Lijfrente van steen

Een echtpaar woont al jaren in een paradijselijk land, maar keert toch terug naar de moederschoot, na de verkoop van hun huis, waar ze 250.000 euro aan overhouden. Beiden zijn dan 65 jaar en willen hier een huis kopen. Ze hoeven niets na te laten en willen van een geldverstrekker zo'n financiering (met die 250.000 euro) dat ze van dat geld kunnen leven. De langstlevende laat het huis straks aan de geldverstrekker na. Ze hebben geen pensioen, geen andere inkomsten of waardevolle spullen. Ze zien deze constructie als het opeten van je eigen vermogen, een lijfrente van steen.

Kan dat, vragen zij? Nee, dat kan niet. De wonderbaarlijke broodvermenigvuldiging staat wel in de bijbel, maar is nog niet tot de onroerendgoedwereld doorgedrongen. Een vergelijkbare opzet bestaat er wel, in Nederland en in het buitenland, maar alleen wanneer je al een huis bezit.

Dat gaat zo: mensen met weinig inkomen die de finish van hun leven zien naderen en in een huis met overwaarde wonen (steenrijk, straatarm) willen dat huis graag verkopen om zo de overwaarde te bevrijden uit het steen, maar ze willen wel tot aan hun dood in hun huis blijven wonen. Dat is een logische wens, maar vind maar eens een koper.

Wat zijn de voordelen en nadelen voor een commerciële koper? Die kijkt de verkopers eens aan en schat dat ze nog een jaar of dertig meegaan. Pas dan kan hij het huis verkopen. Wat zal het dan nog waard zijn? Vind je dan een koper? Hoeveel kost het aan onderhoud? Hoeveel aan rente om het te financieren? Voor een huis van 350.000 euro biedt hij misschien 150.000 euro. Liefst ziet de koper dat de verkopers direct na de overdracht van de woning dood neervallen op de stoep van de notaris. Dan verdient hij in één klap 200.000 euro. Dit om de belangen aan te geven.

Waar zitten de voordelen en nadelen voor de verzilverende verkoper? Zijn vermogen slinkt in één klap van 350.000 euro (in steen en onbelast in box 1) tot 150.000 euro in box 3, jaarlijks belast met 1,2 procent. Zo eet je wel je huis op, maar het is een dure maaltijd. Onderhoud? De koper heeft er geen belang bij. Verbouwen? De koper kijkt wel uit. Je woont nog steeds in je huis, maar je bent er niet de baas. Hoe eerder je opkrast, hoe liever. Wat gebeurt er met je (ex-)huis wanneer de koper failliet gaat?

Op www.nrc.nl/hiele (via Trefwoord: overwaarde) komt de overwaardekwestie aan de orde, middels vragen en antwoorden. Ook de oplossingen in België, Frankrijk en Rusland, want dit probleem speelt overal waar de huizenprijzen sterk zijn gestegen of als regel schuldenvrij zijn.

Terug naar het paar uit het paradijs. Die willen (moeten) tot aan hun dood leven van 250.000 euro (die ze hard nodig hebben) en een huis kopen, volledig met geleend geld. Maar wie geld leent, moet ook rente betalen. Bijvoorbeeld 15.000 euro per jaar; 5 procent over 300.000 euro aan lening. De rente is amper aftrekbaar in box 1, want daarin hebben ze alleen het eigenwoningforfait (huurwaarde) als inkomen. We gaan er vanuit dat ze geen AOW ontvangen, omdat ze dat niet aangeven. De hypotheek van 300.000 euro kan voordeliger als schuld in box 3 vallen, waardoor de 1,2 procent heffing (over hun 250.000 euro) ten dele vermindert. Bent u er nog? Nou ja, even goeie vrienden, dit is toch een hypothetisch geval, want geen geldverstrekker trapt hier in.

Natuurlijk is er een passende opzet te vinden. Het paar hoeft dan geen 250.000 euro te investeren, woont levenslang en na het overlijden komt het huis vrij voor de eigenaar. Die opzet heet: huren. Ideaal. De huur kan je weliswaar nergens van aftrekken, maar dat kan ook bijna niet met de hypotheekrente. Bevalt het ergens niet of wil je terug naar het paradijs, dan huur je een ander huis.

Hoeveel speelruimte hebben zij met 250.000 euro? Dat valt tegen. Die 2,5 ton valt in box 3 en wordt daar belast tegen 1,2 procent per jaar. Tel daarbij de geldontwaarding van gemiddeld 2 procent. Deze twee percentages samen vallen ongeveer weg tegen de spaarrente, want beleggen lijkt hier niet aan de orde. Stel dat ze nog 25 jaar leven, dan kunnen ze per jaar 10.000 euro interen om van te leven. Waarom komen ze terug naar Nederland?