Jazeker, een onnodig dure hypotheek

Banken en verzekeraars betalen de `onafhankelijke' financiële adviseur provisie voor de hypotheken die hij verkoopt. Onderzoek wijst uit dat zijn `gratis' adviezen vaak ongunstig zijn.

De aandelenleasestorm is nog lang niet uitgeraasd of de volgende storm lijkt zich aan te dienen in de branche van financiële adviseurs en tussenpersonen. De overheid overweegt in te grijpen in de miljardenmarkt van hypotheken.

,,Hypotheekadvies van tussenpersonen heeft weinig waarde. De aanwezige beloningsstructuur herbergt perverse prikkels om consumenten niet altijd de meest geschikte hypotheekvorm en de beste hypotheekaanbieder te adviseren'', concluderen onderzoekers van het Rotterdamse adviesbureau Ecorys na een studie in opdracht van minister Zalm van Financiën.

Zalm zint nu op maatregelen, zeker gezien de ingrijpende financiële consequenties die een hypotheekkeuze voor een particulier met zich meebrengt. De markt is groot. Alleen al in de maand december van vorig jaar werden voor 7 miljard euro nieuwe hypotheekcontracten afgesloten. De Nederlandsche Bank gaf gisteren in haar jaarverslag de laatste tussenstand van de relatief hoge schuld die Nederlandse gezinshuishoudens hebben, voornamelijk als gevolg van hun woninghypotheken. De gezamenlijke schuld is inmiddels groter dan het jaarlijkse bruto binnenlands product.

Meer dan de helft van de huiseigenaren komt via een tussenpersoon aan zijn hypotheek. Bijvoorbeeld via een landelijke keten als de Hypotheekshop, Huis en Hypotheek, of de Hypotheker. De betaling van zulke tussenpersonen wordt meestal afgehandeld tussen de hypotheekverstrekker (een bank of verzekeraar) en de adviseur. Daar merkt de huizenkoper weinig van, hij ervaart zijn adviseur als gratis.

In deze constructie schuilt een belangenconflict, waarbij de adviseur te veel in het belang van zijn provisieverstrekkers kan handelen. Uit het gisteren gepubliceerde onderzoek van Financiën blijken via tussenpersonen significant meer complexe beleggingshypotheken te worden afgesloten dan huiseigenaren die zonder tussenpersoon de financiering van hun woning regelen.

Het verschil zou verklaard kunnen worden uit het feit dat een tussenpersoon beduidend meer provisie ontvangt op complexe hypotheekvormen. Een rechttoe rechtaan hypotheek levert een intermediair gemiddeld niet meer dan 0,5 tot 1 procent vergoeding op, schatten de onderzoekers. De provisie op een spaar- of beleggingshypotheek komt al snel boven de 2 procent uit.

De studie stuit op meer in het oog springende verbanden. Zo is het verschil tussen de meest gunstige hypotheek en daadwerkelijk gekozen hypotheek duidelijk groter bij consumenten die zich hebben laten adviseren door `onafhankelijke' tussenpersonen dan bij de doe-het-zelvers.

De consument heeft niet of nauwelijks zicht op de provisieagenda van zijn adviseur. Het is goed mogelijk dat een zojuist afgesloten hypotheek de geraadpleegde adviseur net in een hogere bonuscategorie duwt bij een bepaalde verzekeraar. Zalm overweegt de tussenpersonen te dwingen om hun provisieafspraken aan hun klandizie te openbaren.

Maar mag de huizenkoper zelf ook niet wat beter opletten? Ongeveer de helft van de consumenten sluit zijn hypotheek af bij de tussenpersoon die hij het eerste bezoekt. Volgens de onderzoekers is het ,,een redelijke veronderstelling'' dat een op de twee bezoeken aan een tussenpersoon tot het afsluiten van een hypotheek leidt. En 39 procent van de huizenkopers besteedt minder dan acht uur aan het inwinnen van informatie voordat hij de hypotheekakte tekent.

Het onderzoek voor het ministerie van Financiën is niet het eerste alarm over de hypotheekbranche. Bankpresident Nout Wellink uitte in 2000 al zijn zorg over de kwaliteit van hypotheekadviezen. Hij sprak toen van ,,foutieve voorlichting'' aan de huizenkopers. Onderzoeksinstituut Nyfer constateerde in hetzelfde jaar dat het inzicht in de kosten van het afsluiten van een hypotheek ,,zeer beperkt'' is. De Sociaal-Economische Raad drong in 2002 in dit verband aan op nieuwe wetgeving. En het CPB kwam vorig jaar met een onderzoek dat het optreden van de tussenpersoon opnieuw ter discussie stelde.

De Nederlandsche Bank stelde vorig jaar vast dat ruim een kwart van de hypotheekcontracten een rentelooptijd bevat die vóór het einde van 2004 tot aanpassing van het rentetarief zal leiden. Wie straks met hulp van zijn financieel adviseur een nieuw hypotheekcontract aangaat dat minder gunstig is dan nodig, kan moeilijk zeggen dat hij niet gewaarschuwd is.