1,5 miljoen vierkante meter waardeloze kantoren

De leegstand van kantoren is groter dan ooit. De vraag naar kantoorruimte stijgt weliswaar, maar het aanbod is veelal niet afgestemd op de eisen van de huurder. Sloop is vaak de enige mogelijkheid, zegt de branche.

Photo and Copyright Roger Cremers 08-04-2003 Huizen te koop aan de prinsegracht te Amsterdam Leegstaande kantoren aan de Amsterdamse Prinsengracht. Dit type panden leent zich goed voor verbouw tot woning, maar dat mag vaak niet van de gemeente. Cremers, Roger

Het was een verrassend persbericht dat de Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers (NVB) medio december de wereld in stuurde. Om de kantorenmarkt in Nederland op lange termijn weer gezond te maken, moet jaarlijks ongeveer 1 miljoen vierkante meter kantoren worden gesloopt of een andere bestemming krijgen, zo luidde de boodschap.

Een ingrijpende operatie, erkent Nico Rietdijk, directeur van de NVB. “Een nieuwe bestemming voor een kantoorpand heeft uiteraard de voorkeur, maar als het niet anders kan, dan moet er gesloopt worden.“

Er moet in elk geval iets gebeuren, vindt de NVB, zelf gevestigd in een oude villa in Voorburg, dichtbij station en uitvalswegen.

Door de slechte economie van de afgelopen jaren, de als gevolg daarvan dalende hoeveelheid kantoorpersoneel en de uitbesteding van kantoorarbeid aan lagelonenlanden staat ruim 6 miljoen vierkante meter van de 43 miljoen vierkante meter kantooroppervlak in Nederland te koop of te huur. Dat is zo'n 14 procent. Ongeveer 1,5 miljoen vierkante meter van de leeg staande kantoren is zodanig verouderd of slecht gelegen dat de kans dat het pand ooit nog wordt verhuurd of verkocht nihil is.

Rietdijk: “Ontwikkelaars zijn begin deze eeuw, aangemoedigd door makelaars en verhuurders, veel te lang doorgegaan met bouwen. Sloop is duur, maar leegstand ook. En dan denk ik dat slikken beter is dan stikken. Als kantooreigenaar kun je maar het beste je verlies nemen. Maar dat is iets waar we in Nederland niet aan gewend zijn.“

Momenteel wordt er per jaar zo'n 100.000 vierkante meter kantooroppervlak aan de markt “onttrokken'. Bijna de helft daarvan wordt gesloopt, 30 procent wordt verbouwd tot woonruimte, de rest wordt school, atelier of krijgt een sociale functie, zoals opvang van daklozen of oefenruimte voor de plaatselijke harmonie. “100.000 vierkante meter is niets als je 1,5 miljoen vierkante meter te veel hebt“, zegt Rietdijk. “De knop moet om bij de projectontwikkelaars. Men moet dit probleem onder ogen durven zien.“

Het probleem wordt niet verholpen als projectontwikkelaars met onmiddellijke ingang zouden stoppen met het bouwen van kantoren. Integendeel. Een van de problemen is juist dat de meeste kantorenbouwers op de rem staan nu de leegstand groot is. “In het topjaar 2001 werd nog 2,5 miljoen vierkante meter nieuwe kantoorruimte opgeleverd, in 2005 was dat krap 800.000 vierkante meter. Daarmee loop je het risico dat de hoeveelheid goede kantoren opdroogt. Tot de economie weer stevig aantrekt en iedereen weer gaat bouwen. We moeten dus nu niet ineens stoppen met bouwen, maar goede kantoren ontwikkelen waar écht vraag naar is.“

Rietdijk onderscheidt drie categorieën kantoren. Allereerst de kansrijke, die voldoen aan de hedendaagse eisen van bereikbaarheid, parkeergelegenheid en klimaatbeheersing en makkelijk worden verkocht of verhuurd. Circa 1,5 miljoen vierkante meter van de kantoorruimte die nu te koop of te huur staat, wordt tot die kansrijke categorie gerekend. Dan is er de grote, grijze kantorenmassa, in totaal zo'n 3 miljoen vierkante meter, die redelijk gangbaar is. Tot slot is er zo'n 1,5 miljoen vierkante meter waardeloos kantooroppervlak. Rietdijk noemt het voorbeeld van de Amsterdamse grachten. “Prachtige kantoorpanden, maar heel slecht bereikbaar en qua inrichting kruip-door-sluip-door. Die stromen leeg. Dat zie je niet, want veel kantooreigenaren hangen liever geen bord “te huur' aan de gevel met het oog op krakers. Slopen kan daar natuurlijk niet, maar je kunt er prima woningen van maken.“

Probleem bij veel herinrichtingsplannen voor kansloze kantoren zijn gemeentelijke overheden, volgens Rietdijk. “In Amsterdam wil de deelraad dat alle kantoorruimte vanaf 1.000 vierkante meter kantoor blijft. Terwijl je van die grachtenpanden heel goed woningen met mogelijkheid tot kleine bedrijfsvoering kunt maken.“

Maar niet alleen historische locaties verouderen. Ook kantorenparken langs snelwegen tellen steeds meer panden die uit de gratie van de huurder raken. “Ze staan vaak ver van winkels, een station en gezelligheid“, aldus Rietdijk. “Daar komt bij dat ondernemers minder geneigd zijn dan een aantal jaar geleden om bij elkaar in één pand te kruipen. Men wil iets voor zichzelf.“ Het populairst, volgens Rietdijk, zijn kantoren met ruime parkeergelegenheid en een acceptabele prijs. “Uit diverse studies blijkt dat in de afgelopen jaren de verkeerde kantoren op de verkeerde plekken zijn gebouwd. Terwijl er vraag is naar kleinere kantoorruimtes in de koopsfeer, bijvoorbeeld kantoorvilla's, zijn er veel vooral grootschalige kantoorcomplexen voor verhuur gebouwd. Er is sprake van een geweldige mismatch.“

Uit onderzoek van bedrijfsmakelaar DTZ Zadelhoff blijkt dat nog geen 5 procent van de leegstaande kantoren in aanmerking komt voor transformatie tot appartementen. Ontwikkelaars zouden er dan ook verstandig aan doen om multifunctionele gebouwen neer te zetten, aldus Rietdijk. “Kantoren die je vrij eenvoudig kunt verbouwen tot woningen als de nood aan de man komt. Er zijn de laatste jaren te veel gebouwen neergezet die nooit voor dat doel geschikt zullen zijn“, aldus Rietdijk. “Mijn persoonlijke hartenkreet is: zet gebouwen neer die kunnen meebewegen met de markt. Het voordeel daarvan is dat je dan geen eenzijdige wijken hoeft te creëren met alleen maar woningen of alleen maar kantoren. Een kantoorvilla bijvoorbeeld kan perfect in een woonwijk ondergebracht worden en is makkelijker voor andere doeleinden te bestemmen. Maar vaak laten gemeentelijke bouwbesluiten dat niet toe. Overheden en ontwikkelaars zouden beter moeten samenwerken: gemeenten moeten weten wat ze nodig hebben, nu en in de toekomst. Dan kunnen ontwikkelaars hun aanbod daarop afstemmen.“

Maar zelfs als vraag en aanbod beter op elkaar worden afgestemd, zal de kantorenmarkt nooit meer worden zoals die was, aldus Rietdijk, ook niet als de economie opbloeit. “Jarenlang was de ICT de gangmaker op de kantorenmarkt. Eind jaren negentig kwamen er maandelijks 8.000 kantoorbanen bij. Dat is voorbij. Bovendien zal de bevolkingsgroei na 2010 structureel afnemen. Dan kan het nog zo goed gaan met de economie, als je geen mensen meer krijgt voor vacatures, heb je ook geen kantoorruimte nodig.“

    • Friederike de Raat