In dubio: vakantiehuis kopen of huren?

Het bezit van een tweede (vakantie)huis in het buitenland heeft de afgelopen decennia een hoge vlucht genomen. Maar een koper moet alert zijn op veel zaken. Wie het zich niet al te ingewikkeld wil maken kan beter huren.

Martijns vader hield, als het om vakantie ging, van een zekere voorspelbaarheid. 'Hij was een man van tradities, het vaste restaurant, de vertrouwdheid van de omgeving, daar hield hij van.' In 1977 kocht hij een appartement in Juan-les-Pins in Zuid-Frankrijk. In een mooi park, en een streek waar ook een aantal bekende Nederlanders als André van Duin en Marco van Basten zijn oog op heeft laten vallen. Martijn komt er gemiddeld eens per jaar, het appartement wordt vaak verhuurd.

Sinds zijn vader overleed, regelt hij de administratieve zaken. Hij onderhoudt de contacten met het Nederlandse kantoor dat de verhuur van het appartement regelt, het betalen van de onroerendezaakbelastingen, de betalingen van gas en elektriciteit en de verzekeringspremies. De totale vaste kosten van het appartement in Juan-les-Pins (waarde tussen de 200.000 en 300.000 euro) bedragen rond de 5.000 euro.

Enige juridische kennis is daarbij wel handig. Een huurder kan bijvoorbeeld de kraan laten lopen, met waterschade bij de benedenburen als gevolg. Dan is het belangrijk om te weten dat de verhuurder - en niet de huurder - aansprakelijk is.

Het verhuren van het appartement in Juan-les-Pins wordt geregeld door een plaatselijk kantoor dat door Nederlanders wordt gerund. 'Ze krijgen zo'n 30 procent van de huurprijs', zegt Martijn. 'Maar daarvoor regelen zij ook de huurders en houden ze een oogje in het zeil.'

Een huis is altijd een grote aanschaf, waarbij de koper alert moet zijn op veel zaken. Bij een huis in het buitenland geldt dit des te meer. De taal en natuurlijk het andere rechtsstelsel kunnen voor extra complicaties zorgen. Maar door de grote vlucht die het tweedehuizenbezit de laatste decennia heeft genomen, is er een bloeiende adviesbranche ontstaan. Steinz Advocaten in Laren is zo'n kantoor, gespecialiseerd in de Franse huizenmarkt. Sietze Jan Dijkstra, notarieel jurist bij Steinz, noemt enkele mogelijke voetangels. 'In Frankrijk vindt de eigendomsoverdracht al plaats zodra beide partijen het schriftelijk eens zijn geworden over de prijs. In Nederland is dat pas als de notariële akte is ondertekend. Dat betekent dat er vanaf dat moment ook niet meer over garanties en de verdere voorwaarden kan worden onderhandeld. Bovendien rust in het Franse recht een zwaardere onderzoeksplicht op de koper dan in Nederland.'

Het erfrecht is een ander punt. Frans onroerend goed valt onder Frans erfrecht. Dat bepaalt dat eventuele kinderen uit een eerder huwelijk ook partij zijn bij de verdeling van de erfenis. Daarnaast wordt het Nederlandse homohuwelijk in veel andere landen niet erkend, wat ook gevolgen kan hebben bij de erfenis.

Dan het tweede huis als beleggingsobject. De waarde van veel vakantiehuizen in bijvoorbeeld Frankrijk en Spanje is de laatste jaren sterk gestegen. Fiscaal kan het ook voordelig zijn, vertelt Sietze Jan Dijkstra. In Nederland wordt het bezit van een tweede huis in box 3 belast met 1,2 procent vermogensrendementsheffing. Maar wie onroerend goed heeft in het buitenland, kan dit bedrag na opgave meteen weer aftrekken, dit om een dubbele aanslag te voorkomen. In Frankrijk geldt echter tot 750.000 euro een fiscale vrijstelling. Wie onder dat bedrag blijft, profiteert dus van beide fiscale stelsels en betaalt geen belasting over het vermogen dat in zijn huis zit.

Voor- en nadelen van huren vakantiehuis

Geen zorgen om ver weg gelegen bezit

Verrassing in plaats van voorspelbaarheid. Steeds weer nieuwe dorpjes en mooie plekken.

Een nadeel is dat de woning niet naar eigen smaak in te richten is.

De foto's kunnen mooi zijn, in het echt kan een gehuurd vakantiehuis altijd tegenvallen. Een bed van slechts 1,90 meter kan het vakantieplezier al aardig vergallen, een doorgezeten bankstel ook.

Voor- en nadelen van kopen

Voorspelbaarheid en 'tweedethuisgevoel': je weet wat je krijgt.

Een koophuis is altijd beschikbaar.

Onroerend goed is doorgaans een uitstekende belegging.

Buitenlands vermogensbezit kan in sommige gevallen fiscaal voordelig uitpakken.

Je hebt met een koophuis de zorgen om de materiële staat van het bezit en administratieve rompslomp, hoewel dit uitbesteed kan worden.

Je bent aansprakelijk voor schade die je niet zelf aanricht.