Een eigen hypotheekplan

Wie een woning koopt, ontmoet op weg naar de sleutel vele hindernissen, waaronder de financiering. De meeste kopers sluiten een hypotheek bij een financiële instelling, want ze hebben geen geld of ze willen (of kunnen) dat niet in hun huis stoppen.

Lenen is een eenvoudige transactie. Je bezit een huis en biedt dat bij een gelduitlener aan als hypotheek (onderpand, zekerheid) voor je aflossings- en renteverplichtingen. Accepteert deze de aanvraag, dan betaal je daarna rente, die meestal aftrekbaar is van je inkomen in box 1. En na verloop van jaren los je de schuld af. Voor zowel de lener als de uitlener is dit een risicoarme (onderpand) en voordelige (belastingaftrek en lage rente) overeenkomst.

Maar banken, verzekeraars en bemiddelaars willen meer zaken met je doen. Bijvoorbeeld dat je spaart en/of belegt voor de aflossing. Meestal via een verzekering, die desgewenst fiscaal vriendelijk in box 1 valt. Dat is de kapitaalverzekering eigen woning, de KEW. De eenvoudige lening is dan een aangeklede constructie, een financieel product, waar aanbieders en verkopers goed aan verdienen. De lener is bij het aanhoren van zo'n opzet snel de draad kwijt en zucht 'doet u maar'. Jammer. Daarom terug naar de flexibele eenvoud, een eigen plan.

Je kiest bij een bank of bij je familie voor een aflossingsvrije hypotheek of lening en verzorgt zelf de aflossing door elke maand een vast bedrag opzij te leggen. Daar heb je geen dure instelling voor nodig. En terzijde: de rente van een huislening bij een familielid, of wie dan ook, is gewoon aftrekbaar.

Je mist dan wel het belastingvoordeel van de KEW, maar daar staat tegenover dat je altijd vrij over de opgebouwde aflossing kan beschikken. Het is en blijft jouw geld, terwijl de betaalde verzekeringspremies eigendom van de verzekeraar worden, in ruil voor de afgesproken uitkeringen. Dus zit je tijdelijk echt krap, dan zet je even je aflossing in als redder in nood, wat nagenoeg onmogelijk is bij een commerciële aflossingsverzekering.

Wie sparen te langzaam vindt gaan, omdat de rente relatief laag is (dus meer sparen om het einddoel te halen), en enig risico wil nemen, kan de aflossing bijeen sprokkelen door deel te nemen in een fonds dat (wereldwijd) belegt in aandelen. Liefst met maandelijkse, automatische stortingen. Ofwel 'middelen'. Vooral die automatische afschrijvingen zorgen voor een ijzeren discipline. In plaats van alleen aandelen, kan je ook deelnemen in fondsen die beleggen in obligaties of in een mix van aandelen, obligaties en vastgoed.

Op deze wijze (lenen, aflossing in eigen beheer opbouwen) blijft de renteaftrek op peil, wat voor leners in bijvoorbeeld het 42 (of 52) procents belastingtarief aantrekkelijk is, want de fiscus betaalt 42 cent (of 52 cent) van elke euro rente. De opgebouwde aflossing valt in box 3 en wordt daar belast met de 1,2 procent heffing, voor het bedrag boven de vrijstelling. En: door niet af te lossen op je lening groeit je fiscale overwaarde niet, wat voordelig kan zijn bij afsluiten van een nieuwe hypotheek.

Een ander aspect is de overlijdensrisicoverzekering. Die is niet altijd verplicht voor een opgenomen commerciële lening. Dat hangt af van de hoogte van de hypotheek, de waarde van de woning en de (financiële) situatie van de lener.

Deze overzichtelijke strategie houdt het midden tussen de kale hypotheek/lening beschreven in de inleiding en de aangeklede, inflexibele hypotheekconstructie.