Misschien valt de pijn mee

Regelmatig keert het onderwerp terug: afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. En telkens weer raakt het een open zenuw. Wat staat de huiseigenaar te wachten als de renteaftrek verdwijnt?

`Tot drie maanden geen rente betalen*'', schreeuwen oranje-blauwe Rabobank-billboards deze weken in de bermen. ,,Sluit voor 15 mei uw hypotheek over.'' Waar de asterisk naar verwijst, kan de passerende automobilist niet lezen. De kleine letters zijn te klein.

Banken verkopen graag hypotheken. En hoewel reclames als die van de Rabobank op sommigen wat hijgerig overkomen, is een stabiele markt van groot belang voor hypotheekverstrekkers. Een beetje paniek over de rentestand of – gevoeliger – afschaffing van de hypotheekrenteaftrek, en consumenten vertonen uitstelgedrag.

De hypotheekrenteaftrek blijft een open wond voor kabinetten, De Nederlandsche Bank, de Oeso, het CPB, het IMF en een bonte stoet economen die op gezette tijden hun plannen ontvouwen en kwistig met zout strooien. Deze maand was het weer zover, ditmaal in het economentijdschrift ESB, en ook al staat in het regeerakkoord dat het H-woord deze kabinetsperiode geen punt van discussie is – belanghebbenden slaan er steeds weer op aan.

Zo ook de huiseigenaren. Deze groep moet niet lastig gevallen worden met gestunt, met ,,eenzijdige en vaak wilde plannen om de aftrek van de hypotheekrente te beperken'', zo stelt de Vereniging Eigen Huis. Maar omdat, buiten het kabinet en de belangenvereniging van huiseigenaren, de communis opinio lijkt te zijn dat er echt ingegrepen moet worden in deze inkomstenderving van 10 miljard euro per jaar, blijft de vraag relevant: wat staat de huiseigenaar te wachten?

Om te beginnen, zo zegt hoogleraar Volkshuisvesting Peter Boelhouwer, tevens wetenschappelijk directeur van het onderzoeksinstituut van de TU Delft, is het allerminst zeker dat aandacht voor de hypotheekrenteaftrek de markt verstoort. ,,Marktpartijen als makelaars willen ons dat wel doen geloven'', zegt Boelhouwer. ,,Maar ik geloof dat niet zo. Ze zijn bang voor sentimenten.''

Boelhouwer weet als geen ander hoe de woningmarkt werkt. Of beter: niet werkt. Volgens hem is de Nederlandse woningmarkt de meest disfunctionele van Europa, omdat de prijsvorming niet bepaald wordt door aanbod van nieuwe woningen, maar door de vraag-aanbodverhoudingen in de bestaande voorraad. En daarmee dus indirect door de mogelijkheid om te lenen. Dat de huizenprijs eind jaren negentig fors steeg, komt mede door de ruime mogelijkheden die hypotheekverstrekkers gaven, samen met een dalende rente. De koper kon niet drie keer zijn jaarsalaris lenen, zoals gebruikelijk, maar wel vijf of zes keer. Het gevolg: forse prijsstijgingen.

Banken weten en wisten al die tijd heel goed hoe ze de hypotheekrenteaftrek in hun voordeel konden benutten. ,,Zij hebben met allerlei fancy hypotheekvormen optimaal ingespeeld op de renteaftrek: het aflossen van de lening werd zo lang mogelijk uitgesteld.'' Boelhouwer gruwt er nog van. ,,Terwijl het in andere landen heel normaal werkt: je spaart eerst een deel. Dan pas koop je en los je de lening af.''

In de discussie over de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek en de gevolgen voor de huizenbezitters daarvan wijzen voor- en tegenstanders consequent op andere Europese landen. Daar zou de afschaffing van de regeling – afhankelijk van wie je spreekt – een puinhoop of juist een groot succes geworden zijn. Kijk maar naar Zweden, zegt de Vereniging Eigen Huis. De beperking van de renteaftrek in de jaren '80 en '90 heeft daar ,,de grootste crisis van de Zweedse economie sinds de jaren dertig'' vergroot.

Natuurlijk, stelt Ivo Arnold, hoogleraar economie aan Universiteit Nyenrode, in ESB, ,,deze maatregel was ongelukkig getimed''. Maar dat is niet de enige verklaring voor de daling van de Zweedse huizenprijzen met 30 procent. De maatregel viel samen met een recessie, een bankencrisis en een onhoudbare wisselkoers. Bovendien werd de aftrek niet in één klap aangepakt: eerdere belastinghervormingen hadden het tarief al verlaagd van 80 naar 50 procent (in 1985), naar 47 procent (1989) en ten slotte naar 30 procent (1991).

Eigen Huis heeft het niet over het Engelse model, waar de aftrek in twintig jaar tijd werd afgeschaft en er, volgens Boelhouwer, ,,nauwelijks problemen zijn geweest''. Als dat in Nederland ook gedaan was, ,,hadden we er niks van gemerkt''. In het voor huizenbezitters meest nadelige geval waren de prijzen iets minder sterk gestegen in de `goede' jaren.

Op dit moment stagneert de huizenmarkt: prijzen houden gelijke tred met de inflatie of dalen licht. Enerzijds is er een groot tekort aan betaalbare woningen, anderzijds staan er ruim 100.000 (te dure) huizen te koop, een record. Nu de hypotheekrente afschaffen kan gevaarlijk zijn, betoogt Boelhouwer, wat versterkt zou worden als de rente stijgt, waardoor minder consumenten een hypotheek afsluiten. Hij heeft verschillende scenario's berekend. Het extreemste geval? Bij een volledige defiscalisering van het eigenwoningbezit kan de huizenprijs de komende zeven jaar met maximaal 30 procent dalen.

Maar al te veel zorgen maakt Boelhouwer zich niet over dit scenario. Relevant is wat de overheid met de opbrengsten van het afschaffen van de voordeelregel doet. In Duitsland krijgen lagere inkomens fiscale subsidies, betaald uit deze opbrengsten. Deze mensen, die vaak vastzitten in een huurhuis doordat er onvoldoende goedkope koophuizen zijn, krijgen zo de kans toch iets te kopen. De markt komt dan weer in beweging, de prijs wordt meer gebaseerd op de vraag ,,en het totale prijseffect valt mee''.

Eigenaren van duurdere huizen gaan er dan op achteruit, constateert Boelhouwer. Maar: ,,Juist deze eigenaren hebben ook gigantisch veel verdiend de laatste jaren.''

Ten slotte is er nóg een groep die effect ondervindt van afschaffing van de renteaftrek: huurders. De vrijesectorhuurmarkt wordt, zegt Boelhouwer, gefrusteerd door de ,,zwaar gesubsidieerde koopsector''. Dure huurhuizen vinden nauwelijks afnemers. Want voor hetzelfde geld koop je een huis. Na afschaffing van de hypotheekrenteaftrek stijgt de vraag naar duurdere huurwoningen.

Het is volgens Boelhouwer niet moeilijk om tegenargumenten te verzinnen: door het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek verstoor je een markt - hoe slecht die ook functioneert - en worden huiseigenaren gedupeerd. Zij zijn immers langetermijnverplichtingen aangegaan. Daarmee blijft het onderwerp een ,,open zenuw''. ,,Maar aanpak blijft onvermijdelijk: het is een onhoudbaar systeem.''

www.nrc.nl Dossier woningmarkt