Woonhuis sterfhuis

Ontevreden huurders, miljoenen aan onderhouds- achterstand en de gedwongen verkoop van het tafelzilver, de eigen woningen: woning- corporaties zijn verstrikt in een web van problemen. ,,Bezit verkopen is noodzakelijk. Anders houden we het niet lang vol.''

De open plek ligt plompverloren tussen de huizen. `Hier wordt gewerkt in opdracht van Mitros' waarschuwt een groot bord op de hoek van de straat. Het gras vertelt een ander verhaal. Hier werkt alleen de stadsnatuur.

Dit is de Ahornstraat, aan de rand van Ondiep, een wijk uit de jaren dertig in Utrecht. Tegenover het `groene gat' staan grijzende portiekwoningen. Verderop liggen straten met dorpse huizen met voortuintjes en rode pannendaken. Op de ene hoek is hondenspeelterrein Tarzan, op een andere hoek een winkel: `Traditional Hengelsport, sinds 1974'.

Mitros is hier de grootste woningcorporatie. Met bijna 24.000 sociale huurwoningen in Utrecht en nog eens 6.000 in Nieuwegein heeft ze de helft van de sociale huurwoningmarkt in handen. De problemen van Mitros – landelijk nummer dertien in grootte – zijn de problemen van de 522 corporaties tellende sector: etniciteit, angst voor verval van achterstandsbuurten, huurachterstanden, overlast en veiligheid op straat, een verstopte woningmarkt. In tientallen jaren is er niet zo weinig gebouwd als in 2003 – terwijl de vraag naar nieuwe woningen almaar blijft groeien. Zo ook de politieke druk. Vorige maand liet minister Dekker (Volkshuisvesting, VVD) weten dat de woningcorporaties moeten opschieten met sloop en nieuwbouw en dat een deel van de huren geliberaliseerd wordt. De Tweede Kamer besloot dit najaar tot parlementair onderzoek naar de sector, dat tot nieuwe wetgeving moet leiden. En vorige week kwam de WRR, de denktank voor publiek beleid, er ook nog eens bij: de sector zou toe zijn aan ,,een forse professionaliseringsslag'' en afdoende toezicht zou ontbreken.

De corporaties zitten in een spagaat. Neem het terreintje aan de Ahornstraat, het ligt al tijden braak. Of de huizen in deze buurt. Kamerlid Staf Depla (PvdA) loopt hier regelmatig rond – als Utrechtenaar, als een van de aanjagers van het Kamer-onderzoek en als kritisch volger van de sector. Hij wijst omhoog. Kijk, bij deze huizen is de buitenkant niet meer onderhouden. Dat duidt op dreigende sloop. Maar wanneer? Uitstel, onrust bij de bewoners, onzekerheid en zorgen, maar het scheelt de corporatie op korte termijn wel heel grote uitgaven. De reden voor de onderhoudsachterstand?

,,Mitros heeft een financieringsprobleem en een managementprobleem'', stelt Depla.

,,Nee, hoor. Het geld is er'', verzekert algemeen directeur Wim Duijster van Mitros later in een kantoorpand aan de rand van Utrecht.

De cijfers zijn minder opgewekt dan de bestuurder: Mitros (271 werknemers) bezit voor bijna 700 miljoen euro woningen en ander vastgoed en heeft 675 miljoen euro aan schulden.

Is Mitros dan arm of rijk? Arm, gezien het magere eigen vermogen, dat maar 3 procent is van alle bezittingen. Maar steenrijk gezien de geschatte marktwaarde van de woningen op basis van de WOZ: 3.120.669.000 euro.

Is dat voldoende? Met de – beperkte – inkomsten van goedkope huurwoningen alleen redt Mitros het financieel niet. Woningcorporaties zijn ondernemingen die jaarlijks huizen moeten verkopen om genoeg inkomsten te krijgen om hun, deels onrendabele, maar maatschappelijk nuttige investeringen te doen. Dat ging in 2002 (het laatste jaar waarover cijfers beschikbaar zijn) om 1,9 miljard euro. Mitros verkocht vorig jaar voor 22 miljoen euro aan woningen en alleen daardoor had de corporatie voor het eerst in drie jaar een batig saldo: bijna 9 miljoen euro.

De corporaties hebben vaak een lokaal en regionaal monopolie: ze gaan nauwelijks voorbij de gemeentegrens. De Nederlandse corporaties bezitten samen 2,4 miljoen woningen, driekwart van alle huurhuizen. Zij bezitten woningen ter waarde van zo'n 90 miljard euro, maar zij hebben geen winstoogmerk.

Als onderneming staan zij los van de lokale en de centrale overheid, maar tegelijkertijd zijn zij voor dezelfde overheden een aantrekkelijk verlengstuk. Gemeenten zien corporaties als vanzelfsprekende suikeroom voor de medefinanciering van sloop, sanering en nieuwbouw. De rijksoverheid gunt corporaties een extra huurverhoging, maar wil in ruil daarvoor wel 250 miljoen euro. Daarmee moeten de bezuinigingen in de volkshuisvestiging opgevangen worden.

Corporaties hebben een rijke historie. Zij waren nutsbedrijven in de woningbouw, opgericht door gemeenten en burgers vol verheffingsidealen en vooruitgangsgeloof, met namen als De Samenwerking, Eigen Haard, Woningstichting Openbaar Belang Anno `1894' of Patrimonium. In 1995 werd alles anders. Toen sneed de rijksoverheid alle financiële relaties met de corporaties door. De brutering, zoals dat heette. In één keer werden alle verplichtingen en subsidies ten bedrage van ongeveer 16 miljard euro verrekend. Tegenprestatie: vanaf dit moment moesten de corporaties hun eigen broek ophouden.

Mitros is ook zo'n moderne corporatie, met een verleden. Zoals zoveel corporaties is zij een fusie, in dit geval van drie kleinere: K77, het gemeentelijk woningbedrijf van Utrecht én de woningcorporatie Nieuwegein. De naam Mitros betekent niets. Het is een afkorting die de bestuurders bedachten ten tijde van de fusie: maatschappelijk, innovatief, toonaangevend, respectvol, ondernemend, sociaal. Zo moest Mitros worden.

De afkomst van Mitros is voor de huurdersvereniging Mitropool nog altijd zichtbaar. K77 was een vereniging, het woningbedrijf was een ambtelijke organisatie, en dat zie je nog wel eens terug bij Mitros, vindt voorzitter Jan de Jong van Mitropool. Slordige communicatie, onbeantwoorde brieven, klachten die niet serieus worden genomen. Kenmerkend voorbeeld: huurder belt met klacht naar Mitros, en begint: ,,In mijn huis...'' Nee, valt de Mitros-medewerker in, het is óns huis. ,,Dan zit je als bewoner al op de kast'', zegt secretaris Marja Weijdema van Mitropool.

Daar komt bij dat de huurder een afhankelijkheidsrelatie heeft. Weijdema: ,,Je woont als huurder in een Mitros-woning, de woningmarkt in Utrecht is gespannen, je bent daardoor min of meer tot elkaar veroordeeld.''

De huurdersvereniging heeft een eigen kantoor, in een voormalige winkel, met drie medewerkers. Bijna alles op kosten van Mitros. De 5.000 leden van Mitropool betalen jaarlijks 9,50 euro lidmaatschapsgeld. Mitros betaalde vorig jaar aan het Utrechtse Mitropool, de Nieuwegeinse zusterorganisatie én aan de bewonerscommissies, die per wooncomplex zijn georganiseerd, samen 120.519 euro, meldt het Mitros-jaarverslag openhartig. Hoe onafhankelijk is Mitropool met zo'n geldschieter? De corporatie zal toch wel eens aan dat bedrag herinneren, als het niet botert met de belangenclub? Maar nee, bezweert Mitropool-voorzitter Jan de Jong. ,,Mitros dreigt nooit met intrekken van de subsidie.''

Mitropool overlegt maandelijks met de corporatie, onder meer over de gemiddeld 100 serieuze klachten per jaar. Verder is er twee keer per jaar overleg met de directie over het langeretermijnbeleid. Mitropool en de kleinere Nieuwegeinse zusterorganisatie van huurders draagt tevens een van de zeven commissarissen voor die de Mitros-directie moeten controleren.

De afkomst van Mitros als fusiebedrijf doet zich ook in financiële zin voelen. Bij de verzelfstandiging van de voormalige gemeentelijke dienst woningbeheer had de organisatie achterstallig onderhoud, volgens Mitropool ter waarde van 110 miljoen gulden, zonder hiervoor geld gereserveerd te hebben. Om het gat te dichten kreeg het woningbedrijf van de gemeente een bruidsschat mee: een voorraad deels monumentale panden die Mitros mocht verkopen. Een deel van het achterstallig onderhoud is inmiddels ingelopen, betaald met de huizenhandel. Maar daarmee is Mitros er nog niet.

Achterstallig onderhoud maakt niet populair. ,,Bij een complex dat gesloopt gaat worden, pleeg je minder onderhoud'', legt Mitros-directeur Duijster uit. ,,Anders ga je twee keer geld uitgeven. Dat zijn sterke bedrijfseconomische argumenten, die lastig over het voetlicht komen. Op hun beurt zeggen de huurders: mooie boel, door niet te onderhouden werk je zelf naar sloop toe. Dat is echt niet onze bedoeling. Dan krijg je spanningen met de huurders. Zeker op plekken waar nog niet is uitgekristalliseerd wat gaat gebeuren. Maar als ik een complex voor de afbraak nog een keer renoveer... dat zijn echt kosten op het sterfhuis.''

De spanning tussen huisbaas en huurders is een steeds terugkerend thema in de gesprekken met geïnteresseerde toeschouwers, huurders en bestuurders. Mitros én Mitropool hebben één gedeelde zekerheid. ,,Hoe meer trammelant, hoe meer mensen op de been komen'', weet voorzitter Jan de Jong van Mitropool. En dat terwijl Mitros zo graag wil helpen. Een callcenter, een website, overleg over renovatie, sloop en nieuwbouw. ,,Wij hebben veel vooroorlogse panden, veel uit de jaren vijftig en zestig'', vertelt Duijster. ,,Kleine keukens waarin je weinig apparaten kwijt kunt.'' Mitros wil de komende jaren 6.000 woningen slopen en herbouwen. Dat zijn afspraken met de gemeente en andere Utrechtse corporaties.

Het prijskaartje? Een investering van 700 miljoen euro, net zoveel als het bedrag waarvoor Mitros' hele bezit nu in de boeken staat. Tot nu blijft het bij mooie tekeningen in het jaarverslag van Mitros en borden in de stad. Zoals op het braakliggende groen van de Ahornstraat.

Duijster wil niet klagen, maar beseffen wij wel hoe de regels, de omstandigheden en de rijksoverheid de woningcorporaties hinderen?

De regels vragen bij renovatie én sloop om overleg en instemming: bij renovatie moet 70 procent van de huurders vóór zijn, bij sloop een niet nader omschreven ,,ruime meerderheid''. Wie al lang bij Mitros woont en gaat verhuizen schrikt van de gevolgen. De huur kan zomaar van 280 naar 480 euro schieten, al kan dat gat grotendeels gedicht worden met huursubsidie. Sloop en nieuwbouw geven gemakkelijk verzet. `Geen poen voor groen', is de kenmerkende strijdkreet van bewoners als bouwplannen worden aangekondigd op een groenstrook.

Bij de huurders van sociale woningen, vertelt Duijster, is er nóg een probleem: de scheefwoners. 40 procent van alle sociale woningen wordt gehuurd door bewoners die goedkoper wonen dan de inkomenspositie rechtvaardigt. Daardoor loopt de doorstroming vast, terwijl de verzoeken aan Mitros om meer nieuwe woningen onverminderd toenemen.

En de lokale overheid is ook niet altijd eenduidig in haar wensen. Na elke verkiezing zijn de voorkeuren weer anders, concludeert Duijster. En dan is er nog het kabinet, dat een extra heffing wil leggen op de corporaties, maar tegelijkertijd oproept om de huurverhoging te matigen. Dat kost Mitros 20 miljoen aan extra inkomsten, en nog eens 30 miljoen voor de heffing. ,,Je houdt het niet lang vol, of je moet meer woningen gaan verkopen. Dat is echt dramatisch. Dat is verkoop van het tafelzilver.''

De corporaties zijn wel eenzaam, maar niet alleen. De verzelfstandiging ging gepaard met nieuwe controles, van het ministerie van Volkshuisvesting, van een financieel controlebureau en van eigen commissarissen.

Van de controle van het ministerie merkt Mitros volgens Duijster maar twee dingen: een verbod op sommige commerciële activiteiten, zoals een inmiddels verkocht makelaarskantoor, en de jaarlijkse reactie op het ingestuurde jaarverslag met als kernzin: ,,Het verslag geeft ons geen aanleiding tot vragen.''

Sinds hun verzelfstandiging hebben corporaties – naast de gebruikelijke jaarlijkse financiële accountantscontrole – twee directe toezichthouders: commissarissen en financiële controle door het Centraal Fonds Volkshuisvesting, die geheim is. Wie zelf een schatting wil maken van Mitros' financiële positie kan terecht in een jaarverslag, voorzien van een accountantsverklaring, maar zonder veel financiële details. En de commissarissen? Mitros heeft er zeven, waarvan één op voordracht van de huurdersvereniging. Maar Jan de Jong van Mitropool kan niet met zo veel woorden aangeven wat de huurders aan hem hebben. De Jong: ,,Natuurlijk gaat hij uit van de huurdersbelangen. Het is alleen moeilijk aan te geven wat daarvan de effecten zijn.''

In de schaduw van een carré van Mitros-flats van tien hoog in de wijk Utrecht-Overvecht dubt PvdA-Kamerlid Depla over de vraag wat hij zou doen als hij de baas was bij Mitros. ,,Het onderhoud op orde maken. Meer geld voor leefbaarheid, aanpak van woonoverlast en bijvoorbeeld buurtconciërges, en minder geld voor sloop en nieuwbouw. Minder `masterplannen' maken, maar beloftes waarmaken.'' Wat hem stoort is dat sinds de verzelfstandiging niemand meer greep heeft op het reilen en zeilen van de corporaties. De rijksoverheid niet, de Tweede Kamer niet, de gemeente niet, huurders niet. ,,Ik hoef als Kamerlid geen zeggenschap over corporaties, maar ik wil wel dat huurders en gemeenten een serieuze tegenkracht zijn.''

Samen met het CDA heeft Depla een parlementair onderzoek naar corporaties in gang gezet. Hij wil de sociale rol van de corporaties herstellen en waarschuwt ,,voor schaalvergroting van corporaties tot anonieme vastgoedboeren die vastgoed liever verhandelen dan buurten onderhouden. Corporaties zijn er voor de buurt, niet voor zichzelf.''