Een huis bouwen? Vergeet het!

Veel mensen dromen van het bouwen van een eigen huis. De regering wil het uitkomen van deze droom bevorderen: volgens de nota `Mensen Wensen Wonen' uit 2000 zou dit jaar eenderde van alle nieuwe huizen uit eigenbouw moeten bestaan. Maar het aantal mensen dat zelf een huis laat bouwen, daalt alleen maar. De grond is te duur, de regels zijn te ingewikkeld.

Het uiterste puntje van Katendrecht in Rotterdam ziet eruit als het brokkelige gebit van een bejaarde. In de langgerekte woestijnvlakte langs de Maas staan slechts enkele stompjes woningen, met gapende gaten ertussen. Bijna vijf jaar na de eerste aanbieding van `vrije kavels' waar particulieren hun eigen huis kunnen bouwen, is er nog maar weinig bebouwd op Katendrecht. Het is duidelijk: net als op veel andere plekken in Nederland gaat het hier niet goed met het Wilde Wonen ofwel `het particuliere opdrachtgeverschap' zoals het officieel heet.

Het Wilde Wonen begon acht jaar geleden veelbelovend. De toenmalige voorzitter van de Bond van Nederlandse Architecten, Carel Weeber, baarde in 1997 opzien met een pleidooi in deze krant voor ongebreidelde eigenbouw. Weg met het rijtjeshuis, riep Weeber. In het tijdperk van globalisering en liberalisering van van alles en nog wat was geen plaats meer voor het Nederlandse rijtjeshuis, het achterhaalde massaproduct van woningbouwverenigingen en projectontwikkelaars. Het was hoog tijd dat het ook in Nederland, net als in andere beschaafde westerse landen, mogelijk werd dat iedereen die dat wilde een kavel kan kopen waarop hij naar eigen inzicht zijn woning bouwt.

De meeste Nederlandse woningbouwers, van de voorzitters van woningbouwcorporaties tot projectontwikkelaars, waren verbijsterd door Weebers Wilde Wonen. Maar de regering nam het serieus: drie jaar later kreeg Weebers revolutie zelfs officiële staatssteun. De liberale staatssecretaris van Volkshuisvesting van het tweede Paarse kabinet, Johan Remkes, bepaalde in zijn Nota Mensen Wensen Wonen uit 2000 dat in 2005 eenderde van de woningbouwproductie moest bestaan uit huizen die in opdracht van particulieren zijn gebouwd.

Maar doordat Remkes in zijn nota verder niet duidelijk maakte hoe dit moest gebeuren, is de revolutie bij woorden gebleven, zo kan nu worden vastgesteld. Sterker nog: het aantal particuliere opdrachtgevers is in vijf jaar tijd áfgenomen. Zo was vorig jaar het aandeel van particuliere opdrachtgevers in de woningbouw 13 procent, terwijl dit in 2000, het jaar van Remkes' nota, nog 17 procent was. In absolute aantallen is de daling nog dramatischer: werden in 2000 nog 12.250 woningen door particulieren gebouwd, in 2004 waren dit er nog maar 8.472. Deze daling zet zich in 2005 door: in de eerste vijf maanden van dit jaar werden slechts 2.355 particuliere woningen opgeleverd.

Als belangrijkste reden voor de gestokte revolutie van het Wilde Wonen wordt vaak de hoge grondprijs genoemd (zie kader). ,,Het Wilde Wonen is gewoon te duur'', volgens projectontwikkelaar Joep Padberg. ,,De grond in en om de Randstad is zo duur dat een kavel voor Wild Wonen alleen is weggelegd voor een beperkte groep vermogenden.''

Dure kavels

Kavels op het zogenaamde Steigereiland van de Amsterdamse Vinex-wijk IJburg kosten bijvoorbeeld iets meer dan 1.000 euro per vierkante meter, of beter gezegd: dit is de prijs voor de afkoop van 50 jaar erfpacht. Kavels in bijvoorbeeld de Rotterdamse Waterwijk doen zo'n 550 euro per vierkante meter, zodat een kavel van 477 vierkante meter hier een dikke 250.000 euro exclusief 19 procent BTW moet opbrengen.

Maar ook buiten de Randstad zijn kavels duur. Dit ondervonden Iris en John Adams in Tilburg. Zij willen een eigen huis bouwen in het centrum van de oude Brabantse industriestad, in een hoek van het zogenaamde Harmonie-terrein. Na langdurig overleg met de gemeente Tilburg bleken zij op een gegeven moment 89.000 euro voor hun kavel van 123 vierkante meter te moeten betalen. ,,Dat is wel een heel fors bedrag'', vertelt Iris Adams in haar Tilburgse rijtjeshuis. ,,Als je daar nog een parkeerplaats in de parkeergarage van een naburig nieuwbouwproject bij optelt – 25.000 euro – zit je zelfs op 975 euro per vierkante meter. Dan ben je alleen al voor de grond bijna 120.000 euro kwijt.''

Maar de hoge grondprijs is niet het enige probleem waarmee Iris en John Adams te maken kregen. Ze zijn nu al ruim anderhalf jaar bezig met plannen maken voor een eigen huis, maar ze hebben nog steeds geen idee hoe het eruit zal zien. Hun Wilde Wonen begon begin 2004 toen ze een advertentie in de plaatselijke krant zagen waarin gegadigden voor eigenbouw op een stuk grond in de Tilburgse binnenstad werden gezocht. Het was de bedoeling, aldus de advertentie, dat vier particulieren, bij voorkeur starters op de woningmarkt of gezinnen met kinderen, hier hun eigen betaalbare huis zouden bouwen. ,,We hebben twee kleine kinderen en wonen nu niet al te groot'', zegt Iris Adams aan de eettafel in de huiskamer van haar huidige woning. ,,We zijn echt toe aan iets anders en dit leek ons een mooie oplossing.''

,,Toen we er aan begonnen, dachten we dat we over een jaar of twee ons nieuwe huis konden betrekken'', vult John Adams aan. ,,Maar nu, bijna twee jaar later, moet de bouw nog beginnen.''

Het plan voor Wild Wonen in Tilburg bestaat zelfs al langer dan twee jaar. Het is rechtstreeks geïnspireerd door Remkes' nota. ,,Toen in 2001 bleek dat er zou worden gebouwd op het Harmonie-terrein, hebben veertig buurtbewoners het plan opgevat om daar woningen in particulier opdrachtgeverschap te gaan bouwen'', vertelt Frans Bedaux die met zijn bureau Bouwadvies Bedaux van begin af aan betrokken was bij de ontwikkeling van de Tilburgse Wilde Wonen-plannen. ,,We dachten dat we het tij mee hadden: Remkes' nota was zojuist verschenen, de overheid ging particulier opdrachtgeverschap stimuleren. We dachten ook dat dit voor de gemeente Tilburg een manier was om gezinnen in de vergrijzende binnenstad te houden. Maar de gemeente bleek al een intentieverklaring met de projectontwikkelaar Proper Stok te hebben. Gelukkig was Proper Stok niet de beroerdste en ten slotte werd een hoek van het Harmonie-terrein gereserveerd voor vier woningen in particulier opdrachtgeverschap.''

Vervolgens vroeg de groep potentiële eigenbouwers de gemeente Tilburg om er een pilot-project particulier opdrachtgeverschap van te maken, zodat er wellicht gebruik zou kunnen worden gemaakt van uitzonderingen op de vele regels die gelden voor bouwen in Nederland. ,,Eind 2002 ging de gemeente daarmee akkoord'', vertelt Bedaux. ,,Maar toen waren veel belangstellenden al afgehaakt. Wie het plan opvat om een eigen huis te bouwen, wil dat tenslotte binnen een redelijke termijn doen. Dus moesten we weer een advertentie plaatsen.''

Toen Iris en John Adams zich begin 2004 aanmeldden voor het Wilde Wonen in het centrum van Tilburg, was er nog weinig bekend. ,,Om te beginnen wisten we niet hoeveel we voor de grond moesten betalen'', vertelt Iris Adams. ,,En ook was nog onbekend wat de bouwenvelop was, dat wil zeggen hoe hoog en breed het huis mocht worden. Ook over het bestemmingsplan voor het stuk grond bestond onduidelijkheid. Het bestemmingsplan moest worden gewijzigd, dat wisten we wel, maar niet hoe en wat precies. We hebben toen een brief geschreven naar de gemeente met al onze vragen, maar daar hebben we nooit antwoord op gekregen.''

Wijkwethouder

Gesprekken met wethouders en gemeenteambtenaren volgden, maar veel duidelijkheid brachten die niet. Verder dan de suggestie dat de grondprijs voor de kavel ergens tussen de 60.000 en 90.000 euro zou komen te liggen, kwamen ze vooralsnog niet. ,,Een van de problemen is dat er wel drie wethouders iets met dit project te maken hebben: de wijkwethouder, de wethouder die over grondzaken, volkhuisvesting en ruimtelijke ordening gaat en de wethouder van financiën'', legt Iris Adams uit. ,,En de ambtenaren die zich ermee bezighouden, wisselen. Gemeenteraadsleden die zich destijds inzetten voor ons project particulier opdrachtgeverschap verdwenen na de verkiezingen. Toch kun je niet zeggen dat de gemeente onwillig is. Ze doen hun best, maar het is ook voor hen een nieuw verschijnsel.''

Tussen de contacten met de gemeente door staken John en Iris Adams ook elders hun licht op om te bepalen hoe ze hun huis tegen aanvaardbare kosten zouden kunnen bouwen. Ze raadpleegden ambtenaren van VROM en adviesbureaus over de grondprijs. En ze gingen naar Bladel waar een experiment in eigenbouw voor starters gaande is.

Ook in Bladel zijn woningen voor starters op de woningmarkt onbetaalbaar maar hier is de gemeente het probleem te lijf gegaan met een nieuwe regeling: vijftig starters mogen op kleine, betaalbare kavels die ze met eenderde korting kunnen kopen van de gemeente, woningen naar eigen inzicht bouwen. Maar als ze hun huis verkopen, dan moeten ze dat tegen een vastgestelde prijs aan de gemeente of woningbouwvereniging doen. Zo blijven deze woningen betaalbaar voor starters.

Iris en John Adams stelden de gemeente voor om van hun pilot-project een soortgelijk startersproject te maken. Maar dit was volgens de gemeente onmogelijk: Iris en John waren geen starters omdat ze al een woning hadden.

Ondertussen kwamen Iris en John Adams erachter dat ze voor hun kavel in het centrum van Tilburg een veel hogere prijs zouden gaan betalen dan elders in de stad. Over deze kwestie en andere kwesties schreven John en Iris Adams een brief aan de gemeente. Een formeel antwoord hebben ze nog niet. ,,Op andere plekken in de stad is de grondpijs 350 euro per vierkante meter'', zegt John Adams. ,,Volgens de gemeente is grond in de binnenstad gewoon duurder dan elders in de stad.'' Dit laatste heeft te maken met de methode van grondprijsbepaling die de gemeente Tilburg zegt te hanteren: de zogenaamde grondquotemethode. Hierbij is de grondprijs een percentage van de vrij-op-naam-prijs van het te bouwen huis. Omdat een huis in het stadscentrum duurder is dan in een buitenwijk is de grond in het centrum ook duurder.

Vicieuze cirkel

,,De grondquotemethode leidt tot een situatie waarin je als particuliere opdrachtgever niet terecht wilt komen'', zegt Frans Bedaux. ,,Je krijgt te maken met een soort vicieuze cirkel: hoe groter en mooier je je woning bouwt, des te meer moet je betalen voor de grond. Maar je wilt als particulier opdrachtgever gewoon weten wat je kwijt bent aan de grond, zodat je precies kunt bepalen wat je overhoudt voor de eigenlijke bouw van je huis. De meeste mensen hebben immers een beperkt budget dat wordt bepaald door wat ze aan hypotheek van de bank kunnen krijgen.''

,,Daarom opperde de gemeente dat we ons huis niet zo groot zouden maken'', vult Iris aan. ,,Dat is natuurlijk niet echt wat we willen – we zijn tenslotte aan dit hele project begonnen om een grotere woning te krijgen. Maar het is iets waar we nu wel aan denken. We overwegen een uitbreidingshuis: niet zo groot en het huis dan later uitbreiden met extra ruimtes.'' Onlangs kregen John en Iris Adams van de gemeente te horen dat ze ongeveer 55.000 euro voor de grond moeten betalen en de buren 73.000 voor een iets groter huis. ,,De gemeente heeft de grondprijs nu vastgesteld aan de hand van ons budget'', zegt Iris Adams.

Nu ze de grondprijs weten, kunnen John en Iris Adams eindelijk gaan bepalen hoe hun huis eruit zal zien. Maar ook dit blijkt lastig. ,,Je krijgt te maken met leges, vergunningen en een sonderingsonderzoek'', vertelt John Adams. ,,En met bepalingen voor de waterafvoer en met de Energie Prestatie Norm die binnenkort weer gaat veranderen. En dan heb ik het nog niet eens over welstand. Vindt die het bijvoorbeeld goed dat we de ingang van het huis aan de zijkant plaatsen? Dat weten we niet. Lever maar een ontwerp in, zegt de gemeente, dan hoor je wel of het goed is. Eigenbouw brengt zoveel met zich mee dat je het niet kunt doen zonder adviseurs.''

Toch blijven John en Iris Adams vastberaden om een eigen huis in het centrum van Tilburg te bouwen. ,,Natuurlijk gaan we door'', zegt Iris Adams. ,,Het liefst zouden we iets bouwen met een architect, maar om het allemaal wat eenvoudiger te maken, gaan we vanmiddag eens praten met een catalogushuizenbouwer. Die kan geheel vrijblijvend precies laten zien wat je verschillende wensen kosten.''

    • Bernard Hulsman