Stop geen geld in film of schip

De afgelopen jaren staken particulieren circa 5 miljard euro in vastgoed-, scheepvaart- en film-cv's. Marktkenners zijn somber over het rendement.

In de hoop op dikke winst beleggen naar schatting 30.000 tot 60.000 Nederlanders in vastgoed-cv's (commanditaire vennootschap), totaal voor circa 2,6 miljard euro. Daarnaast staken op rendement beluste particulieren sinds 1995 zo'n 2 miljard euro in scheepvaart-cv's en een flink kapitaal in film-cv's. Deze beleggings-cv's- de laatste financiële mode - zijn vennootschappen die met geld van beleggers plus een forse banklening meestal een vrachtschip of onroerend goed kopen. Dat verhuurt men vijf tot tien jaar, waarna men het weer in de verkoop gooit.

Volgens aanbiedingsfolders mag je zo'n gouden kans niet missen. Je stort bijvoorbeeld 10.000 of 25.000 euro en maakt dan tien jaar lang kans op gemiddelde rendementen van 10 of 12 procent. Maar de opbrengst van diverse nu aflopende scheepvaart-cv's blijkt flink tegen te vallen. Veel vastgoed-cv's lopen nog.

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) toont zich er bezorgd over in het rapport 'Vastgoed-cv's en Maatschappen' van 2005. De beleggingsrisico's zouden hoog zijn en de informatieverstrekking troebel, terwijl de toezichthouder aanwijzingen heeft dat er bij bepaalde cv's sprake is van belangenverstrengeling en twijfelachtige vastgoedtransacties, in het nadeel van beleggers.

Deze onheilspellende berichten werden afgelopen januari bevestigd door vastgoedcoryfee Cor van Zadelhoff die riep dat de huidige beleggingshausse in vastgoed-cv's wel eens zou kunnen eindigen in een met de aandelenleaseaffaire vergelijkbare tragedie. Hij vreest 'een bloedbad' als na afloop van de looptijd veel kantoorgebouwen blijken te zijn verouderd en huurcontracten moeten worden vernieuwd.

Inspelend op cv-problemen begon jurist Henri Lantsheer afgelopen december de 'Stichting CV in Nood'. 'Wij zien veel machteloosheid onder cv-beleggers', zegt Lantsheer. 'Ze hebben weliswaar een stem maar nooit een meerderheid. Meestal geven ze de initiatiefnemers een volmacht, waardoor die kunnen doen wat ze willen.' CV in Nood wil cv-beleggers verenigen tot een sterke partij en ze vertegenwoordigen in vergaderingen, bij de beheerder en de bank. Lantsheer: 'We kunnen een onafhankelijke taxatie van een beleggingsobject laten doen, onderhandelen met de beheerders en alternatieve kopers aandragen. Wegens belangenverstrengeling blijkt dat laatste vaak nodig.'

De huidige belangstelling voor scheepvaart- en film-cv's ontstond toen de overheid deze begin jaren negentig fiscaal ging bevoordelen. De grootste problemen van cv-constructies vindt Lantsheer de ondoorzichtigheid, de gebrekkige risicospreiding, de korte looptijd en het grote aandeel vreemd vermogen van 55 tot soms 90 procent van het totaal. 'De prijzen van vrachtschepen fluctueren extreem. Bij een vaste looptijd ga je dus prijsschieten als het schip verkocht moet worden. Aanbieders kennen de markt beter en streven naar een minimale verkoopprijs. Ook de bank wil wel graag van het schip af wegens de hoge hypotheek.' In film-cv's ziet Lantsheer nog minder. 'Daarin moet je gewoon niet investeren. Tijdens een filmproductie kan zoveel fout gaan. Naar mijn weten heeft geen enkele film-cv meer uitgekeerd dan hooguit de garantie. Eigenlijk gooi je geld weg, ondanks de fiscale ondersteuning.'

Dan vastgoed-cv's. Daarin beleggen vermogende particulieren al twintig jaar, maar massale interesse ontstond toen, na het inzakken van de aandelenbeurs vanaf 2000, tientallen nieuwe aanbieders dit product gingen slijten aan het grote publiek.

Een aanbieder van het eerste uur is het in 1992 opgerichte IBUS dat in 2004 463 miljoen euro belegd vermogen had in kantoren, winkels, woningen en hotels in vooral Amerika en Europa. IBUS-directeur Pepijn Morshuis vindt Van Zadelhoffs uitspraken ongenuanceerd. 'Beleggen in vastgoed is stabieler dan beleggen in aandelen met geleend geld zoals bij aandelen leasen. Onze beleggers gaat het om het veiligstellen van hun ingelegde vermogen. Vastgoed-cv's zijn niets voor cowboys.'

De vastgoeddirecteur onderschrijft wel het AFM-oordeel over gebrekkige transparantie. 'Je moet als belegger goed weten hoe de kostenstructuur en het beheer van een cv in elkaar zit, je moet de specifieke risico's van het vastgoed begrijpen, weten hoe de lening in elkaar zit, wanneer het huurcontract afloopt en wat je aanbieder dan van de markt verwacht.' Aanstaande cv-beleggers adviseert hij kritisch te zijn. 'Lees het prospectus goed. Heb je vragen, bel dan de aanbieder en zoek precies uit hoe het zit.'

Volgens hoogleraar vastgoedkunde Piet Eichholtz van de universiteit van Maastricht hebben de vastgoed-cv's van begin jaren negentig het inderdaad allemaal fantastisch gedaan. Daarna is de kwaliteit achteruit gehold. 'Er zit nog steeds koren onder het kaf', zegt hij, 'maar de meeste zijn slecht voor de particulier.' Als structurele nadelen noemt de hoogleraar: de gebrekkige risicospreiding, het torenhoge percentage geleend geld in de cv, de structurele leegstand op de kantorenmarkt- in 2004 was 5 miljoen vierkante vacant - en de hoge kosten.

Eichholtz: 'Voor veel particulieren is een investering van 25.000 euro een groot deel van hun beleggingsportefeuille. Ook binnen cv's zijn de risico's vaak niet gespreid. De vennootschap steekt bijvoorbeeld 10 miljoen in drie kantoorgebouwen in dezelfde stad, waarbij 80 of 85 procent van de aankoopprijs wordt gefinancierd met geleend geld. Maar tegenwoordig is 20 procent leegstand bij kantoren geen uitzondering. Loopt een huurcontract dus af, dan wil de nieuwe huurder 30 of 40 procent minder betalen. Staan je gebouwen bij afloop van de cv zelfs leeg en is er geen koper, dan zijn er helemaal geen huurinkomsten om de hypotheekrente van te betalen. Technisch gesproken is de cv dan failliet.'

Voor de initiator noemt Eichholtz cv's een goudmijn. 'Bepaalde initiatiefnemers kopen vastgoed, verkopen dat met winst aan de cv en daarna begint de fee-klok te tikken. Ze hoeven er geen fluit aan te doen. Het is een money machine.'

Dan de vaak fenomenale en ondoorzichtige kosten. De AFM schat ze op 15 tot 26 procent van het beleggingsrendement, bijna altijd onafhankelijk van prestaties. Naast rendementsrisico's kampt de vastgoed-cv-sector volgens de AFM met een 'integriteitsrisico'.

In het AFM-rapport classificeert een anonieme deskundige vastgoed-cv's als 'de vuilnisbak van de vastgoedmarkt'. Eichholtz is het daarmee eens. 'Kantoren waar iedereen met vastgoedkennis aan heeft geroken, maar die niemand wil hebben, zijn ideaal voor particulieren, want die hebben er toch geen verstand van. En bij die particulier is het gewoon hebzucht', zegt hij.

Eichholtz: 'Vermogende particulieren zijn vaak ondernemers of professionals, die in hun dagelijks werk zorgvuldig beslissingen nemen en hard hebben moeten werken voor hun succes. Vervolgens gaan ze hun geld beleggen en ineens grote risico's nemen. Ze verwachten dat een ander ze nog rijker gaat maken. Get real! Waarom zouden aanbieders jou rijk willen maken? Als cv-belegger zou ik gaan bidden dat de kantorenmarkt aantrekt en dat jouw kantoren straks niet leegstaan.'

Veel beter voor particulieren vindt Eichholtz beleggen in beursgenoteerde vastgoedfondsen of beleggingsfondsen die daarin investeren.

'Je kan al instappen met 100 euro, bijna alle banken bieden ze aan en de beleggingsportefeuille is gespreid over meer soorten vastgoed, heel Europa of de wereld. Verder zijn het fiscale beleggingsinstellingen waardoor ze wettelijk hooguit 60 procent vreemd vermogen mogen aantrekken. Ook zijn beursgenoteerde vastgoedfondsen vaak transparanter en goedkoper. Als zij de fees van cv's zouden durven vragen, zouden alle analisten er schande van spreken.'

Rectificatie / Gerectificeerd

Bij het artikel Stop geen geld in schip of film (11 februari, pagina 27) werd Karin Quint als auteur vermeld. Het artikel is geschreven door Erica Verdegaal.