'Nederland bouwt niet wat de huizenkoper wil'

Er zijn vorig jaar veel woningen verkocht, maar dat komt vooral door de lage rente. Als die stijgt of de renteaftrek wordt afgeschaft, kan de markt uit balans raken, vreest de koepel van de projectwikkelaars.

Voor de verkopers van nieuwbouwhuizen was 2005 een prachtjaar: de economie trok aan en het vertrouwen van de consument passeerde het dieptepunt. Bovendien bereikte de hypotheekrente het laagste niveau in de afgelopen 50 jaar. De consument ging massaal op huizenjacht: er werden zo'n 145.000 bestaande woningen verkocht (8 procent meer dan in 2004) en zo'n 50.000 nieuwe huizen, een stijging van 22 procent ten opzichte van 2004. De prijzen waren ernaar: die van bestaande huizen stegen in één jaar tijd met gemiddeld 16.000 euro tot 230.000 euro. Een nieuwbouwwoning bracht gemiddeld 275.000 euro op, 10.000 meer dan in 2004.

Maar de Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers (NVB), die deze cijfers gisteren bekend heeft gemaakt, is er niet gerust op. Want de hausse in de markt is vooral te danken aan de lage rente, zegt NVB-directeur Nico Rietdijk. Gaat die omhoog of schaft een volgend kabinet de hypotheekrenteaftrek af, dan is het gedaan met de kooplust. Die dreiging was voor de NVB aanleiding om enkele rentescenario's door te rekenen.

De conclusies zijn schrikbarend, zegt Rietdijk: bij een volledige afschaffing van de hypotheekrenteafrek zullen de huizenprijzen na vijf jaar zo'n 100.000 euro lager liggen dan wanneer de renteaftrek gehandhaafd blijft. 'Gelukkig klinken er veel geluiden die erop wijzen dat de hypotheekrenteaftrek geleidelijk zal worden afgeschaft', aldus Rietdijk. Maar dan nog blijven er zorgen. 'Ook dan daalt de marktprijs van een nieuwbouwhuis, terwijl de bouwkosten stijgen door de inflatie en de oplopende grondprijzen.' De bouwkosten zelf zijn sinds 1997 met 30 procent gestegen, die van grond bijna 240 procent, onder meer doordat gemeenten minder bouwlocaties beschikbaar stellen. 'Bouwers krijgen het dus moeilijker en kunnen failliet gaan. En als er minder wordt gebouwd, drogen gemeentekassen op, waardoor er minder geld is voor sociale woningbouw. Zo kan het hele woningbouwprogramma in elkaar klappen.'

Zelfs een geleidelijke afbouwing van de renteaftrek in dertig jaar heeft nog verregaande effecten, aldus de NVB. 'Ook dan moet na vijf jaar gerekend worden op een prijsdaling van minimaal 20.000 euro.' De politiek moet erg goed nadenken over de manier waarop de renteaftrek wordt afgeschaft, luidt het advies van de NVB. De kosten van de nieuwe koopwoning enerzijds en de gedaalde marktwaarde van deze woning door de fiscale ingreep anderzijds leveren onevenwichtigheid op. 'Niet alleen komt hierdoor de nieuwbouw van koopwoningen zelf in het nauw, maar het kan ook vervelende bijwerkingen hebben voor de werkgelegenheid in de bouw. En starters en jongeren zullen nog meer problemen krijgen bij het vinden van betaalbare huisvesting', voorspelt Rietdijk. 'Afschaffing van de hypotheekrenteaftrek raakt dus zeker niet alleen de rijken, zoals vaak wordt gezegd.' De NVB pleit dan ook voor geleidelijke afschaffing van de renteaftrek, op een moment dat de rente laag is en de koopkracht sterk.

Er zijn meer onevenwichtigheden die de bouwers en ontwikkelaars zorgen baren. 'Wat er aan nieuwe woningen wordt gebouwd, sluit niet aan bij wat kopers willen', aldus Rietdijk. 'Al jaren geeft 10 tot 15 procent van de potentiële huizenkopers de voorkeur aan een appartement, de rest wil een huis met tuin. Maar van de 20.000 nieuwbouwwoningen die te koop staan, is 53 procent appartement. En het trieste is dat er steeds meer appartementen worden gebouwd.'

Rietdijk noemt als voorbeeld de Belle van Zuylen-woontoren van 262 meter die bij Utrecht moet verrijzen. 'De bovenste etages zullen wegens het spectaculaire uitzicht heus wel verkocht of verhuurd worden, maar de rest zal minder snel gaan. Bovendien is het horizonvervuiling, je zult die toren overal vanuit het Groene Hart zien.' Dat gemeenten graag appartementen bouwen, is niet zo verwonderlijk. 'Gemeenten moeten zuinig zijn met hun grond. Bovendien leveren appartementen vaak de hoogste opbrengst per vierkante meter op.'

Er gaat meer mis tussen vraag en aanbod op de woningmarkt, vindt de NVB. Zo blijkt dat kleine gemeenten bij woningzoekenden populairder zijn dan grote steden. Een ruime meerderheid (70 procent) geeft de voorkeur aan plaatsen met ten hoogste 50.000 inwoners. Bijna de helft wil het liefst verhuizen naar het platteland of naar een dorp kleiner dan 25.000 inwoners. Toch wordt circa driekwart van de nieuwbouw neergezet in steden. 'Kort gezegd bouwen we de verkeerde woningen op de verkeerde plekken', aldus Rietdijk. Hij ziet wel een lichtpuntje: 'Het besef begint door te dringen bij gemeentebestuurders, architecten en stedebouwkundigen dat de klant koning is. Nederland heeft nog maximaal 1 miljoen woningen extra nodig om aan de vraag te voldoen. Dan kun je die beter wat ruimer opzetten, met wat meer groen, overeenkomstig de wensen van kopers. Op die manier houd je Nederland bovendien mooier.'