Bodem vervuild, huizenprijs daalt

Een kwart eeuw na de affaire-Lekkerkerk is de bodem op veel plaatsen nog steeds vervuild. De gezondheidsrisico's zijn meestal klein, maar de angst is groot – en drukt de huizenprijzen.

Het is vandaag precies een kwart eeuw geleden dat de eerste bewoners van een ,,gifwijk'' in het Zuid-Hollandse dorp Lekkerkerk hun woningen verlieten, en een schoonmaakoperatie begon die z'n weerga niet kent. In een tempo dat sindsdien nooit meer is gehaald, werd in vijf maanden tijd de grond onder een complete nieuwbouwwijk gesaneerd – 225.000 vierkante meter grond onder en rondom 257 woningen, elf bungalows, een school en gymnastieklokaal werd verwijderd. De kosten bedroegen, destijds, zo'n 70 miljoen euro. Er werden 1.651 lekkende vaten met chemisch afval weggehaald.

De operatie in Lekkerkerk-West was wereldnieuws, zelfs koningin Beatrix nam een kijkje op de ,,ramplocatie'' en sprak met bewoners die tijdelijk waren gehuisvest in stacaravans. Het was haar eerste publieke optreden sinds haar troonsbestijging. De caravans en prefabwoningen stonden op een campingterrein dat bekend stond als Benzenidorm, genoemd naar de kankerverwekkende stof benzeen die er aanvankelijk werd aangetroffen, naar later bleek ten onrechte en vermoedelijk ontstaan door een tikfout. Lekkerkerk gold als een ,,symbool voor alles wat er mis kon gaan'' met een ongebreidelde economische groei, schreef onlangs Fred Woudenberg van de GGD in Rotterdam. De welvaart kon niet altijd blijven stijgen en inderdaad: ,,Nu reikten de gevolgen tot in je eigen achtertuin en kon je opeens de ongewenste bezitter blijken van een gifhoop waardoor je huis en omgeving moest verlaten.''

Lekkerkerk was een hype, achteraf bezien. Toch is wel degelijk terecht alarm geslagen en is er volkomen juist onmiddellijk actie ondernomen. ,,Het is eigenlijk een voorbeeld voor hoe het idealiter zou moeten'', zegt Bas van de Griendt, milieuadviseur voor de vastgoedmarkt bij adviesbureau Royal Haskoning. Hij schrijft aan een proefschrift over de financieel-economische gevolgen van bodemvervuiling. Deskundigen van de provincie Zuid-Holland, vorig jaar daarover bevraagd, stellen dat als Lekkerkerk zich op dit moment zou voordoen, het ook als een ernstige verontreiniging zou worden beschouwd die urgent zou moeten worden gesaneerd. Lekkerkerk was het begin van wat inmiddels een groot beleidsterrein is, waarover veel informatie beschikbaar is. Er is een werkvoorraad van 660.000 mogelijk vervuilde plekken. Ruim 10 procent daarvan moet voor 2030 worden gesaneerd. Het tempo ligt niet hoog. Volgens het Milieu- en Natuurplanbureau is bij het huidige tempo van duizend locaties per jaar het doel niet in 2030 maar pas in 2065 bereikt.

De visie op bodemsanering is in de loop van de afgelopen kwart eeuw drastisch gewijzigd. Onder het motto `Nuchter omgaan met risico's' wordt geconsateerde vervuiling pas aangepakt als dat voor de functie van die grond echt noodzakelijk is. Veelal wordt ook niet de complete grondlaag verwijderd, maar wordt de vervuiling `ingepakt' en daarmee onschadelijk gemaakt. Een veel gebruikte methode is het aanbrengen van een twee meter dikke, schone toplaag. De belangstelling van pers en politiek houdt met deze `nuchtere' aanpak gelijke tred; een vervuiling is allang geen wereldnieuws meer.

Toch is de angst voor vuile grond bijzonder groot en heeft een ontdekking van bodemvervuiling elke dag opnieuw grote financiële gevolgen, zo blijkt uit onderzoek van Van de Griendt onder driehonderd makelaars en taxateurs. Veel makelaars vragen niet naar bodemvervuiling. Maar wanneer er sprake is van bodemverontreiniging, gaat in een kwart van de gevallen de koop van een pand niet door. In de helft van de gevallen gaat de koop wel door, maar daalt de prijs of wordt het contract aangepast. De daling van de prijs of waarde van een pand is volgens Van de Griendt alleen te verklaren uit wat hij omschrijft als ,,stigma'': het meer of minder verontrustende idee dat je als koper eigenaar wordt van het probleem en voor de kosten van de vervuiling opdraait.

Prijsdalingen van onroerend goed, stelt Van de Griendt, worden vooral beïnvloed door twee factoren: media-aandacht en overheidshandelen. Hij verrichtte een vergelijkend onderzoek naar twee wijken in Maassluis, waar begin jaren tachtig identieke verontreiniging werd aangetroffen in opgespoten havenslib. In de ene wijk, de Steendijkpolder, zakten de prijzen veel sterker dan in de andere wijk, de Noord Nieuwlandsepolder Zuid. Dat kwam vooral doordat de vervuiling in de eerste wijk iets eerder werd ontdekt en daardoor meer aandacht kreeg. Wat de zaak ook geen goed deed, aldus Van de Griendt, is dat de bewoners zich bedrogen voelden. Bovendien zagen ze de gezondheid van hun kinderen in deze nieuwbouwwijk bedreigd en schakelden ze de media in. ,,Bot gezegd hebben de bewoners waarschijnlijk zelf hun eigen glazen ingegooid.''

Pas toen de kranten ophielden erover te schrijven en de overheid definitief besloot de grond te saneren, herstelden de prijzen zich na enkele jaren weer. Met risico's voor de gezondheid, stelt Van de Griendt, heeft de waardedaling weinig tot niets te maken. ,,De beleefde risico's staan in geen enkele verhouding tot de door deskundigen gemeten risico's.'' Hij spreekt van een ,,rationaliteitsdeficit'' bij bewoners waar overheden ernstig rekening mee moeten houden. ,,Facts are facts, but perception is reality''. Als ,,anekdote'' noemt hij de toevallige vondst van kwik bij het saneren van grond onder een garage met pomp op het Utrechtse Domplein. ,,De mensen in een binnenstad schrokken daar niet van. De stadsarcheoloog zie eenvoudigweg: o ja, dat kwik komt van een spiegelfabriek die hier rond 1600 heeft gestaan.'' Maar stel nu dat er vloeibaar kwik zou worden aangetroffen in een nieuwbouwwijk in Houten. ,,Dan breekt de pleuris uit.''

Van het allergrootste belang is het volgens Van de Griendt om ,,openheid'' te betrachten en informatie over mogelijke vervuiling toegankelijk te maken. ,,Wie te laat hoort dat er sprake is van vervuiling, voelt zich bedrogen.''