Jonge honden van het vastgoed

Een projectontwikkelaar die vindt dat Nederland minder moet bouwen. Rudy Stroink, oprichter en grootaandeelhouder van TCN Property Projects, ziet een nieuwe, maatschappelijke rol voor de markt. Die verdient daarmee op den duur nóg meer geld. ,,De overheid moet de uitvoering aan de markt overlaten.''

De jonge honden van het Nederlandse vastgoed worden ze genoemd, de mensen van projectontwikkelaar TCN Property Projects uit Nieuwegein. Dat geldt helemaal voor Rudy Stroink – directeur en voor 85 procent eigenaar, al noemt hij zichzelf liever `coach' – die met zijn onorthodoxe benadering van zijn vak en van de markt regelmatig de aandacht op hemzelf en op zijn bedrijf vestigt. Tien jaar geleden met één persoon begonnen, telt het bedrijf nu 250 medewerkers in vijf landen, een balans van 300 miljoen euro en een portefeuille van 750 miljoen euro. Vorig jaar maakte het op een omzet van 45 miljoen euro naar eigen zeggen 11 miljoen euro winst vóór belastingen. sind april bezit TCN samen met investeringsmaatschappij Wedge 48 procent van de aandelen van een van Nederlands grootste bouwconcerns, Ballast Nedam. Dit aandeel kan nog groter worden, zelfs een compleet samengaan behoort tot de mogelijkheden. ,,De vastgoedwereld begint me serieus te nemen.''

Niet voor niets heeft het bedrijf als logo de bedrijfshond gekozen, een parmantige bontgevlekte Jack Russell-terrier. Overal duikt hij met zijn flaporen en spitse snuit op: op de website, op het briefpapier, op affiches waarop hij wijsneuzig in een groot boek lijkt te lezen en natuurlijk live ronddribbelend op kantoor. Vermoedelijk even imagobepalend is Stroinks privé-vliegtuig, een Piaggio Avanti waarvan de Italiaanse fabriek slechts enkele tientallen per jaar produceert, à raison van 5 miljoen dollar.

Stroink (48) wil meer dan alleen winst maken. ,,Met maatschappelijke doelstellingen en langetermijninvesteringen kun je geld verdienen. Als bedrijf kunnen wij allerlei maatschappelijke taken vervullen die van oudsher de verantwoordelijkheid van de overheid waren, maar die zij niet meer waar kan maken.''

Behalve om deze werkwijze is hij om nog een andere reden een buitenbeentje in ontwikkelaarsland: hij is van huis uit architect. ,,Na een studie aan de TU Delft was het vanzelfsprekend dat je daarna bij de overheid ging werken. Bij een projectontwikkelaar aan de slag? Dat was verraad.'' Stroink had al snel in de gaten dat hij als architect wel mocht dromen, maar dat de uitvoering afhankelijk was van een opdrachtgever. ,,Dus moest ik opdrachtgever worden. Maar het was toen als architect onmogelijk een baan te krijgen bij een ontwikkelaar – volgens hen kon ik onmogelijk oog voor geld hebben.''

In 1985 is hij naar eigen zeggen daarom `gevlucht' naar de VS, waar hij bij een Nederlandse ontwikkelaar ging werken. Toen het bedrijf amper een maand later failliet ging, besloot hij te blijven, en legde zich toe op het ontwikkelen van winkelcentra in Los Angeles. Veel van zijn ideeën over de rol van de ontwikkelaar en de verhouding tussen markt en overheid heeft hij daar opgedaan.

Zijn vrouw kon echter in de ,,social desert'' van Los Angeles niet aarden, en in 1991 keerden ze terug naar Nederland. ,,De Golfoorlog was net voorbij en het vastgoed lag op z'n gat. It makes you a fighter.'' Dat werd Trammell Crow Nederland, toen voor 25 procent eigendom van de inmiddels 87-jarige gelijknamige Amerikaanse beursgenoteerde ontwikkelaar. ,,Na de aanslagen van 9/11 heb ik zijn aandelen overgenomen. De Amerikanen wilden eruit. Ze waren bang voor de wereld geworden.'' Zwaarste onderhandelingspunt, vertelt hij lachend, was de vraag of de hond dan wel Trammell mocht blijven heten.

TCN heeft naam gemaakt met nieuwbouw, zoals het champignonvormige aluminium gebouw van het Mode Centrum Almere. Bekender zijn ze om projecten waarbij ze een bestaand gebouw een nieuwe bestemming geven, zoals de PTT-distributiehal naast Den Haag Hollands Spoor die de Globe is geworden, een `outdoorcentrum' met ijswand, duikbassin, een grote filiaal van Bever Sport en een reisbureau. Het liefst wil TCN hele gebieden ontwikkelen en beheren. Zo kocht het vorig jaar het Media Park in Hilversum en deze maand vindt de overdracht plaats van het KEMA-park in Arnhem.

Doorgaans willen projectontwikkelaars hun kantoren, woningen en winkels verkopen zodra die gebouwd zijn. TCN niet. ,,Onze bedrijfsfilosofie is niet die van de hit and run-ontwikkeling die in Nederland gebruikelijk is, maar van langdurige betrokkenheid, van idee tot en met exploitatie. Liefst houden we dat hele proces in eigen hand, want dan heb je het beste resultaat. Het creëren van waarde gebeurt pas na de oplevering.'' Als bewijs voor zijn aanpak voert Stroink aan dat de projecten van TCN bijna 100 procent bezetting hebben: van de 550.000 vierkante meter aan projecten staat 4.000 leeg.

Een ander voorbeeld van het soort herontwikkeling waar Stroink in gelooft, is de nieuwe formule voor budget winkelcentra die TCN nog dit jaar lanceert met proefvestigingen in Drenthe en Groningen. Onder de naam `Floryn' worden in voormalige buurtwinkelcentra landelijke discounters als Lidl, Aldi, Zeeman en Trendhopper bij elkaar geconcentreerd. Floryn is een antwoord op de economische neergang die meer consumenten prijsbewust maakt, zegt Stroink, maar minstens even belangrijk vindt hij het behoud van buurtvoorzieningen. ,,De traditionele buurtwinkelcentra raken in de versukkeling en verdwijnen. Dan ineens is er geen plek meer waar de buurt samenkomt, ouderen durven er al helemaal niet meer naar toe. Wij willen zo'n buurtcentrum kopen en daar waarde aan toevoegen, met winkels maar ook met bijvoorbeeld een crèche, een koffieplek en aangename buitenruimte.''

Waarom zou een ontwikkelaar dat willen? Moet TCN ook een buurtcentrum willen runnen? ,,Ik ben daar niet bang voor. Wij blijven eigenaar van zo'n centrum en hebben dus op de lange termijn belang bij stabiele huurinkomsten. Bovendien hebben wij een maatschappelijke taak. Dat is de nieuwe rol van de ontwikkelaar die ik voorsta.''

Nog ambitieuzer is het plan van TCN om in Den Haag een campus voor vrede en veiligheid in te richten en te beheren, onder de naam `World Forum'. Drie jaar geleden kocht TCN samen met ontwikkelaar Provast voor 1 euro het Nederlands Congres Centrum (NCC), dat de gemeente al jarenlang een verlies opleverde van zo'n 7 miljoen gulden (3,2 miljoen euro) per jaar. Dat complex wordt straks de spil van het World Forum. In dit vijftien hectare grote gebied staan al het Joegoslavië-tribunaal, de de organisatie tegen de verspreiding van chemische wapens (OPCW), en het Congres Centrum. Waar nu de Statenhal van het NCC staat, verrijst begin 2007 de 30.000 vierkante meter grote nieuwe vestiging van Europol. In het NCC zelf worden dan internationale congressen over dit thema georganiseerd en – na het vertrek van North Sea Jazz naar Rotterdam in 2006 – een wereldmuziekfestival. Stroink zou graag zien dat ook het Internationaal Gerechtshof hier naar toe komt, evenals andere internationale instellingen, ,,zelfs als het moet'' de Amerikaanse ambassade waarvan de beveiliging sinds 11 september 2001 een hinderlijk obstakel is in de binnenstad.

TCN wil de inrichting, het beheer en de beveiliging van World Forum zelf verzorgen. Rudy Stroink: ,,De overheid heeft besloten deze instellingen in de stad te houden. Dan is het efficiënt om ze bij elkaar te zetten met een gezamenlijke beveiliging. Stel dat Kofi Annan Den Haag zou bezoeken, dan kunnen wij nu al het NCC beveiligen volgens de strengste VN-normen.'' Het gebied rond de bestaande gebouwen, dat nu voor de voorbijganger ontoegankelijk is, wordt in dit plan vanaf het Joegoslavië-tribunaal tot aan het Gemeentemuseum openbaar wandelgebied.

Opmerkelijk voor een ontwikkelaar is Stroinks opvatting dat we in Nederland juist mínder moeten bouwen, en meer hergebruiken. ,,De Nederlandse bouwcultuur staat nog altijd in het teken van de wederopbouw en de Deltawerken: schouders eronder, problemen lossen we op door nieuw te bouwen. Ik denk juist dat het verstandiger is om de stad beter te managen en de openbare ruimte beter te onderhouden. Dat kan onder andere door gebouwen te benutten die er al staan. Dat doe je door gebouwen én omgeving goed af te stemmen op specifieke gebruikers en ze vervolgens goed te beheren.''

De huidige leer in de vastgoedwereld zegt juist dat je gebouwen niet aan specifieke gebruikers moet koppelen, maar algemeen bruikbaar maken, `marktconform'. ,,Daar geloof ik helemaal niks van.'' Als voorbeeld noemt hij de herinrichting van het Media Park. ,,Voordat we het kochten hebben we zeer uitgebreid met de gebruikers gesproken over hun wensen en behoeften en met een team van vijftien man er concepten voor ontwikkeld. Wij bouwen een relatie op met deze doelgroep doordat we van begin tot eind erbij betrokken blijven. Continuïteit en duurzaamheid leveren op den duur meer winst op dan de quick buck. Ik lever graag 1 euro winst in voor tien jaar aan lopende afspraken.''

,,Onze betrokkenheid bij een project begint vaak met een consultancy-opdracht. Wij onderzoeken de bestaande situatie en dragen ideeën aan wat je met een gebouw, of een gebied, zou kunnen doen. Als die fase helemaal is afgerond, en wij zien er wat in, zeggen we tegen de opdrachtgever dat wij geïnteresseerd zouden zijn om onze eigen aanbevelingen uit voeren. Die kan daar dan wel of niet op ingaan. Als we dan met elkaar in zee gaan, zijn er al een heleboel hobbels bij voorbaat genomen. En als de uitvoering klaar is, willen wij voor de exploitatie en het beheer zorgen.''

Daardoor, zegt hij, neemt TCN in feite heel weinig risico. ,,Banken zien dat natuurlijk anders. We hebben nog steeds geen algemeen bankkrediet kunnen krijgen, wel lukt het om na een tijdje een goedlopend project te herfinancieren. We moeten dus zelf nieuwe projecten financieren. Het voordeel is dat je geen schulden hebt.''

Zo bezien is Stroink behalve ontwikkelaar en soms doe-het-zelfbelegger, ook festivalorganisator, chef beveiliging, buurtcentrumbeheerder en – dankzij de ingekochte expertise van Ballast Nedam – aannemer/wegenbouwer. Zo veel is duidelijk: TCN overschrijdt niet alleen graag de traditionele grens tussen publiek en privaat. Het wil de verantwoordelijkheid op zich nemen voor taken, zoals het beheer van de openbare ruimte, die van oudsher voor rekening van de (lokale) overheid kwamen. ,,De overheid heeft het geld en de mankracht niet meer. De gevolgen zie je elke dag om je heen. Ik heb daar als bedrijf ook last van. Als in een project van mij de stoeptegels scheef ligen, gaat de kwaliteit van dat gebied – en dus ook van mijn gebouwen – achteruit. En ik mag ze niet rechtleggen, want de gemeente zegt: dat doen wij. Maar ze doet het niet.''

,,De overheid moet niet alles zelf willen doen. Zij moet de regie voeren en de uitvoering aan de markt overlaten.'' De nieuwe Nota Ruimte maakt de zaak er niet beter op, vreest hij. ,,Het rijk schuift daarin veel verantwoordelijkheid voor beslissingen over groei naar de gemeenten. Maar gemeenten zijn allemaal elkaars concurrenten. Als we het totale uitbreidingsprogramma van de gemeenten bij elkaar optellen, komen we tot een aanbod voor een Nederlandse bevolking van 25 miljoen mensen of meer. Gezien de huidige marktontwikkelingen kunnen we met een gerust gevoel een streep halen door een belangrijk deel van de gemeentelijke plannen voor nieuwe bedrijfsterreinen, kantoorlocaties en zelfs woongebieden.''

Hoewel zijn ideeën over de rol van de markt misschien anders doen vermoeden, stemt Stroink nog altijd PvdA. ,,Ik wil met onze projecten aantonen dat het kan – dat een overheid die lean and mean is, daardoor sterk is. De verhouding publiek-privaat moet transparanter en zakelijker.''

Een bedrijf als TCN ontstaat dankzij de eigenzinnigheid van de oprichter – maar wat gebeurt er als die onder de tram komt, of gewoon met pensioen gaat? ,,Ik heb vastgelegd dat ik met m'n 55ste iets anders ga doen. Dit bedrijf mag niet met de pionier wegzinken, want het is opgericht voor de komende honderd jaar. Ik doe dit niet alleen om geld te verdienen, maar ook een beetje om de wereld op z'n kop te zetten.''

    • Tracy Metz Freek Staps