet benauwd aan de hand van concurrerende aanbiedingen het provisiebedrag ter discussie te stellen.

Als men bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek nog overwaarde in het huis heeft, kan de notaris een hoger bedrag in het hypotheekregister laten inschrijven. U komt dan een zogenoemde bankhypotheek overeen. Daarbij neemt u niet het hele beschikbare bedrag op. Over het deel dat in reserve blijft, betaalt u geen rente. Deze constructie leidt tot iets hogere notariskosten. De voordelen van de ruimere beschikbaarheid van geld wegen daar royaal tegenop. Bij plotselinge uitgaven, zoals een verbouwing, heeft men snel geld beschikbaar tegen een veel lagere rente dan bij een gewone persoonlijke lening. De bank accepteert zulke verhogingen tot soms 95 procent van de verkoopwaarde. Als men na een opname in de buurt van het maximum komt, stijgt het risico van de bank en daarmee de rente die u moet betalen. Dat hogere rentepercentage geldt dan voor de gehele lening. Probeer zo te mikken dat de risicoklasse niet verandert, dan biedt de bankhypotheek u een mooi extraatje: de zekerheid van een goedkope calamiteitenpot met een veel langere aflossingstermijn dan de dure persoonlijke lening. Overigens bestaat deze mogelijkheid van een hypotheekverhoging bij alle typen hypotheken, ook als u niets hoeft af te lossen. Deze opzet heeft voordelen boven die krediethypotheek, die hierop overigens sterk lijkt.

En dan nog dit. Wie in een huis van bijna vijftien jaar oud woont, moet opletten. Zulke huizen kunt u laten schilderen en stukadoren tegen het verlaagde BTW-tarief van zes procent. Anders betaalt men 19 procent. Het verschil is groot genoeg om een schilderbeurt van een veertien jaar oud huis een jaartje uit te stellen.

65

Met de pensionering kan het inkomen dalen. Daar kan men met een eigen huis op inspelen. Voor 65-plussers geldt een lager belastingtarief, terwijl men ook bij een scherpe inkomensdaling in een lagere tariefklasse kan uitkomen. U kunt daarvan profiteren door de aftrekpost voor hypotheekrente zo veel mogelijk te concentreren in de periode waarbinnen het hogere belastingtarief geldt. Dat kan door het vooruitbetalen van hypotheekrente. De belastingwet accepteert het vooruitbetalen van hypotheekrente voor een periode die loopt tot 1 juli van het volgende jaar; u moet wel nagaan of ook uw bank zo'n versnelde rentebetaling toelaat.

Als van de hypotheek op een duur huis nog maar een gering restbedrag resteert, kunt u de hele hypotheek doorgaans vervroegd aflossen. Het voordeel daarvan is dat u dan voor de inkomstenbelasting geen forfaitaire inkomensbijtelling voor de eigen woning meer hoeft toe te passen. Vooral bij dure huizen is dat aantrekkelijk.

In tien jaar zijn de huizenprijzen verveelvoudigd. Daardoor heeft menig gepensioneerde een flinke overwaarde in zijn huis. Maar bakstenen kun je niet eten. Sommige woningcorporaties kunnen het besteedbare budget van gepensioneerden vergroten door hun huis te kopen om het vervolgens levenslang gratis of goedkoop aan hen te verhuren. Het klinkt als het ei van Columbus, maar deze sale-and-lease-back-constructies zijn financieel en fiscaal zelden aantrekkelijk. Bovendien bent u bij een (om gezondheidsredenen) misschien onvermijdelijke verhuizing, in één klap het jarenlang opgebouwde kapitaaltje kwijt; de niet-gebruikte waarde van het huurrecht gaat in rook op.

Er zijn voor de hand liggender manieren om plezier te hebben van het kapitaal dat in het huis vastzit. De krediethypotheek is doorgaans het meest aantrekkelijke instrument om geld uit uw huis te halen. Het gaat eigenlijk om een goedkoop doorlopend krediet met het huis als onderpand. De rente is fiscaal niet aftrekbaar, tenzij u de lening gebruikt voor de verbouwing van het huis. Mocht u dat van plan zijn, dan kunt u het best specifiek voor dat doel een aparte krediethypotheek afsluiten; daarmee voorkomt u eindeloze discussies met de belastinginspecteur. De krediethypotheek is vooral geschikt voor mensen die al voldoende inkomen hebben maar die wat extra geld willen besteden. Zij kunnen gemakkelijk omgaan met het nadeel van de krediethypotheek: de variabele rente.

Bij een hoge rentestand is er minder te besteden en dat is vervelend voor wie het geld nodig heeft om de elektriciteitsrekening te betalen. In dat geval is een constructie met vaste inkomsten aantrekkelijker. Bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek met vaste rente gecombineerd met een direct ingaande lijfrente. De zekerheid van een vast maandbedrag als aanvulling op het pensioen betaalt u met hoge bankkosten. Verder vervalt bij overlijden uw reservekapitaal aan de bank. Dat is anders bij een (gewone) aanvullende hypotheek met vaste rente waarbij de bank het extra hypotheekbedrag splitst in een deel voor de toekomstige rentebetaling en de rest op een spaarrekening stort. U incasseert de spaarrente en kunt eventueel naar eigen behoefte de spaarrekening 'opeten'. Maar doordat u meer hypotheekrente betaalt dan de spaarrekening oplevert, is ook deze constructie duurder dan de krediethypotheek met al zijn onzekerheden.

    • Aertjan Grotenhuis