Zoeken naar winst in vastgoed

Vastgoedfondsen doen het beter dan de AEX-index. En al een hele tijd ook. De belegger die nu nog in deze fondsen stapt lijkt echter te laat om te profiteren.

Hoge rendementen en weinig risico. Het ideaal van menig belegger kon de afgelopen twee jaar worden gevonden in vastgoedbedrijven. De kiene belegger liet zich geen zand in de ogen strooien door de vele leegstaande kantoorpanden in Nederland. Relatief onbekende fondsen als Nieuwe Steen, Corio, Wereldhave en Rodamco Europe brachten veel geld binnen bij de oplettende investeerder.

De brick bullmarket lijkt echter voorbij. Na de zeer hoog opgelopen waarderingen van de afgelopen periode is het opwaartse potentieel van de grote fondsen zeer beperkt. De belegger die nog altijd gelooft in vastgoed moet op zoek naar kleine bedrijven of zijn heil zoeken in het buitenland.

De opmerkelijke stijging van de fondsen in de sector op de Amsterdamse effectenbeurs is mede veroorzaakt door de terughoudendheid van beleggers op de aandelenmarkt in het algemeen. De vastgoedfondsen hadden hier zelf twee tot drie jaar geleden ook last van en werden verhandeld met een discount. Investeerders zochten echter al snel weer naar nieuwe beleggingsmogelijkheden op de aandelenmarkt, vooral omdat de rendementen op obligaties weinig interesse opwekte door de lage rentestand. ,,Vastgoed is een hybride beleggingsvorm geworden die valt tussen obligaties en aandelen. Het heeft iets van het karakter van beiden: het lage risico van de obligatie en het hoge rendement van het aandeel'', zegt analist Stephan van Weeren van Petercam. Waar de belegger voorzichtig was met aandelen – een reactie op de ineenstorting van de beurs in de eerste jaren van deze eeuw – bleek vastgoed meer en meer een `veilige' haven. ,,Het is zo een aparte beleggingsklasse geworden'', aldus Van Weeren.

De fondsen stegen dus, en hard ook. Te hard volgens veel analisten die de aandelen veelal niet meer met een koopadvies larderen. De intrinsieke waarde per aandeel nam spectaculair toe en loopt al een tijd uit de pas waardoor, zo stellen analisten, de onderliggende waarde van het bedrijf ver achterblijft bij de waarde van het aandeel. Zo is de historische overwaardering van Rodamco Europa circa 34 procent, van Wereldhave 24 procent en van Corio zelfs 38 procent.

Die overwaardering nam de laatste anderhalf jaar ook toe door het simpele marktmechanisme. Niet alleen omdat beleggers daarheen gaan waar de stijgingen zijn, maar ook door de acties van de grote pensioenfondsen. Deze voeren regelmatig een herwaardering (technical asset allocation) uit op basis van historische resultaten en baseren daarop een nieuwe verdeelsleutel voor de investeringen. Aangezien de Nederlandse – en ook vele buitenlandse – vastgoedfondsen het de afgelopen periode veel beter deden dan het beursgemiddelde werd er dus steeds meer geld in deze fondsen geinvesteerd. Of de hoge waardering blijft, of zelfs toeneemt hangt mede af van de rente. De algemene verwachting onder analisten en economen is dat de rente in Europa, en dus in Nederland, geen drastische sprongen zal maken de komende anderhalf jaar gezien het huidige lage niveau en de nog altijd moeilijke economische situatie. ,,Maar je ziet desondanks dat de premie die nu op deze aandelen zit, afvlakt. Mensen worden achterdochtig door de hoge premie en veel fondsen zijn aan het 'vollopen' '', aldus analist Van Weeren van Petercam.

Er zou ondanks de lage renteprognose dus weinig opwaarts potentieel meer zijn voor de Nederlandse vastgoedfondsen. Tijd dus om te verkopen? Van Weeren: ,,De premie zal iets gaan teruglopen. Ik denk dat de koersen meer zullen gaan zigzaggen. Beleggers zullen winst gaan nemen en er zal wat meer speculatief gedrag komen ten aanzien van het aandeel. Dit heeft ook weer consequenties voor de stroom geld die nu naar deze aandelen gaat.''

De belegger die de stille `boom' in de sector van de vastgoedaandelen heeftgemist is dus te laat om te profiteren, zo lijkt het. Alhoewel, er lijkt nog ruimte voor de investeerder die goed zoekt. De kleinere bedrijven die niet zijn opgenomen in indices hebben niet zo'n opwaardering gehad als de grotere broers en daar zit voor de zoekende belegger dus nog potentieel, zeggen analisten. ,,Ik krijg nu meer vragen van beleggers naar vastgoedfondsen die niet zijn opgenomen in de Epra, de Europese prijsindex voor vastgoedfondsen. Ze willen graag in kleinere onbekende fondsen met minder dan 500 miljoen in activa omdat deze fondsen wellicht nog naar boven kunnen. Deze bedrijven worden erg populair'', zegt Van Weeren.

Behalve de kleinere, onbekende fondsen waar Van Weeren op doelt, is er ook nog potentieel in het buitenland. Niet overal. In Frankrijk en Belgie wordt nog weinig verwacht omdat, zeker in Frankrijk, de beursgenoteerde vastgoedbedrijven eenzelfde hoge waardering hebben als in Nederland. Maar van Duitsland wordt door investeerders veel verwacht. In het land wordt de belastingregelgeving aangepast waardoor er belastingtechnisch voordelen komen voor de vastgoedsector die naar verwachting voor een geldstroom zal zorgen naar de sector. De belegger die er nu instapt is laat, maar in de vastgoed is er dus nog wel wat te halen.

    • Heleen de Graaf