Ophouden met zwartepieten, pak samen woningmarkt aan

Alleen een totaalpakket aan maatregelen op het gebied van huren, nieuwbouw en stadsvernieuwing kan de woningmarkt weer dynamiek geven, meent Sybilla Dekker.

Mijn huurplannen maken heel wat los. De nieuwe koers vraagt een omslag in het denken over wonen en huren. Het gaat niet om huurverhoging op zich, het gaat niet om sociale huurwoningen alleen en het gaat niet louter om bouwlocaties of het gebrek daaraan. Het gaat om de gehele modernisering van het huurbeleid, samen met de afspraken over de nieuwbouwproductie en samen met het tempo in de stedelijke vernieuwing. Alleen zo kunnen we het woningtekort terugbrengen en alleen zo kan de woningmarkt ontspannen.

Betrokken partijen die deelaspecten uitvergroten of weer met de beschuldigende vinger naar elkaar wijzen, dreigen ons weer `terug bij af' te brengen, en we waren juist een eind op weg. Dat PvdA-Kamerlid Staf Depla zich (Opiniepagina, 13 december) eenzijdig richt op het woningtekort, is vanuit zijn positie heel begrijpelijk. Hij miskent het belang van een dynamische woningmarkt en vertrouwt impliciet op `bouwen, bouwen, bouwen', zonder overigens te analyseren waarom dat dan de afgelopen veertig jaar het woningtekort niet heeft weggenomen.

Johan Conijn van Rigo Research & Advies valt hem bij (Opiniepagina, 9 december) en vraagt zich af of huurliberalisatie en huurverruiming wel nodig zijn om de productie aan te jagen: corporaties hebben immers een maatschappelijke taak en bestaan niet voor het realiseren van de hoogst mogelijke rendementen op hun ruime vermogen. En Willem van Leeuwen, directeur van woningcorporatiekoepel Aedes, gaf aan (NRC Handelsblad, 15 december) de extra huuropbrengsten niet nodig te hebben.

Juist omdat corporaties verantwoordelijk zijn voor goede huisvesting voor lagere inkomensgroepen, inclusief de leefomgeving, moeten we goede afspraken kunnen maken over de besteding van dat vermogen. Van Leeuwen vraagt zelfs om druk vanuit de overheid zowel op corporaties als op gemeenten. Kennelijk treft hij onvoldoende ambitie bij zijn achterban aan om het bestaande en het extra vermogen om te zetten in woningen en verbeterde wijken. Men is huiverig voor de boter die bij de vis hoort. Reden te meer om corporaties op hun verantwoordelijkheden aan te spreken en ervoor te zorgen dat ze doen waarvoor ze zijn opgericht. Met inzet van het bestaande vermogen én met extra prestaties uit extra inkomsten.

Acht jaar op de wachtlijst voor een huurwoning, dat deugt van geen kant. Dat er, ondanks alle mooie woorden, nog steeds stadswijken zijn die verpauperen, knaagt aan mensen. Een huur die onbetaalbaar dreigt te worden, raakt de bestaanszekerheid. Met mijn critici deel ik de zorg om die huurders. Daarom blijft in mijn plannen een tweede korting op de huursubsidie achterwege en blijft het budget voor stedelijke vernieuwing verder ongemoeid. Daarom houden huurders die straks in de vrije sector wonen, hun huursubsidie. Voor driekwart van de huurders blijf ik de maximale huurstijging bewaken.

Hoe komt het dat het woningtekort weer helemaal terug is?

In de eerste plaats omdat er gewoon te weinig wordt gebouwd. Dat heeft te maken met grondprijzen en -posities, corporaties die meer uit hun vermogen kunnen halen, regels en procedures: allemaal zaken die ik op dit moment aanpak. Van Leeuwen, die zegt dat het niet aan de corporaties ligt, maar aan de grondposities en de stroperige procedures bij gemeenten, heeft wel een beetje gelijk. Dat dit soms een probleem is, valt niet te ontkennen, maar door dit soort reacties wordt het beeld gecreëerd dat het structureel mis is bij gemeenten. En dat is niet het geval.

In de tweede plaats omdat te lang is vastgehouden aan het wederopbouwidee in de volkshuisvesting. Al steeg het opleidings- en inkomensniveau snel en veranderden de woonwensen, de overheid bleef sobere, eenvormige wijken bouwen. Wijken waar de eenzijdige bevolkingssamenstelling heeft bijgedragen aan de grotestadsproblemen en culturele spanningen.

Bovendien heeft de eenzijdige aandacht voor de aantallen goedkope huurwoningen er in de loop der jaren toe geleid dat geen evenwichtige woningmarkt kon ontstaan. Het resultaat is een ineffectieve en inefficiënte markt. Mensen kunnen niet de woning vinden die – zowel wat betreft levensstijl als inkomen – bij hen past.

Het zijn met name de lage inkomens, de starters en huishoudens met een speciale woonbehoefte die hiervan de dupe zijn. Voor hen komen nauwelijks betaalbare woningen beschikbaar. Er is geen doorstroming en de nieuwbouw houdt geen gelijke tred met de sloop van verouderde woningen. Daarom draai ik aan drie knoppen tegelijk: verhogen van de nieuwbouwproductie, tempo in de stedelijke vernieuwing en de modernisering van het huurbeleid.

Een deel van de kritiek richt zich op de kortetermijneffecten. Die kritiek neem ik serieus. Maar het fundamenteel bijsturen van de woningmarkt is nodig om te voorkomen dat de woningmarkt blijft stagneren en de situatie op de langere termijn verder verslechtert.

Ook het Centraal Plan Bureau, concludeert dat een herziening van het stelsel nodig is om op langere termijn resultaten te kunnen boeken. Niets doen is dus geen optie. Volgens het CPB zou ik zelfs nog veel rigoureuzer moeten zijn om maximaal effect te sorteren. Daarvan zie ik af, omdat betaalbaarheid van het wonen voor de kwetsbaarste groepen altijd gewaarborgd moet blijven.

Een conclusie uit de hoorzitting die vorige week in de Tweede Kamer is gehouden, luidt: verruiming van het huurbeleid leidt niet één op één tot hogere bouwproductie. Dat heb ik ook nooit beweerd. Die extra bouwproductie wordt bereikt, doordat ik harde afspraken maak met twintig regio's en met verhuurders. Zo kunnen de commerciële verhuurders hun productie verdubbelen, juist omdat zij actief zijn in het segment rond de huidige liberalisatiegrens. Modernisering van het huurbeleid is voor hen een voorwaarde om meer te kunnen investeren.

Ook werd in de hoorzitting geconstateerd dat corporaties geen ruimer huurbeleid nodig hebben om te bouwen. Doel van de modernisering van het huurbeleid is om een betere balans tussen prijs en kwaliteit te creëren. Dat is dus niet de huren overleveren aan ,,wat de gek ervoor geeft'', maar gewoon: méér betalen op plekken waar iedereen wel wil wonen.

Door deze benadering kunnen verhuurders meer huuropbrengst genereren. Dat is een gevolg, niet het doel. En omdat ze dat niet direct nodig hebben, heb ik met hen afgesproken dat zij bijdragen aan de bezuinigingen die VROM zijn opgelegd. Daarmee kan een verdere bezuiniging op de huursubsidie en de stedelijke vernieuwing worden voorkomen.

Verder richt een deel van de kritiek zich op vermeende `segregatie-effecten' van mijn huurvoorstellen. Ik heb aangegeven dat bij segregatie belangrijke andere factoren meespelen dan de prijs van een huurwoning. Het gaat ook om de veiligheid van de wijk, de kwaliteit van de openbare ruimte en de vraag of er voldoende verschillende inkomensgroepen in de wijk willen en kunnen wonen. Natuurlijk speelt ook de huurprijs een rol bij de afweging of zij wel of niet in een bepaalde wijk willen wonen. Dat wordt nu juist ook beoogd met het beleid: zorgen dat mensen een woning kunnen vinden die bij hen past, zowel qua leefstijl als qua inkomen.

Dat leidt niet automatisch tot meer segregatie. Dat hangt af van de lokale situatie. Alleen als goedkope woningen ruimtelijk gescheiden zijn van dure woningen, kan dat het geval zijn. Uit de analyses die voor Rotterdam en Amsterdam zijn gemaakt, blijkt dat de verscheidenheid van de woningvoorraad – zelfs in de relatief dure wijken – zo groot is dat men hiervoor niet bang hoeft te zijn. Ook hier tref je adequate, betere en `topwoningen' aan. Niet alleen qua woningkwaliteit en inhoud, maar ook als het gaat om aantrekkelijkheid. Iedere makelaar kan vertellen dat locatie, locatie en locatie de drie belangrijkste marktgegevens zijn. Met het nieuwe huurbeleid maken we dat ook in de huursector zichtbaar.

In reacties op mijn plannen geven gemeenten projectontwikkelaars of corporaties de schuld. En omgekeerd. Dat stelt mij teleur. Ik heb intensief overleg met partijen van huurders en verhuurders gehad en afspraken gemaakt om de stagnatie te doorbreken. Dit zwartepieten helpt ons niet verder. Ik vraag hun concreet aan te geven waar het misgaat en waarom. Dan kunnen we samen verder.

Sybilla Dekker is minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer.