Draaglijke hypotheek wordt zware last

Echtscheiding en werkloosheid kunnen leiden tot gedwongen verkoop van een huis, wat steeds vaker leidt tot een hoge schuld. ,,Dat komt door de normalisering van de woningmarkt.''

De toegeknepen ogen van de veilingmeester schieten van links naar rechts en terug. Gezeten achter een koperen gong op het podium in het Amsterdamse debatcentrum Felix Meritis voert hij strak de regie over de wekelijkse huizenveiling van de Eerste Amsterdamse Onroerend Goed Veiling. De tientallen aanwezige makelaars en particulieren kunnen bieden op een driekamerappartement van 62 vierkante meter in de wijk Nieuw West, dat noodgedwongen wordt verkocht. Na amper vier minuten klinkt een droge tik: ,,Verkocht.'' Opbrengst: 108.000 euro, een verlies van ruim 40.000 euro op de destijds verstrekte hypotheek.

Steeds meer woningen in Nederland belanden onder de veilinghamer. Stichting Waarborgfonds Eigen Woning voorspelt voor de komende drie jaar een toename van het aantal gedwongen verkopen met verlies, tot 1.500 (zie grafiek).

De meest voorkomende oorzaken van onvrijwillige verkoop zijn – afgezien van wanbetaling – echtscheidingen en werkloosheid. Deze gebeurtenissen leiden in de regel tot een lager inkomen, waardoor een eerder nog draaglijke hypotheek kan veranderen in een loden last. Wordt een betalingsachterstand te groot dan kan de bank die de hypotheek verstrekt naar het laatste redmiddel grijpen: executieverkoop, oftewel gedwongen veiling.

Dit biedt echter nog geen verklaring voor de opeenvolgende verdubbeling van het aantal verkopen waarbij de eigenaar met een flinke schuld achterblijft. Echtscheiding en werkloosheid zijn immers van alle tijden, zoals Karel Schiffer beaamt. Schiffer is als directeur van het Waarborgfonds verantwoordelijk voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), een borgstelling die huizenbezitters van een schuld ontheft wanneer zij hun bezit onder de aankoopprijs moeten verkopen.

,,De toename van huizenverkoop waarbij verlies wordt geleden komt door de normalisering van de woningmarkt'', zegt Schiffer. Hij wijst erop dat de huizenprijs het afgelopen jaar met gemiddeld 5 procent is toegenomen, een flink stuk minder dan de 15 tot 20 procent die op het toppunt van de economische groei rond de millenniumwisseling werd geboekt. Ook toen liepen huwelijken spaak en kwamen werknemers op straat te staan, maar leverde een eventuele huizenverkoop dankzij de hoge prijzen in ieder geval nog voldoende geld op. ,,Nu bedraagt het gemiddelde verlies 25.000 euro'', zegt Schiffer, ,,precies de `kosten koper' van ruim 10 procent die eigenaren betalen bovenop de feitelijke waarde van een gemiddeld huis.''

Het totaal aantal verliesgevende verkopen per veiling komt dit jaar vermoedelijk flink hoger uit dan de ruim 600 die het Waarborgfonds becijfert. Het fonds houdt alleen de cijfers bij van zijn eigen 600.000 leden met een NHG. Schiffer: ,,Historisch gezien heeft 20 procent van de Nederlandse huiseigenaren met een hypotheek een garantie. Ons cijfer kun je dus vermenigvuldigen met een factor vijf.'' Wat neerkomt op circa 3.000 verlieslijdende verkopen bij opbod.

Schiffer onderscheidt twee categorieën bewoners die hun huis zien verdwijnen. De eerste bestaat uit ,,normale gezinnen'', bewoners waarbij de kostwinner plotseling zijn of haar baan verliest.

De tweede groep wordt gevormd door de bevolking van vooroorlogse volkswijken in steden als Den Haag en Rotterdam. Het gaat hier volgens Schiffer om ,,mensen aan de onderkant van de inkomensladder met woningen van matige kwaliteit''. Zij betalen nogal eens een onevenredig hoge hypotheek. Dat ze het hypotheeksysteem niet helemaal doorgronden, speelt ook een rol. Schiffer: ,,Mensen wier wieg meestal niet in Nederland heeft gestaan.''

Notaris John Heldoorn plaatst een kanttekening bij het profiel dat Schiffer schetst van de betrokken huisbewoners. Heldoorn, die maandelijks betrokken is bij vijf tot zes veilingen in Almere, zegt dat ook ,,hoger opgeleiden'' regelmatig het schip ingaan, omdat mensen hun uitgavenpatroon aanpassen zodra ze een duur huis hebben gekocht. ,,Een nieuw huis? Dan ook een nieuwe auto, denkt men.''

Samen met Amsterdam zijn Den Haag en Rotterdam de enige steden met een periodieke huizenveiling. Maar vergeleken met Den Haag en Rotterdam heeft Amsterdam weinig last van malafide makelaars die door middel van onderlinge afspraken de prijzen op de veiling controleren. In de hoofdstad geen `klootzakkenlijst', een overzicht van verdachte makelaars zoals het gemeentebestuur van Rotterdam dat bijhoudt. Didi van den Elsaker, directrice van de Eerste Amsterdamse Onroerend Goed Veiling, verklaart dit door het verschil in ruimte op de woningmarkten. ,,In Amsterdam zijn zo veel makelaars actief op zo'n kleine markt, daar maken prijsafspraken weinig kans.'' Met een kleine 400 huizen per jaar heeft Amsterdam de grootste onroerendgoedveiling van Nederland.

De remedie tegen gedwongen huizenverkoop is volgens notaris Heldoorn een ,,minder liberaal aannamebeleid'' bij hypotheekverstrekkers. Banken moeten minder snel overgaan tot het afsluiten van hoge, veelal dubbele hypotheken. Hij adviseert kopers ook gebruik te maken van taxateurs uit de gemeente waar het huis staat. ,,Taxateurs via internet, dat is bizar.''

Directeur Schiffer van het Waarborgfonds bestrijdt dat de oplossing schuilt in lagere hypotheken. ,,Mensen moeten blijven lenen wat binnen redelijke marges haalbaar is.'' Hij pleit ervoor dat woningcorporaties huurwoningen op de koopmarkt brengen, waardoor de druk van de huizenmarkt gaat en mensen minder snel in de problemen zullen raken.

En de recente tekenen van economisch herstel, bieden die geen hoop? Schiffer: ,,Voordeel is dat een huizenverkoop weer meer opbrengt. Nadeel is dat stijgende lonen gepaard gaan met stijgende prijzen van koopwoningen en dus met stijgende hypotheeklasten. Dat leidt bepaald niet tot minder risico's voor mensen met een laag inkomen.''