Huizenprijzen dalen volgend jaar, ook in Nederland

In 2005 zullen de huizenprijzen beginnen te dalen, voorspelt het Britse weekblad The Economist in zijn jaaruitgave The World in 2005. Ze zullen niet ineenstorten zoals de koersen op de beurs maar geleidelijk in elkaar zakken, verspreid over enkele jaren. In Amerika zullen ze 10 tot 20 procent dalen en in Australië, Engeland, Frankrijk, Ierland, Nederland, Nieuw Zeeland en Spanje 20 tot 30 procent.

De huiseigenaren in deze landen maken de fout, meent het blad, dat ze het verband tussen de koopprijzen en huurprijzen negeren: ze kopen in de verwachting dat de waarde vermeerdert. En dat is nu precies de essentie van een luchtbel in de economie: nog nooit eerder zijn de huizenprijzen zo snel gestegen in zoveel landen.

In het verleden kon je er op rekenen dat hoge inflatie de prijzen weer zou reduceren tot hun reële waarde. Maar ,,in een wereld met lage inflatie'' kan dat proces wel een jaar of tien duren, schat het blad. Een tweede verschil met het verleden is dat beleggers die kopen om te verhuren, een grote rol hebben gespeeld in het opdrijven van de prijzen. Als de markt begint te wankelen zullen deze veel eerder tot verkoop overgaan dan bewoners annex eigenaren. En voor wie het niet geloven wil: in Londen zijn de huizenprijzen al aan het dalen.

Het gaat goed met de huizenmarkt, schrijft het Amerikaanse maandblad Smart Money, een uitgave van de Wall Street Journal, want de prijzen zijn vorig jaar in Amerika zo'n 7 procent gestegen. Maar het staat buiten kijf, schrijft het blad, dat ,,er ergens, hoe dan ook, een kink in de kabel komt''. Ook de Nationale Vereniging van Makelaars in de VS erkent dat een gemiddelde stijging van 6,3 procent per jaar historisch gezien uit de pas loopt. Volgens de zegsman van de vereniging, Walter Molony, ,,stijgen huizenprijzen tegelijkertijd met de inflatie, 1 of 2 procent''.

Verontrustend is volgens het blad ook het verschijnsel dat de gemiddelde starter 7 procent minder verdient dan nodig is voor het kopen van een gemiddelde starterswoning, terwijl vier van de tien kopers starters zijn. Dat komt, meent het blad, doordat ,,iedereen die kan ademen een hypotheek kan krijgen''.

Misschien is de verklaring te vinden in de observatie van het Amerikaanse beursweekblad Barron's dat ,,huishoudens de afgelopen jaren meer hebben uitgegeven dan verdiend'', woonkosten inbegrepen. Dat tekort liep in het derde kwartaal van dit jaar op tot 342 miljard dollar. Dat wil zeggen dat de Amerikaanse huishoudens 1,04 dollar uitgeven voor elke dollar die ze verdienen, ,,het hoogste sinds 1950''. Het verschil is dat de Amerikanen toen veel geld hadden gespaard, en nu niet.

Het blad geeft de schuld aan Alan Greenspan, de topman van Amerika's centrale bank. Door de rente laag te houden maakte hij volgens het blad de weg vrij voor onbekommerd consumeren. Veel Amerikanen deden dat door de overwaarde van hun huis op te souperen. Natuurlijk, zo toont het blad begrip, was het Greenspans bedoeling om de gevolgen op te vangen van het leeglopen van de IT-luchtbel eind jaren negentig, maar daardoor ontstonden er nieuwe luchtbellen in de huizensector en in de sector consumptieartikelen.

Het wordt tijd dat de Amerikanen orde op zaken stellen, meent het Amerikaanse weekblad BusinessWeek. En dat betekent volgens het blad dat de Amerikanen veel meer moeten sparen als ze hun levensstijl op peil willen houden. Want nu leven ze boven hun stand op kosten van buitenlanders die zo vriendelijk zijn hun 1,7 miljard dollar per dag te lenen. Het geld is vooral afkomstig uit Aziatische landen als Japan en China. ,,Het wordt'', zo vat het blad de benarde situatie samen, ,,steeds moeilijker voor de regering om stevig te onderhandelen over handelskwesties als ze tegelijkertijd moet bedelen om een nieuwe lening''.

Het belangrijkste is volgens het blad dat de Amerikanen de Chinezen ertoe bewegen om de nationale munteenheid, de yuan, op te waarderen, zodat het exportvoordeel voor de Chinezen kleiner wordt. Tot dusverre weigeren de Chinezen met het argument dat hun banksysteem daar niet tegen opgewassen zou zijn. Maar volgens het blad moet het mogelijk zijn om de yuan 15 procent te revalueren zonder dat het banksysteem op tilt slaat. Daardoor zouden ook andere Aziatische landen er eerder toe te bewegen zijn om door revaluatie van hun muntsoorten het Amerikaanse tekort te verkleinen.

De Amerikanen worden op hun wenken bediend, meent het Britse weekblad The Economist. Landen als Japan, Zuid-Korea, Singapore en Taiwan vertonen steeds minder neiging om de dollar te steunen met grote aankopen. Maar ze zullen de muntkoers niet vrij laten zweven, denkt het blad, zo lang China vasthoudt aan de koppeling van de yuan aan de dollar.

Het blad verwacht geen grote veranderingen van de Chinezen, maar denkt wel dat ze de koppeling van de yuan aan de dollar zullen willen verruilen voor koppeling aan een verzameling munteenheden, naar het voorbeeld van Singapore.