Stapelen van de stad spaart ruimte

In een dichtbewoond land als Nederland lijkt het zo logisch: meervoudig grondgebruik, op één plek verschillende functies combineren. In de Amsterdamse wijk Bos en Lommer zijn twee `bruggebouwen' over de A10 gebouwd.

`Meervoudig grondgebruik' heet het in jargon: het gebruik van grond voor verschillende doeleinden. Tuinen of woningen bovenop parkeergarages, bijvoorbeeld. De Arena in Amsterdam is een iets ingewikkelder voorbeeld: een stadion met een voetbalveld boven op een parkeergarage die op zijn beurt weer over een doorgaande weg heen ligt. Of neem Almere, waar het nieuwe autovrije stadshart nu, naar een ontwerp van Rem Koolhaas' bureau OMA, over een parkeergarage en busbanen heen wordt gebouwd.

Voor het dichtbebouwde Nederland, het land dat veel van zijn bewoners als vol of zelfs al te vol wordt ervaren, is meervoudig grondgebruik natuurlijk een uitkomst. Technische beperkingen zijn er niet veel, zoals blijkt uit de de bouw van twee spectaculaire nieuwe kantoren over de A1O heen, de ringweg rondom Amsterdam. Hier, in de wijk Bos en Lommer, hangen nu twee grote dozen van glas en staal in een kloeke staalconstructie over een achtbaans snelweg. De bouw van deze gebouwen, de eerste over een rijksweg in Nederland, leverde volgens de projectontwikkelaar geen enkel technisch probleem op. ,,Toen in de zomer van 2002 de A10 toch al een paar weken was afgesloten, is er in de middenberm een kolom neergezet. Maar de kantoren hadden ook zonder deze steun kunnen worden gebouwd'', zegt Sven Mathijssen van AM Vastgoed.

Ondanks de vele technische mogelijkheden, en de noodzaak zuinig met ruimte om te gaan, is meervoudig grondgebruik in Nederland – anders dan in het nog veel vollere Hongkong – nog niet algemeen verbreid. Een van de oorzaken is dat de grondprijzen in Nederland nog niet hoog genoeg zijn om duur te bouwen meervoudig grondgebruik te rechtvaardigen. Nederland gaat dan ook gewoon verder met de bouw van ruimteverkwistende bedrijventerreinen, waar de kantoren slechts enkele etages hebben en met tientallen parkeerplaatsen rondom in plaats van onder het gebouw.

Ook juridische problemen vormen een rem op meervoudig grondgebruik, stelde Jurgen van der Heijden, medewerker voor Milieurecht aan de Universiteit van Amsterdam, onlangs vast in Terra Nova, een tijdschrift dat volledig is gewijd aan het onderwerp meervoudig grondgebruik. De Nederlandse wetten bieden burgers vergaande mogelijkheden om voor hun eigen, particulier belang op te komen, schrijft hij. Zo is het bijvoorbeeld mogelijk om hoogbouw tegen te houden, als deze een wettelijk beschermd dorpsgezicht aantast. ,,De wet die dat beschermt, geeft bestuurders de plicht om te reageren'', aldus Van der Heijden. ,,Anderen hebben het recht dat te doen. Zo kan de wet hoogbouw blokkeren. Op zo'n moment gaapt een kloof tussen meervoudig ruimtegebruik en het recht.''

Maar ook de rijksoverheid zelf werpt obstakels op, zo is de ervaring van Sven Mathijssen van AM Vastgoed. Tegelijkertijd stimuleert diezelfde rijksoverheid meervoudig grondgebruik door middel van subsidies. Zo kreeg de overbouwing van de A10 een rijkssubsidie van 13 miljoen euro.

Zo moeizaam als de samenwerking met de rijksoverheid verliep, zo soepel ging het met de gemeente Amsterdam en het stadsdeel Bos en Lommer. ,,Bij het stadsdeel was eind jaren tachtig al het idee ontstaan om de kloof te dichten die de bouw van de ringweg tussen het oostelijk en westelijk deel van de wijk had veroorzaakt, te verkleinen door over de weg heen te bouwen'', vertelt Mathijssen hierover. ,,We hadden al ervaring met bouwen over snelwegen door de bouw van de kantoren over de Utrechtse Baan in Den Haag. Ons is in de jaren negentig gevraagd na te denken over hoe iets soortgelijks in Bos en Lommer zou kunnen. Uiteindelijk hebben we deze twee `bruggebouwen' ontwikkeld.''

De kantoren zijn niet alleen bijzonder omdat ze over een snelweg heen zijn gebouwd, maar ook omdat ze de eerste prestigieuze kantoren in Nederland zijn die midden in een achterstandswijk, Bos en Lommer, zijn gebouwd. De twee bruggebouwen maken deel uit van een een omvangrijk, 200 miljoen euro kostend stedelijk-vernieuwingsproject dat verder bestaat uit de bouw van een nieuw hart voor de wijk, het Bos en Lommerplein.

Ook hier speelde het meervoudig grondgebruik een rol. Het nieuwe plein, dat in de plaats is gekomen van een onduidelijke restruimte die diende als marktplein, bestaat uit een parkeergarage van twee verdiepingen waarop niet alleen een nieuw marktplein is gebouwd, maar ook 98 woningen en ruimtes voor winkels, supermarkten, een openbare bibliotheek, een buurtcentrum, een kinderdagverblijf en de ambtenaren en het bestuur van het stadsdeel.

,,Bij het stadsdeel kregen we te maken met krachtige bestuurders die precies weten wat ze willen: een vitale, levendige wijk waar ook plaats is voor de middenklasse,'', vertelt Mathijssen. ,,Maar dit was anders bij de rijksoverheid. Bouwen over een rijksweg was ook nieuw voor het rijk. Gaandeweg kregen we te maken met verschillende ministeries en overheidsdiensten die allemaal met eigen wensen en eisen kwamen. De bouw van het hele project heeft tweeëneenhalf jaar geduurd. Dat is op zichzelf niet zo lang, maar de voorbereiding duurde wel lang: voor de eerste legger werd gelegd, hadden we al een jaar of drie overleg met ministeries en diensten achter de rug. Dat had niet zo lang hoeven duren als die precies hadden geweten wat ze wilden en minder lang hadden gedaan over de formulering van hun wensen en eisen. Nu was er veel onduidelijkheid en dreigde het project op verschillende momenten stuk te lopen.''

In de eerste plaats kreeg AM Vastgoed bij de bouw van de kantoren over de A10 te maken met de Dienst der Domeinen, onderdeel van het ministerie van Financiën, die over de luchtrechten van het rijk boven rijksgronden gaat. ,,Aangezien het bouwen boven rijksgrond ook voor de Dienst der Domeinen nieuw was, was er geen tarief voor. Hierover hebben we langdurig met de Dienst der Domeinen onderhandeld.''

Vervolgens bleek AM Vastgoed ook zes procent overdrachtsbelasting te moeten betalen over de luchtrechten boven de A10. ,,Het viaduct waar de bruggebouwen overheen zijn gebouwd, wordt door de belastingdienst aangemerkt als bestaand onroerend goed. Over de waarde daarvan moesten we 6 procent overdrachtsbelasting betalen.''

Tot slot kreeg de ontwikkelaar te maken met de eisen die het ministerie van Verkeer en Rijkswaterstaat stelde aan de bouw. ,,De ambtenaren van Rijkswaterstaat wisten ook niet meteen aan welke eisen de bruggebouwen moesten voldoen. Ze kwamen met eisen over bijvoorbeeld het gevelmateriaal. Dat mag bijvoorbeeld niet spiegelen om de automobilisten niet te hinderen. Ook dook de vraag op of er wel ramen in het gebouw mochten die konden worden geopend. Uiteindelijk mocht dit niet, anders kunnen er dingen naar buiten gegooid worden.''

Als het om het bouwen over rijkswegen gaat, hecht Rijkswaterstaat boven alles belang aan de veiligheid van de weggebruikers. ,,Eigenlijk heeft Rijkswaterstaat het liefst dat er helemaal niets wordt gebouwd over de snelwegen heen'', vertelt Mathijssen. ,,Niets boven de weg is tenslotte het allerveiligst. Ten slotte eisten Verkeer en Waterstaat de garantie dat de bruggebouwen niet zouden instorten als er een vrachtwagen met LPG onder zou ontploffen. Die garantie konden we niet geven. Maar na lang getouwtrek loste de gemeente Amsterdam de kwestie op door de bestuurlijke verantwoordelijkheid voor eventuele calamiteiten met de bruggebouwen te nemen.''

Ondanks de moeizame wordingsgeschiedenis van de bruggebouwen in Bos en Lommer voorziet Mathijssen een grote toekomst voor meervoudig grondgebruik en bruggebouwen als die over de A10. Zo bestaan er plannen om verderop een groot deel van de Amsterdamse ringweg te `overkluizen' en te bebouwen om te voorkomen dat de Zuid-As, de nieuwe zaken- en woonwijk van Amsterdam, the wrong side of the tracks wordt. Of dit werkelijk gaat gebeuren, is nog steeds niet duidelijk.

Wel zouden dergelijke ondernemingen zeker gebaat zijn bij een eenduidige rol en opstelling van de rijksoverheid, vindt Mathijssen. ,,Nu ontbreekt het bij meervoudig grondgebruik aan regie bij de rijksoverheid', zegt hij. ,,Wat de overheid met de ene hand geeft, neemt ze met de andere weer af. Aan de ene kant stimuleert de rijksoverheid het meervoudig grondgebruik. Maar aan de andere kant maken de verschillende ministeries en rijksdiensten met hun wensen, eisen en belastingen het bouwen over rijkswegen heen nog duurder dan het toch al is.''