Koopwoning in Amsterdam is een schaars goed

Amsterdammers wonen in groten getale `scheef' ze wonen te goedkoop. Oorzaak is het gebrek aan koopwoningen in de hoofdstad.

Gerard Bakker verdient zijn geld op de Amsterdamse woningmarkt, een markt die al lange tijd grotendeels niet vrij is. Het grootste deel van de Amsterdamse woningen zijn sociale huurwoningen. Van de 375.000 woningen die Amsterdam telt, zijn er 206.000 (55 procent) eigendom van woningbouwverenigingen en woningcorporaties en voor het merendeel bedoeld voor de sociale verhuur. Nog eens 89.000 woningen worden verhuurd door particuliereen.

De rest, 80.000 woningen oftewel 21,3 procent van het Amsterdamse woningbestand, bestaat uit koopwoningen die door de eigenaren worden bewoond. Dit laatste percentage ligt ver onder het Nederlandse landelijke gemiddelde van 55 procent koopwoningen.

Een van de problemen die de Amsterdamse woningmarkt kent, is dat een groot deel van de Amsterdamse bevolking `scheef woont'. Dit wil zeggen dat veel Amsterdammers een goedkopere woning huren dan ze zich gezien hun inkomen zouden kunnen permitteren. In 2003 had Amsterdam 227.200 goedkope huurwoningen, waarvan er slechts 126.600 werden gehuurd door Amsterdammers met lage inkomens. De overige ruim 100.000 goedkope woningen werden gehuurd door mensen met hogere inkomens. Dat zijn bijvoorbeeld mensen die ooit als student goedkoop huurden, die later veel meer zijn gaan verdienen en nog steeds op dezelfde plek wonen.

Een belangrijke oorzaak van het massale scheefwonen in Amsterdam is het gebrek aan koopwoningen en duurdere huurwoningen voor Amsterdammers met hogere inkomens. Een andere oorzaak is natuurlijk de calculerende burger: veel Amsterdammers met een hoog inkomen hebben geen enkel bezwaar tegen hun goedkope huurwoning en zullen vermoedelijk ook niet doorstromen als er wel veel koopwoningen en duurdere huurwoningen zijn. Het verbaast dan ook niet dat ondanks de toename van het aantal koopwoningen in Amsterdam in de laatste jaren de `doorstroming' toch afneemt. Verhuisden in 1998 nog 12.226 Amsterdammers naar een andere woning, in 2003 waren dit er nog maar 7.241.

Ondanks het grote aantal sociale-huurwoningen in Amsterdam zijn de wachtlijsten voor zulke woningen lang. Wie een nieuwe, iets grotere sociale-huurwoning wil in Amsterdam, moet al gauw een jaar of acht wachten. Nieuwkomers moeten nog langer wachten op een sociale-huurwoning.

Door het onvrije karakter is een deel van de Amsterdamse woningmarkt zwart. Hoe omvangrijk die zwarte woningmarkt precies is, is uiteraard onbekend. De schattingen lopen uiteen van 5 procent tot 15 procent van het woningbestand. Maar iedere Amsterdammer kent wel iemand die zijn goedkope huurwoning voor een veelvoud van de officiële huurprijs verhuurt. Ook komt het voor dat ex-Amsterdammers die al lang bijvoorbeeld een villa in het Gooi bezitten de goedkope Amsterdamse huurwoning uit hun studententijd aanhouden als pied-à-terre.

Een aantal Amsterdamse woningbouwverenigingen probeert op te treden tegen de illegale huur en onderverhuur. Maar hun strijd hiertegen is door de vergaande bescherming van huurders en onderverhuurders in Nederland moeizaam en kostbaar. De meeste woningbouwverenigingen laten het er daarom maar bij zitten: zolang zij zelf de huur voor een woning ontvangen, zijn ze niet geïnteresseerd in de vraag wie er nu precies woont op een adres en hoeveel die nu aan huur betaalt.

De gemeente Amsterdam probeert de onevenwichtigheden op de Amsterdamse woningmarkt te verkleinen door de bouw van koopwoningen. De Amsterdamse Vinex-wijk IJburg die nu in aanbouw is, zal voor zeventig procent bestaan uit koopwoningen in het midden- en dure segment en voor dertig procent uit sociale huurwoningen. In de Westelijke Tuinsteden, die nu voor 80 tot 90 procent bestaan uit sociale-huurwoningen, worden duizenden huurwoningen gesloopt en grotendeels vervangen door koopwoningen. Ook verkopen de woningbouwverenigingen nu jaarlijks honderden woningen aan de bewoners. Zo neemt ook in Amsterdam het percentage koopwoningen langzaam maar zeker toe. Maar het zal nog vele jaren duren voor de Amsterdamse woningmarkt niet meer de vreemde paradox kent dat er lange wachtlijsten zijn voor een teveel aan sociale-huurwoningen.