Als de huur maar wordt betaald

Woningcorporaties bezitten miljoenen huizen. Maar hoe doen ze hun werk? En bouwen zij voldoende? Sinds drie jaar kunnen ze zich laten onderzoeken. De eerste uitkomsten leggen de vinger op de zere plek: ze hebben hun aanbod van huurhuizen slecht afgestemd op de vraag.

Volksbelang is de naam. Een woningcorporatie van negentig jaar. De afgelopen twintig jaar bleef het wat stil. Sinds de jaren tachtig heeft de corporatie in het Brabantse Raamsdonksveer geen nieuwe huurhuizen meer laten bouwen. Gevolg: te weinig woningen voor jongeren én ouderen.

Zowel de kwaliteit als het aanbod van de 2.000 Volksbelang-huurhuizen is ,,absoluut niet marktconform'', vindt een visitatiecommissie die onderzoek deed bij de corporatie. En dat was niet de enige kritiek. De organisatie is sterk naar binnen gericht, de gemeente typeert de corporatie als weinig daadkrachtig en de relatie met de eigen huurders is ,,broos''.

En de corporatie die dat allemaal over zichzelf te horen kreeg, had er nota bene zelf om gevraagd.

Sinds drie jaar kunnen corporaties zichzelf laten doorlichten. Op verzoek en tegen betaling – de kosten van de maandenlange onderzoeken lopen op tot 40.000 euro – bezoeken visitatiecommissies een corporatie, de gemeente, huurders en andere belanghebbenden.

De krant vroeg en kreeg – voor het eerst – inzage in de eerste acht die hun nek uitstaken. Inmiddels heeft Raeflex 23 visitaties afgerond. De acht corporaties die inzage hebben toegestaan zijn een afspiegeling van hurend Nederland: Baarn, Hengelo, Zwolle, Raamsdonksveer, Hellendoorn, Leerdam, Denekamp, Groningen. Samen goed voor 32.995 woningen.

Het is een momentopname en wat niet goed gaat, valt op. De rapporten met de uitkomsten van de visitaties lezen hier en daar als jammerklachten. Mislukte fusies. Gefrusteerde huurders. Slechte relaties met gemeenten. Interne onrust. Moedeloze werknemers. Dat zijn de voornaamste conclusies bij de corporaties die zelf voor visitatie kozen.

De kans groeit snel dat 500 andere corporaties ook aan visitaties moeten geloven, zoals in onderwijs en de zorg al gebruikelijk is. Visitatie is het nieuwe toverwoord als instrument voor maatschappelijke aansporing. Minister Sybilla Dekker (VVD) van Volkshuisvesting, die woensdag met de Tweede Kamer over de prestaties van de corporaties debatteert, beveelt het aan, evenals de Sociaal-Economische Raad.

Aedes, de landelijke organisatie van de woningcorporaties, beveelt de visitaties zelfs van harte aan: ,,De corporaties hebben niets te verbergen en zijn aanspreekbaar op de resultaten'', zegt Aedes-voorzitter Van Leeuwen. ,,We willen met visitatie vertrouwen verdienen. Het leidt tot verbetering van de dienstverlening aan de burgers en dat kun je van het huidige overheidstoezicht niet zeggen.''

Financieel gaat het de woningcorporaties voor de wind. Al hun huizen zijn bijna het hele jaar door volledig verhuurd, want de vraag naar huizen is nog steeds een stuk groter dan het aanbod. Tot 1994 waren corporaties ,,traditionele subsidie-junks'', zegt Aedes-voorzitter Willem van Leeuwen. Dat geld kwam van de overheid, totdat de kosten de pan uit rezen terwijl bezuinigd moest worden. Een list werd verzonnen: mag ik van jou de leningen terug, dan betaal ik nu alle toekomstige subsidies: 17 miljard gulden voor de corporaties, 16 miljard voor de overheid.

De overheid trok zich na 1994 definitief terug. Tien jaar later dringt zich de vraag op: wat doen de corporaties met hun kapitaal, de woningen?

De ruim 530 corporaties verhuren 2,4 miljoen huizen, 40 procent van alle woningen. Huurbeleid, veiligheid, integratie, nieuwe combinaties van wonen en zorg in een vergrijzende samenleving, maar ook sloop en nieuwbouw in oude wijken. Geen maatschappelijk onderwerp of de woningcorporaties zijn aan zet of nauw betrokken bij het vinden van een oplossing. Wat hier fout gaat, heeft zijn weerslag in de maatschappij.

De overeenkomsten zijn opvallend: de woningen die de corporaties aanbieden geven totaal geen antwoord op de vraag van huurders. Er zijn veel te weinig huurhuizen beschikbaar, en als ze er al zijn, passen ze weer niet bij de wensen.

Baarn bijvoorbeeld is sterk vergrijsd. Deze ouderen bezetten de relatief grote huurhuizen, waardoor jonge gezinnen en starters niet in gemeente terechtkunnen. De wachtlijst van de corporatie is exact even lang als het totale aantal woningen in de verhuur: 2.700 mensen hebben zich ingeschreven.

Het ontbreken van plannen is de tweede overeenkomst in de acht visitaties. Delta Wonen (Zwolle) steekt daarbij nog relatief goed af: de visitatoren troffen tenminste nog plannen aan, maar keurden ze in strenge bewoordingen af: ze zijn verre van haalbaar.

Bij de Groningse corporatie Woonstade Hoogkerk zocht de commissie vergeefs. Meerjarenplannen (`waar gaan we bouwen?' `hoe pakken we groot onderhoud aan?') bleken nooit gemaakt. Net zoals de begroting die daar dan bij hoort.

Het heeft allemaal te maken met slecht bestuur en toezichthouders die alleen een oordeel hebben over datgene wat ze te horen krijgen, in plaats van zelf vragen te stellen. Neem Hellendoorn. Zoals bij alle corporaties zijn de werknemers op eerste gezicht niet negatief over hun bedrijf: ,,ons kluppie'', heet de corporatie teder. Maar tegelijkertijd blijkt dat het nodige ,,borrelt''. De directeur is enthousiast, constateert de visitatiecommissie, maar heeft ook te weinig langetermijnvisie en doortastendheid.

De bestuurders in Zwolle, inclusief de raad van commissarissen, hebben hun ,,zwakke'' kanten, oordeelt de visitatiecommissie. Zwolle voelt ook wat talloze corporaties voelen: de naschokken van een fusieproces. Corporaties overnemen en samenvoegen is in dit wereldje bijna aan de orde van de dag. Maar niet elke werknemer kan het goed vinden met die nieuwe ander. In Zwolle zie je het verschil op personeelsfeestjes: hele `bloedgroepen' blijven weg.

De tweede groep belanghebbenden, naast werknemers, zijn de gemeenten. Relaties blijken regelmatig geprikkeld. In Raamsdonksveer praat de gemeente niet meer met corporatie Volksbelang. In Hengelo hebben de ambtenaren in vijf jaar vijf verschillende corporatiedirecteuren zien langskomen. De corporatie in Baarn noemt de gemeente ,,uitermate traag''. Daar staat tegenover dat de gemeente zegt niet te weten wie wat doet bij de corporatie. Ze wil alleen nog maar met de directeur praten.

En de huurders? Corporaties zijn soms zo druk bezig met zichzelf of met fusies, dat huurders, in het vriendelijkste geval, zich onbegrepen voelen. Hellendoorn heeft geen systeem om bij te houden waar de ruim 3.000 huurders over klagen (,,papierwinkel'', wordt als reden gegeven), in Hengelo krijgen de huurders niet de informatie waar ze wel recht op hebben en ook in Raamsdonksveer is de communicatie slecht en de relatie ,,broos''.

Of woningbouwvereniging Eemland in Baarn. Positief: huurders zeggen het zeer te waarderen dat de corporatie tegenwoordig de kosten van het klein onderhoud van hun huurhuizen op zich neemt. Tegelijkertijd kunnen de werknemers niet met kritiek omgaan, hebben ze een houding van ,,ze-moeten-niet-zeuren'' en eindigt twintig procent van de klagende huurders gefrustreerd. Zo nam een huurder contact met Eemland op over een scheur in de muur. Het antwoord was: ,,Wanneer er een rijksdaalder in die scheur past, belt u nog maar eens.''

Wat zijn uw ervaringen met uw verhuurder? Mail naar woningcorporaties@nrc.nl