De fiscus neemt en geeft

De fiscus neemt en geeft, soms. Vanaf 1 januari 2005 is dat de bijtelling van het eigenwoningforfait (was: huurwaardeforfait) bij het belastbare inkomen in box 1. Wie geen rente (meer) aftrekt voor een eigenwoninglening, zoals een hypotheek, wordt beloond met een aftrek ter grootte van het forfait, tenzij men nog elk jaar erfpacht betaalt en aftrekt. Daardoor kan het belastingvoordeel voor de echte rijken oplopen tot maximaal 4.420 euro per jaar. Voor leners die minder dat hun forfait aan rente aftrekken, is het voordeel navenant minder.

Een eigen huis zonder (aftrekbare) hypotheek, dus met een flinke overwaarde, is geen uitzondering. Eigenaren die hun huis lang geleden kochten zonder te lenen, profiteren van het nieuwe voordeel. Net als de mensen die hun hypotheek aflosten en de (merendeels) weduwen die hun schuld aflosten met de uitkering van een overlijdensrisicoverzekering. Deze schuldenvrije groep bestaat met name uit 60- en 70-plussers.

Met die (flinke) overwaarde, het forfaitvoordeel en de krimpende (hypotheek)rente kun je jonge mensen die een huis willen kopen helpen, want niet iedereen kan even gemakkelijk lenen bij een bank. Immers, geldverstrekkers bekijken een aanvraag zakelijk en beoordelen iemands totale (financiële) situatie. Daardoor mag je mogelijk minder lenen of betaal je een hogere rente.

Maar je hoeft voor de fiscus niet per se bij een officiële bank, verzekeraar of andere geldverstrekker te lenen om de rente af te mogen trekken. Je mag bij iedereen (behalve je partner) lenen, mits dat bedrag daadwerkelijk opgaat aan de koop van een woning, het onderhoud ervan of de verbetering. Zo'n redder in de nood zal minder commercieel rekenen en handelen dan een geldbedrijf. Zo kunnen de voorwaarden soepeler zijn en mag de rente iets onder de marktrente liggen, waardoor de maandlasten lager uitkomen dan bij een officiële hypotheek.

Hoe zit zo'n constructie in elkaar? De overwaardebezitter leent (waarschijnlijk bij een bank, dat wel) aflossingsvrij bijvoorbeeld 50.000 euro tegen 4,5 procent (of minder) voor tien jaar vast. Dat bedrag komt als vermogen in zijn box 3 en valt daar ongeveer weg tegen de schuld aan de geldverstrekker, waardoor de 1,2 procent heffing achterwege blijft. Deze lening brengt het forfaitvoordeel niet in gevaar, omdat de rente van 2.250 euro per jaar (4,5 procent van 50.000) niet wordt afgetrokken in box 1, wat trouwens niet eens is toegestaan. Daarmee is de eerste stap gezet.

Vervolgens wordt de 50.000 euro uitgeleend aan de huizenkoper. Meestal een kind, kleinkind, neef, nicht of vriend. Dat maakt fiscaal gezien niets uit. Het geleende bedrag in box 3 verhuist dan naar de rekening van de tweede lener, om het huis te betalen. Voor het belastbare saldo in box 3 maakt dit geen verschil: het geld verandert in een vordering, die gewoon meetelt als vermogen. De huizenkoper krijgt een aftrekbare schuld in zijn box 1.

Het verdient wel aanbeveling om deze operatie in een notariële akte vast te leggen, om misverstanden achteraf (soms twintig jaar later) te voorkomen. Dus: geen onderonsje. In die akte moet onder meer staan welke zekerheid (een deel van het huis of iets anders) er voor de lening is. Wat er gebeurt bij overlijden, echtscheiding of onvermogen om te betalen. En verder de rente, de duur en de aflossing.

Hoeveel rente reken je nou? Slimmeriken houden het op 10 procent om fiscaal extra te kunnen profiteren, want de huizenkoper mag de betaalde rente toch van zijn belastbare inkomen aftrekken. En de uitlener, die 10 procent rente ontvangt, betaalt er geen inkomsten belasting over. Maar dat mag niet van de belastingdienst. Je moet ongeveer een marktconforme rente vragen. In dit geval misschien 4, 3,75 of 3,5 procent. Daar bestaat geen keiharde regel voor, want de marktrente voor de geschetste lening loopt uiteen van – zeg – 4,3 tot 5,3 procent, om een indruk te geven. Je mag voor je eigen doeleinden best uitgaan van de goedkoopste aanbieder.

De eerste lener zit vast aan de 4,5 procent rente en legt hier op toe wanneer hij zijn lener minder rente berekent. Bedraagt het renteverschil 1 procent over 50.000 euro, dan is dat 500 euro per jaar. Die compenseer je met het forfaitvoordeel. Iedereen tevreden.