'Laat de AFM maar komen'

Vastgoedfonds Rodamco Europe presenteerde vandaag de jaarcijfers, nadat het vorige week naar de AEX-index is gepromoveerd. 'Je kunt niet genoeg transparantie hebben.'

Bestuursvoorzitter van Rodamco, Maarten Hulshoff: "We leven in een kapitalistische wereld, big money talks." (Foto Jonathan Vos) Portret van Maarten Hulshof van Rodamco. Door Jonathan Vos Vos, Jonathan

Het geeft Maarten Hulshoff 'een goed gevoel' dat hij 'een lange broek mag aantrekken en met de grote jongens mag meespelen'. Vorige week promoveerde Rodamco Europe, het vastgoedfonds waarvan Hulshoff (58) bestuursvoorzitter is, naar de AEX-index, de graadmeter van de Amsterdamse beurs.

Rodamco, Europa's grootste beursgenoteerde belegger in winkelpanden, was sinds 2003 onderdeel van de Midkap-index van middelgrote bedrijven. Het fonds vult nu een van de twee plekken in de Nederlandse top-25 van aandelenfondsen die vrijkwamen nadat P&O Nedlloyd en Versatel vorig jaar van de beurs waren vertrokken (beide door overnames). De andere plek is ingenomen door navigatiesystemenbouwer Tomtom.

Vanochtend presenteerde Hulshoff in het Amsterdamse Hilton-hotel een recordwinst van bijna 1,3 miljard euro, 230 procent hoger dan 2004. Dit komt mede door een stijging van de waarde van de vastgoedportefeuille. De omvang van de portefeuille groeide vorig jaar met een kwart tot 9,1 miljard euro. De koerswinst sinds donderdag is met 1,4 procent gering. Het AEX-effect voor Tomtom was met 6,8 procent veel groter.

Wat zijn de gevolgen van de AEX-notering voor Rodamco, behalve dat goede gevoel?

Hulshoff: 'Het heeft positieve gevolgen voor het volume van de aandelenhandel. Omdat we nu in de indices meedraaien, belanden we automatisch in het mandje van institutionele beleggers die de hele index volgen, om in de buurt van het marktgemiddelde te blijven. Toen we in de Midkap-index kwamen, nam de handel ook toe. Dat gaan we nu weer zien.

'Voor particuliere beleggers vormt de status van de AEX misschien een opsteker om nog eens naar hun portfolio te kijken. Ook daar verwacht ik meer handel.'

Bent u niet bang dat Rodamco door zijn nieuwe status in het vizier komt van buitenlandse durfkapitalisten? Steeds meer bedrijven staan op de nominatie om te worden overgenomen, kijk naar VNU.

'Dat maakt niets uit. Je bent niet sneller een overname-target als je in de AEX-index zit in plaats van in de Midkap-index. Je bent een target als er bepaalde issues spelen, zoals bij VNU, of indertijd bij Vendex KBB. Bij ons spelen overigens geen issues.'

Houdt u rekening met toenadering van investeerders?

'Bij onze huidige aandelenkoers [79,80 euro, red.] kan ik me dat niet voorstellen. We zijn vrij duur, onze koers is de laatste jaren sterk gestegen en ligt nu ver boven de intrinsieke waarde. Maar we leven in een kapitalistische wereld, big money talks. Kom maar binnen, dan praten we.'

De afgelopen jaren waren de omstandigheden op de vastgoedmarkt gunstig. Door de lage rente keken beleggers eerder naar hoogrenderende investeringen zoals vastgoed. Valt de opmars ook vol te houden bij stijgende rente?

'Van onze leningen is 68 procent langlopend en rentevast. Daar merken we dus nauwelijks iets van oplopende rente. Bij de overige 30 procent krijgen we hogere rentekosten, maar die worden goedgemaakt door de hogere huurinkomsten die we zullen ontvangen. Als de rente oploopt, zal dat namelijk het gevolg zijn van stijgende inflatie. En al onze huurcontracten zijn geïndexeerd voor inflatie, wat betekent dat de huren meestijgen met de inflatie. Hogere rente zou dus wel eens in ons voordeel kunnen zijn.'

Rodamco behoort nu tot de top-25 aandelenfondsen van Nederland. Voelt u de ogen van de Autoriteit Financiële Markten al in uw rug?

'Nee. De AFM houdt geen extra scherp oogje in het zeil omdat je in de AEX staat. Maar laat de AFM maar komen, je kunt niet genoeg transparantie hebben. Daarin zijn wij trouwens koploper binnen onze industrie. Vorig jaar zijn wij als eerste vastgoedbedrijf genomineerd voor de Sijthoff-prijs [voor ondernemingen met een transparant financieel beleid, red.] Menig AEX-bedrijf heeft die nominatie níét gehad. Het zou overigens jammer zijn als bedrijven door de AFM kopschuw worden en de pers gaan mijden. Interactie met de pers is belangrijk.'

De AFM pleit voor meer regulering voor vastgoed-CV's. Er zouden ondoorzichtige situaties bestaan. Makelaar Cor Zadelhoff voorspelt een 'Legiolease-achtige' implosie van de markt. Wat is uw verwachting?

'Een investeerder moet het kaf van het koren kunnen scheiden. Als een prospectus niet vermeldt met wie de huurovereenkomst wordt aangegaan en hoe lang, is het moeilijk een zinnige beslissing te nemen. Er zijn CV's waarvan je zou kunnen zeggen: 'nog maar eens afwachten wat over een paar jaar de bezettingsgraad is'.'

Welke vastgoed-CV's bedoelt u?

'Daar laat ik mij niet over uit.'

    • Mark Schenkel