Het eigen huis incasseren

Je eigen huis verkopen, van de opbrengst leuke dingen doen en je verdere leven toch in datzelfde huis blijven wonen. Het lijkt te mooi om waar te zijn. Het kan derhalve geen kwaad om je goed te verdiepen in de schaduwkant van een dergelijke constructie.

`Vreselijk, ik haat schulden'', zo vat de gepensioneerde Amsterdammer Tom de Haas zijn levensfilosofie samen in de folder van de vastgoedonderneming Amvest. Hij verafschuwt hypotheken en daar speelt het Amvest Homefree-programma op in. De organisatie kocht zijn huis, om het hem meteen terug te verhuren. De Overijsselse organisatie Torenstad heeft met een soortgelijke constructie Ben Voorhuis voor zich gewonnen. De 76-jarige inwoner van Hengelo hield er een auto en een nieuw interieur aan over, zo legde hij op 4 juni in deze krant uit. Hij heeft zelfs helemaal geen huurlasten meer omdat hij levenslang gratis woont.

Het klinkt allemaal prachtig. Zonder iets in de woonsituatie te veranderen en op slag over een vette bankrekening te beschikken; wat kan men zich meer wensen? Het gaat daarbij om meer flexibiliteit, zo houden professionele vermogensplanners de huizenbezitters op leeftijd voor. Daarbij zeggen ze ook de belangen van de kinderen op het oog te hebben.

Maar hoe werken de constructies om `je eigen huis op te eten' nu eigenlijk precies? Men verkoopt zijn huis voor 75 tot 90 procent van de marktwaarde aan een onroerendgoedmaatschappij. Die geeft naast het geld een levenslang huurrecht en zorgt voortaan voor het onderhoud. Wie met minder dan de helft van de waarde van de woning genoegen neemt, kan er zelfs levenslang zonder verdere kosten zorgeloos blijven wonen.

Iemand die voor dit Zwitserleven-gevoel bezwijkt, moet eerst de rekenmachine grijpen, zo maakt financieel planner Frank van de Venne van het Amsterdamse adviesbureau Capital Consult duidelijk. Hij illustreert dat aan de hand van het gefingeerde echtpaar Vermeulen. Beide partners zijn 70 jaar en kunnen door pensioen en AOW jaarlijks 20.000 euro uitgeven. Ze wonen in een eigen huis van 300.000 euro met nog een klein hypotheekje (20.000 euro). Het jaarlijks onderhoud vergt 3.000 euro. Wat kunnen ze doen om in het huis te blijven wonen en jaarlijks toch 5.000 euro meer te kunnen besteden.

Als ze hun huis verkopen en terughuren, moet de huur uit de verkoopprijs worden betaald. Het echtpaar Vermeulen teert bij een hoge huur in rap tempo in. Al in 2012 gaat zich dat wreken. Dat is geen zorgeloze oude dag. Voor hen pakt een lage verkoopprijs met een bijbehorende lage huur voordeliger uit. Aan de 200.000 euro die dat oplevert, moet jaarlijks 11.000 euro worden onttrokken om de huur te betalen en om het besteedbaar inkomen naar 25.000 euro op te schroeven. Op die manier kan het echtpaar 91 jaar worden zonder in geldnood te komen.

Als ze het huis verkopen om er levenslang gratis in te wonen, krijgen ze 135.000 euro voor hun huis met een waarde van 300.000 euro. Dat is weinig, maar alle woonlasten zijn uit het huishoudboekje verdwenen. Het echtpaar Vermeulen kan honderd worden, jaarlijks 25.000 euro opmaken en een stabiel vermogen van 100.000 euro in stand houden. Daarbij is al meegerekend dat ze over zowel het kapitaal als over het woonrecht (vruchtgebruik) vermogensrendementsheffing moeten betalen (inkomstenbelasting in box 3).

Beide constructies krijgen een wrang kantje als het echtpaar al snel moet verhuizen. Bijvoorbeeld door opname in een verzorgingshuis of het overstappen op een beschutte woonvorm. Allemaal geen wilde fantasieën voor mensen van zeventig. Het overlijden van de één betekent vaak het verhuizen van de ander. Daarmee vervalt het voordeel van lage huur of vrij wonen. Het geeft dan een bittere nasmaak dat op de verkoopprijs van een woning voor 100.000 à 170.000 euro is prijsgegeven. Wat stond daartegenover? Bij nader inzien slechts enkele jaren een extra bestedingsruimte van nog geen 100 euro per week. De kinderen hebben als het op de erfenis aankomt het nakijken.

Daarom is een andere variant veel populairder: het afsluiten van een (krediet)hypotheek. Wie 70 is, moet geen tophypotheek verlangen maar krijgt wel 90 tot 75 procent van de executiewaarde. Die ligt doorgaans op 75 procent van de marktwaarde. Het echtpaar Vermeulen krijgt 170.000 euro in handen. Fiscale voordeeltjes zitten er niet in sinds enkele jaren geleden de aftrek van hypotheekrente beperkt is. Het echtpaar zingt het met dat bedrag uit tot het 87 jaar is. Dan is het kapitaaltje op, maar ze hebben nog 40 procent van het huis in onbezwaard eigendom. Bij een jaarlijkse stijging van de huizenprijzen van 2,5 procent boven de inflatie, is hun huis tegen die tijd 445.000 euro waard. Dat opent de mogelijkheid weer om 100.000 euro hypotheek op te nemen, waar een echtpaar van 87 jaar wel even mee uit de voeten kan. Als dat kapitaaltje op is, kan men het spelletje herhalen, zij het met steeds lagere hypotheekbedragen.

Met de verkoop- en terughuurconstructie heeft men maandelijks pakweg 25 procent meer te besteden dan bij het afsluiten van een hypotheek. Het voordeel van de aanpak via de hypotheek is evenwel het behoud van zowel het huis als de flexibiliteit van verhuizen. Waardestijgingen van het huis steekt de eigenaar of zijn erfgenaam in eigen zak. Het blijvend inzakken van de huizenmarkt kan een strop opleveren. Stijgende rentetarieven leveren een aanvullend risico op.

Wie initiatiefrijk genoeg is om niet van commerciële confectie uit te gaan, kan met een financieel planner een maatwerkconstructie in elkaar te sleutelen. Dan is het mogelijk de voordelen van de beschreven constructies te combineren en meestal te overtreffen.

Het echtpaar Vermeulen verkoopt het huis ook dan voor 135.000 euro en een levenslang woonrecht, maar in dit geval aan de kinderen. Die sluiten er een hypotheek op af om hun ouders de 135.000 euro te kunnen betalen. Zodra de ouders het huis verlaten, zien de kinderen die waarde in één klap meer dan verdubbelen en dat belastingvrij. Dit voorschot op de erfenis bespaart hun tot 40.000 euro aan belasting; successierecht en overdrachtsbelasting bij elkaar.

De prijs daarvoor is de rente over de hypotheek (en de onderhoudskosten). De kinderen kunnen de ouders ook huur berekenen en een lijfrente van 5.000 euro toekennen. De ouders zijn dan net zo goed af als bij de commerciële constructie. De kinderen hebben bij onverhoopt snel overlijden van de ouders door het vervallen van de lijfrente als pleister op de wonde een financieel voordeel. Ook dat incasseren ze buiten de belastingheffing om. In deze opzet valt uiteraard ook de winstmarge van de onroerendgoedmaatschappij aan ouders en kinderen toe. Als alle voordelen worden verdeeld, kunnen de ouders jaarlijks makkelijk 10.000 euro extra uitgeven in plaats van de 5.000 euro die het commerciële aanbod hun biedt. Het vergt wel de inzet van goede adviseurs om de inkomsten van de ouders onafhankelijk te maken van hun relatie met de kinderen.

Ouders kunnen overigens de opzet zo inkleden dat zij nog enige zeggenschap houden over de toedeling van de erfenis. Vermogende ouders zijn vaak benauwd dat het er straks op neer kan komen dat ze ongewild de drugsbehoefte van ontsporende kinderen financieren. Dergelijke meer complexe constructies lonen als het om een huis van 1 miljoen euro gaat. Al deze ouder/kind-constructies kan men uiteraard niet pas gaan afsluiten als de verhuisauto al voor de deur staat. De belastinginspecteur haalt bij dergelijke niet reële overeenkomsten een streep door het fiscale voordeel.