De muis vervangt de makelaar

Woningzoekenden en huizenbezitters opgelet: internet maakt een kostbare makelaar overbodig. Kopen en verkopen doe je nu zelf. Hoewel: 'Ik neem liever gedeeltelijk een makelaar.'

Alex en Joyce Zuiderwijk deden wat zoveel stellen doen wanneer er een kind op komst is: ze besloten ruimer te gaan wonen. In oktober vorig jaar verkochten zij hun appartement van negentig vierkante meter in Wateringse Veld, een Vinex-wijk tussen Rijswijk en Wateringen, en kochten een twee-onder-een-kapwoning van 145 vierkante meter in het nabijgelegen Nootdorp. Over anderhalve week ontvangt het echtpaar de sleutel van het nieuwe huis.

Tot zover het vertrouwde verhaal. Bij de daadwerkelijke koop en verkoop hebben Alex (29) en Joyce (28) Zuiderwijk een betrekkelijk nieuw pad bewandeld: internet. Zij hebben hun huidige woning via het web te koop aangeboden, waarna zij zelf ook de bezichtigingen hebben georganiseerd. De hulp van de makelaar bleef goeddeels beperkt tot woningtaxatie en advies over de biedingen. Bij de aankoop van hun nieuwe huis hebben ze zelfs helemaal geen makelaar ingeschakeld.

Internet wordt steeds belangrijker bij het kopen en verkopen van een huis. Inmiddels begint meer dan 80 procent van de woningzoekenden zijn speurtocht op internet, waar het aanbod schier oneindig is en slechts een muisklik verwijderd. Huizenbezitters spelen hierop in door hun woning ook op het web te plaatsen en steeds meer verkooptaken zelf te verrichten. De makelaar staat dus van twee kanten onder druk; de macht is aan de consument. Maar wat kan deze er mee?

Het verkopen van een woning via internet kan een boel geld schelen. Alex Zuiderwijk verkocht zijn huis via makelaarsland.nl, een webmakelaar die niet op basis van courtage werkt maar met een vast bedrag van 795 euro. Aangezien hij zijn appartement voor 216.500 euro heeft verkocht, zou Zuiderwijk bij een gemiddelde courtage van 1,65 procent 3.572 euro aan de makelaar hebben betaald, bijna 2.800 euro meer dan bij makelaarsland.nl. 'Dat is meer dan een leuke besparing', zegt Zuiderwijk.

Voor 795 euro krijgt de verkoper een groot gedeelte van de gebruikelijke makelaarsdiensten. Makelaarsland laat de woning taxeren en een opnamerapport maken, geeft de verkoper een 'te koop'-poster voor achter het raam en plaatst de woning op de website. Bovendien adviseert hij de verkoper over alle biedingen op de woning en voorziet hij de notaris van de benodigde gegevens voor het koopcontract.

Belangrijk is dat Makelaarsland woningen doorplaatst naar funda.nl, de verkoopsite voor makelaars die lid zijn van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Funda heeft met ruim 90.000 koopwoningen (70 procent van het totale aanbod in Nederland) immers een groot bereik. Makelaarsland kan doorplaatsen omdat het zelf is aangesloten bij de NVM. Particuliere verkopers kunnen niet op Funda terecht.

Het verschil met een gewone makelaar zit in het middelste gedeelte van het verkooptraject: de woningbezichtiging. Die moet de verkoper zelf organiseren. Hij moet zelf een foto en een begeleidende tekst maken voor op de site. Komen daar reacties op, dan moet hij ook zelf afspraken maken met potentiële kopers voor een rondleiding. Bij de bezichtiging is geen verkoopmakelaar aanwezig. Volgt er een bod, dan krijgt de verkoper wel weer advies van Makelaarsland. Bieden en adviseren verlopen via internet en telefoon. Door de dienstverlening in stukjes te knippen, speelt Makelaarsland in op het veranderende consumentengedrag.

'Zelf rondleiden biedt flexibiliteit', zegt Zuiderwijk. Hij heeft in drie weken vijf personen rondgeleid door zijn huis. 'Je kunt 's avonds en in het weekend afspreken. Dat is handig, omdat de meeste mensen overdag werken. En bovendien: wie kan beter over een huis vertellen dan de bewoner?' Nadeel van deze methode: zelf rondleiden kost tijd en energie. Dat ondervond Wieger Baron (32) toen hij zijn appartement in Amsterdam verkocht, ook via Makelaarsland. Het aantal bezichtigingen: 45. 'Op een gegeven moment heb je er echt genoeg van', verzucht Baron.

Zelf rondleiden kan bovendien riskant zijn. Als verkoper kun je na een transactie ter verantwoording worden geroepen, als blijkt dat je een verborgen gebrek aan de woning niet hebt gemeld. Aan de andere kant: de koper moet dan wel aantonen dat de verkoper van het gebrek op de hoogte had kunnen zijn. En dat is niet eenvoudig. Maar om alle risico's te vermijden, strekt financiële en bouwtechnische kennis tot aanbeveling. Zuiderwijk is aandelenhandelaar bij ING; Baron is accountmanager.

Een ander nadeel is dat potentiële kopers met een makelaar wantrouwend kunnen worden zodra ze zien dat de verkoper er geen heeft. Zo'n doe-het-zelver, is dat wel veilig?

Bovendien: wees erop berekend dat de aankoopmakelaar niet je grootste vriend wordt. Door zelf rondleidingen te verzorgen, betreedt je immers 'zijn' domein. 'De makelaar van mijn uiteindelijke koper bleef maar schieten, zelfs toen de koop al rond was', zegt Baron. 'Alleen maar om indruk te maken op zijn cliënt.'

Als verkoper moet je ook geen tussentijdse behoefte krijgen aan persoonlijk contact met je webmakelaar: de begeleiding verloopt uitsluitend via internet of telefoon. Sommige mensen zullen zich daar unheimisch bij voelen, gezien de grote bedragen bij woningtransacties.

Een huis volledig zelfstandig verkopen kan natuurlijk ook. Hoewel dat nooit helemaal gratis gaat - een taxatierapport is bijvoorbeeld onmisbaar - bespaart het nog meer geld. Advertentiesites, anders dan van NVM-makelaars, zijn legio. Grote, landelijke websites waar particulieren hun huis op kunnen aanprijzen zijn dimo.nl en zoekallehuizen.nl. Daarnaast zijn er algemene verkoopsites zoals marktplaats.nl en speurders.nl. Dimo biedt advertentieruimte voor 97 euro per half jaar. Zoekallehuizen doet het voor 5 euro per half jaar. Bij Dimo kan men echter ook een taxatierapport laten opstellen voor 0,12 procent van de huiswaarde (exclusief BTW), met een minimumbedrag van 260 euro. Dat is relatief goedkoop.

Vraag is alleen of de extra besparing opweegt tegen alle energie die de extra administratie vergt. Koopcontract, de notaris: dat moet nu ook zelf worden gedaan. Zuiderwijk: 'Voor die paar honderd euro die ik nog meer had kunnen besparen, neem ik liever gedeeltelijk een makelaar.'

Dan is er nog het zelfstandig kopen van een huis. De voor- en nadelen zijn grofweg dezelfde als die bij verkoop: het bespaart courtage maar kost een boel extra tijd. In ieder geval voel je geen hete adem in je nek van een aankoopmakelaar. Isabelle van der Made (21), die met haar vriend maar zonder makelaar voor 187.500 euro een rijtjeshuis in Alphen (Noord-Brabant) heeft gekocht: 'Ik denk dat je eerder een huis koopt als er een makelaar bij is.'

Voornaamste verschil is wellicht dat zelf kopen voor veel mensen gevoelsmatig een brug te ver is; de angst voor de spreekwoordelijke kat in de zak speelt nu eenmaal vooral bij aankopen. Die angst is voor de meeste kopers wel iets kleiner bij nieuwbouw. 'Bij een monumentaal pand had ik wel een makelaar genomen, of een bouwkundig rapport laten maken', zegt Alex Zuiderwijk, die zijn nieuwe huis zelf heeft gekocht. 'Maar mijn huis is uit 2003, daar zit zelfs nog bouwgarantie op.'

Wie zelf wil zoeken, kan terecht op alle genoemde websites. Het grootste bereik heeft vermoedelijk zoekallehuizen.nl. De site graast de meerderheid van het Nederlandse aanbod af, inclusief dat van makelaars bij Funda. Dat is handig voor wie ook woningen wil bekijken die niet op Funda staan.

Voor kopers zijn er vaak speciale mogelijkheden. Zo kan op Funda via videobeelden een virtuele rondgang door een buurt worden gemaakt. Dan weet een woningzoekende meteen hoe de omgeving van zijn potentiële aankoop eruitziet. Op Funda en op Dimo kunnen klanten sociaal-demografische gegevens over een buurt opvragen. Wie een huis bij het Bijlmerplein in Amsterdam-Zuidoost zoekt, ziet op Dimo bijvoorbeeld dat zijn toekomstige buren voor 7 procent behoren tot 'sociale klasse A', en voor 43 procent tot 'sociale klasse C'. In die wijk zijn volgens de website overigens geen woningen te koop.

Dimo biedt ook cijfers van het Kadaster. Natuurlijk kan men zelf deze cijfers verzamelen, maar dat is erg bewerkelijk. Men kan ook terecht op woningmarktcijfers.nl, waar - tegen betaling - alle Kadastercijfers van het afgelopen decennium tot op de gemeente of buurt nauwkeurig worden gepresenteerd. Zuiderwijk: 'Weer een reden minder voor een makelaar.'