Jan Modaal moet verhuizen

Wat gebeurt er als huren worden geliberaliseerd zoals minister Dekker van Vrom wil? Tegenstanders vrezen een huurexplosie waardoor alle geliefde binnensteden in goudkusten zullen veranderen. Voorstanders verwachten een heilzaam effect op de verziekte woningmarkt.

Huurhuizen in de Amsterdamse binnenstad en de 19de-eeuwse wijken waarvan de huren mogelijk worden geliberaliseerd Foto's Maurice Boyer Huurhuis Jacob van Lennepkade 1/2 Foto NRC H'Blad, Maurice Boyer 060302 Huizen Woningen Boyer, Maurice

Gerard Anderiesen staat te popelen. Hij wil liberaliseren. Onder voorwaarden en binnen redelijke marges, maar wel liberaliseren, graag. Want de woningmarkt in zijn stad, zegt hij, is be-lache-lijk. Ziek. Anderiesen is directeur van de Algemene Woningbouw Vereniging die 18.000 woningen in Amsterdam bezit. 'Wij hebben verdiepingen van 70 vierkante meter bij de Nieuwmarkt, hartje binnenstad, die we voor 300 euro per maand moeten verhuren. Dat is absurd, irreëel. Dat betaal je ook voor een verdieping in Delfzijl! Daar zou je op een vrije markt in Amsterdam vier keer zo veel voor kunnen vragen. Er wordt dan ook in gehandeld. Huurders verhuren zo'n woning illegaal aan een ander voor drie keer dat bedrag.' Dat gebeurt met wel vijftien procent van zijn woningvoorraad, schat Anderiesen. 'We pakken de onderverhuur tegenwoordig keihard aan, maar eigenlijk nodigt het systeem er toe uit.'

Het systeem. Dat zijn de beschermde, lage huurprijzen in Nederland. Het overgrote deel van alle huurwoningen kost minder dan 604 euro per maand en heet 'sociale huurwoning'; de gemiddelde huur in het land is 395 euro. Elk jaar bepaalt het rijk hoeveel de huren mogen stijgen; jarenlang was dat niet meer dan de inflatie. Waar de huurwoning staat, doet er niet toe: of dat nou in de Amsterdamse Jordaan is of in een achterstandswijk in Helmond - de huurder betaalt dezelfde prijs.

Nu wil minister Sybilla Dekker (Vrom) de huurprijs van 21 procent van die huurwoningen vrijgeven - veelal mooiere huizen in de betere buurten. Huizen die nu vaak nog goedkoop worden verhuurd. Tussen 1 juli en 2010 mogen de prijzen van die woningen geleidelijk stijgen, daarna zijn ze vrij. Van vijf procent van de sociale huurwoningen werd de huur al in 1994 geliberaliseerd. De nieuwe huur wordt mede bepaald door de woz-waarde - een schatting van de marktprijs, gemaakt door de lokale overheid op grond van onder meer de omvang van het huis, naburige voorzieningen en locatie.

De verhuurder bepaalt straks of hij de huur verhoogt. Dat is een lachertje, zeggen tegenstanders van de liberalisering, natuurlijk gaat die dan omhoog. Maar de meeste corporaties, die 90 procent van de huurhuizen bezitten, zijn niet van plan om de huur enorm te laten stijgen, zegt Peter Boerenfijn, directeur van branche-organisatie Aedes. 'Ze voelen zich verantwoordelijk voor de huurders.'

De tegenstanders roeren zich. In de Tweede Kamer verzet de hele linkse oppositie zich tegen de liberalisering en nu zegt ook het CDA te twijfelen. Over tien dagen wordt het debat in de Tweede Kamer voortgezet.

Waar hebben die critici het over, vraagt Gerard Anderiesen zich af. 'Ze reageren hysterisch. Ze doen alsof alle sociale huurwoningen verdwijnen. Het gaat maar om 21 procent van de sociale huurhuizen en de liberalisering raakt alleen de huurders in die huizen met een redelijk inkomen. En voor die mensen verhogen we geleidelijk en redelijk.

'Huurders met een laag inkomen, die dus huursubsidie krijgen, worden helemaal niet geraakt door de liberalisering. Ook als ze in een huis wonen met een hoge woz-waarde. Pas als zij overlijden of gaan verhuizen, wordt dat huis geliberaliseerd en kan de prijs voor de volgende huurder veel hoger zijn.

'Ze doen alsof de segregatie in de grote steden dan zal toenemen; dat alleen rijken in de goede buurten zullen wonen en armen eromheen. Maar die segregatie bestaat al lang: er wonen geen arme Marokkaanse gezinnen in de binnensteden. Ondanks dat sociale huurbeleid. Dus kennelijk heeft dat huurbeleid gefaald.'

Bovendien, zegt Anderiesen, stikt Nederland van de sociale huurwoningen. Er zijn wel te weinig huizen in dit land, maar niet te weinig sociale huurhuizen. Met uitzondering van Oosteuropese landen hebben de EU-lidstaten gemiddeld 40 sociale huurwoningen per 1.000 inwoners. Spanje heeft er zes per 1.000 inwoners, Nederland heeft er 150 per 1.000 inwoners. 'En de republiek Amsterdam', zegt hij op bijtende toon 'heeft er zelfs 275 per 1.000 inwoners'. Hij bedoelt maar.

Loswrikken

Doel van de liberalisering is om de woningmarkt los te wrikken. Nergens in Nederland functioneert die perfect en in de Randstad zit die zelfs muurvast: jonge huurders die het ouderlijk huis uit willen, staan zeven jaar op de wachtlijst voor een betaalbare woning. Anderen huren scheef, zoals dat heet. Ze zijn ooit in een sociale huurwoning begonnen maar zijn in de loop der jaren meer gaan verdienen, terwijl de huur nauwelijks steeg. Ze vinden dat ze gek zouden zijn om een huis te kopen als ze een soortgelijk huis in een soortgelijke buurt goedkoop kunnen huren. Uit onderzoek, vorig jaar, van onderzoeksinstituut OTB van de Technische Universiteit Delft, blijkt dat zulke huurders gemiddeld 950 euro per maand aan rente en aflossing kwijt zouden zijn als ze hun eigen huurwoning zouden kopen, die ze nu voor 357 euro per maand huren. Juist in dure, gewilde wijken wordt 'extreem scheef gewoond', zegt Anderiesen. Zo blijft iedereen zitten waar die zit. Liberalisering moet de doorstroming bevorderen. Dat wil zeggen: iemand die nu op een populaire plek goedkoop huurt, moet geleidelijk meer gaan betalen. Wil de huurder dat niet, dan gaat hij wel iets kopen en maakt hij die huurwoning vrij voor een ander, zo is de redenering. En die ander verlaat zelf ook weer een huurwoning. En zo moet iedereen opschuiven en doorstromen. In de ene stad wordt de huurprijs van 27 procent van de sociale huurwoningen losgelaten (Houten), in de andere stad van 19 procent (Amsterdam).

Voorwaarde is wel, erkent iedereen, dat er veel meer huizen worden gebouwd in Nederland. Huurhuizen wel te verstaan. Waar scheef-huurders die niet kunnen of willen kopen, heen kunnen. De corporaties, die gezamenlijk 2,4 miljoen woningen bezitten, moeten van Dekker binnen vier jaar in elk geval 111.000 extra huizen hebben gebouwd. Anders mogen ze de prijzen niet loslaten. Dat wordt per corporatie, per woz-gebied, bijgehouden. Ook de private eigenaren, die 10 procent van de huurwoningen bezitten, hebben toegezegd meer te zullen bouwen. Een groot deel daarvan bestaat uit institutionele beleggers, zoals Vesteda, de rest is particulier.

In impopulaire gebieden zal liberalisering weinig uitmaken: daar betaalt de huurder nu al een passende prijs. Maar in populaire gebieden zoals Amsterdam, Utrecht, het Gooi en omstreken, en vooral populaire wijken in die steden, zullen de huren na vier jaar (overgangsfase) explosief stijgen, aldus het scenario van de tegenstanders van de liberalisering. En dan kan Jan Modaal er niet meer wonen. Tenzij Jan Modaal er veel voor over heeft. Zoals in Londen, Parijs of New York.

Doorstroming op de woningmarkt is de droom van de vrije markt-denkers. Een utopie, corrigeert dr.ir. Marja Elsinga. Zij is onderzoeker bij onderzoeksbureau OTB aan de TU Delft. 'Die doorstroming is een sprookje', zegt ze. Elsinga deed het onderzoek waaruit het grote verschil blijkt tussen huur- en potentiële koopprijzen voor een-en-hetzelfde huis. Ze interviewde ook veertien huurders van sociale huurwoningen die te veel verdienen om huursubsidie te krijgen. Elsinga: 'De meesten kúnnen niet veel meer besteden aan woonlasten. Ze heten scheefwoners maar zo scheef wonen ze helemaal niet.'

Sterker nog: een groot aantal scheefwoners zou volgens berekeningen van OTB niet eens een hypotheek krijgen voor het huis dat ze nu huren. Gevolg is dat zij niet kunnen kiezen voor een koophuis of duurdere huurwoning, vertelden ze Elsinga, maar dat ze 'slechter moeten gaan wonen. In een slechtere wijk of een slechter huis.'

De woningmarkt is geen markt, zegt Elsinga, althans, geen gezonde markt. En alleen een gezonde markt kan geliberaliseerd worden. 'In deze markt ontkomt de overheid niet aan regulering want de schaarste is veel te groot.' Particuliere verhuurders bijvoorbeeld, kunnen straks woekerprijzen vragen voor kleine huisjes op geliefde plekken, zegt Elsinga. 'Zij zullen misbruik maken van de schaarste.'

Schaarste

Misbruik, hoezo misbruik, zegt corporatie-directeur Anderiesen geïrriteerd. 'Ze maken gewoon gebruik van de schaarste. Dat gebeurt toch ook in de koopsector? Daar vindt niemand dat vreemd'. Volgens Vrom blijkt het misbruik in de praktijk mee te vallen. Ook kleine particuliere verhuurders - de slager op de hoek met twee verdiepingen boven zijn zaak - die de vijf procent reeds geliberaliseerde woningen verhuren, dwingen nu zelden absurde verhogingen af, aldus het ministerie. Meestal verhogen ze de prijs pas fors, als een huurder vertrekt.

Het draait om schaarste. Nederland heeft te weinig huizen. De bevolking is gegroeid, meer mensen dan vroeger wonen in hun eentje als gevolg van scheidingen, minder huwelijken en minder kinderen die eeuwig bij hun ouders blijven wonen en er is te weinig bijgebouwd. Bovendien vinden meer mensen dan vroeger dat ze in een 'goede buurt' moeten wonen en dichtbij winkels, wegen, werk en uitgaansvoorzieningen. Hierdoor is de vraag naar huizen in dit soort buurten reusachtig.

Elsinga: 'Als de samenleving er in een relatief vol land voor kiest om ook van wat groen te genieten, dan houd je weinig ruimte over voor huizen. Dat zijn keuzes. De overheid moet verstandig omgaan met de schaarste want die zal er altijd zijn.'

Willem van Ginkel denkt er anders over. Hij is directeur van de Algemene Woningstichting Houten, die 2.300 woningen bezit. Houten is in 1977 aangewezen als 'groeikern' en de schaarste is er groot: pas na vijf jaar op de wachtlijst krijgt een starter hier een twee-kamerwoning. Volgens hem is de schaarste op te heffen: een kwestie van meer bouwen, ook in de polder.

Van Ginkel is tegen de liberaliseringsplannen van Dekker. 'We kunnen de gekste prijzen vragen, maar corporaties zijn er voor de kleine portemonnee.' Zo denken meer corporaties erover - de meningen zijn verdeeld.

Naast de liberalisering bezuinigt het rijk op de huursubsidie. De corporaties moeten dat met eigen geld compenseren en zullen dat doen door andere huurprijzen te verhogen. Zo komt de liberalisering volgens Van Ginkel neer op de schouders van Jan Modaal. 'Ze werken, verdienen te veel om huursubsidie te krijgen maar verdienen niet véél. Voor hen zijn in deze woningmarkt geen alternatieven. Als zij de huur straks niet meer kunnen betalen, doordat hun huis op de vrije markt komt, zullen ze naar slechtere wijken moeten verhuizen.'

Van Ginkel vindt dat helemaal niks. 'Dat is de groep die altijd wordt gepakt in dit land. Ze verdienen ook al te veel voor een overheidsbijdrage voor de opvang, scholing of studie van hun kinderen.'

Toch zal ook de Algemene Woningstichting Houten, die 1 juli fuseert met de enige andere woningbouwcorporatie in Houten, liberaliseren als 'de wetgever dat vraagt'. Wilt u reageren? Mail uw reactie naar zbrieven@nrc.nl of schrijf het Zaterdags Bijvoegsel, Postbus 8987, 3009 TH Rotterdam