Tijdelijk buitengaats

Steeds vaker verhuizen mensen voor hun werk tijdelijk naar een ander land. Wie in een eigen huis met hypotheek woont staat dan voor lastige huiselijke dilemma's. Hoeveel jaar blijven we weg? Komen we nog terug? In hetzelfde huis? Verkopen we alles op stel en sprong? Kopen of huren we in dat andere land? Zit je dan met twee hypotheken? Met dezelfde vragen zitten wereldreizigers die er lange tijd op uittrekken. De overheid onderkent dit probleem en biedt oplossingen voor verhuurders en verkopers.

Wie zijn huis niet wil opgeven en vastbesloten is daar weer in te gaan wonen, kan overwegen het te verhuren. Zorg dan wel voor een waterdicht huurcontract (zelfs wanneer je verhuurt aan familie of je beste vriend) om te voorkomen dat de huurders weigeren te verhuizen wanneer jij op de stoep staat met je spullen. Bij verhuur valt de woning onder de regeling voor tijdelijke verhuur. De verhuurder geeft 75 procent van de kale huur aan als inkomen in box 1 en mag de eigenwoningrente (voor een hypotheek of een andere huislening) blijven aftrekken van zijn inkomen in box 1.

Dit kan voordelig uitpakken wanneer de ontvangen huur hoger is dan de genoten aftrek, maar dan betaal je wel als buitenlands belastingplichtige (dat ben je meestal) belasting in box 1 – over het positieve saldo van inkomsten en aftrek. Valt het saldo negatief uit, dan is dit het zogeheten verlies uit werk en woning in box 1. Je mag dat verrekenen met positieve inkomsten uit werk en woning uit hetzelfde jaar. Zijn die er niet in dat jaar, dan verreken je met drie voorafgaande belastingjaren (oudste eerst) en met de komende acht jaren. Zo trek je de rente toch een keer af.

Niet iedere uitvlieger verhuurt zijn huis om er ooit in terug te keren. Sommigen zetten liever een streep onder alles en verkopen de boel. Dan val je onder een speciale regeling. De woning wordt tijdens het kalenderjaar van vertrek en de twee volgende kalenderjaren nog steeds als eigen woning beschouwd.

Je hoeft echter geen eigenwoningforfait (voorheen: huurwaarde) aan te geven, maar mag wel de eigenwoningrente aftrekken. Daardoor is het saldo van de woninginkomsten in box 1 altijd negatief. Kan je dit verlies niet verrekenen met inkomsten uit werk en woning (bijvoorbeeld in het jaar van vertrek), dan vormt dit in box 1 een verlies dat je mag verrekenen met inkomsten van de voorafgaande drie jaren en de volgende acht jaren. Een vereiste is wel dat je alle relevante documenten goed bewaart en hebt bewaard.

Wie tijdelijk verdwijnt en zijn huis verkoopt, wil weer wonen na zijn terugkeer. Bijvoorbeeld in een eigen huis. Laat je al tijdens je buitenlandse verblijf een huis in Nederland bouwen, en kan je aantonen dat dit in het lopende kalenderjaar of in een van de twee volgende jaren je hoofdverblijf wordt, dan kan je de eventuele eigenwoningrente aftrekken. Je hoeft geen eigenwoningforfait aan te geven. Bij gebrek aan inkomsten in box 1 ontstaat er een verlies dat je kan verrekenen met de inkomsten uit werk en woning uit de afgelopen drie jaren (oudste eerst) en de komende acht jaren. Net als bij de twee voorgaande voorbeelden van verhuur en verkoop.

Overigens geldt het voorgaande ook als iemand zich vanuit een woonplaats in het buitenland in Nederland gaat vestigen, zonder dat sprake is van een terugkeer. Voorafgaand aan de vestiging in Nederland kan je vast beginnen met het bouwen van een huis.

Tot slot nog de belastingplicht. Wie niet in Nederland woont, maar hier wel bepaalde inkomsten ontvangt, is een buitenlands belastingplichtige. Wanneer je terugkeert, ben je weer binnenlands belastingplichtig; dan vallen je wereldwijde inkomen en vermogen hier onder de heffing. Waar dat vermogen is ondergebracht, kan de belastingdienst niet schelen, als je het maar opgeeft. Je loopt het risico dubbel belasting te betalen over bepaalde bestanddelen. Bepalend daarbij zijn de overeenkomsten die Nederland met andere landen heeft lopen. Een algemene lijn is niet aan te geven, omdat er in circa 130 landen Nederlanders wonen en de verdragen om de zoveel tijd worden gewijzigd. Op de website van het ministerie van Financiën (www.minfin.nl) staat informatie over belastingverdragen. Wel voer voor liefhebbers.

    • Adriaan Hiele