Eet smakelijk

Mensen met een huis met een geringe of geen huislening met aftrekbare rente (ongeveer 722.000 huishoudens) profiteren vanaf 1 januari van de wijziging in IB 2001, die toestaat dat ze het eigenwoningforfait (was: huurwaardeforfait) deels of niet meer hoeven op te geven als belastbaar inkomen in box 1. Zo beloont de overheid huiseigenaren die hun geld in hun huis stoppen of geen rente afrekken. Daardoor bespaar je bijvoorbeeld in het 42-procentstarief elk jaar circa 1.000 euro belasting op een forfait van 2.400 euro.

Wie schuldenvrij in een huis woont, is een gelukkig mens. Een deel van je vermogen zit in stenen. Dat kan je niet zomaar verteren, waardoor het de afgelopen tien jaar flink steeg in waarde. Niet door eigen inspanningen of vernuft, maar domweg door de gestegen vraag op de huizenmarkt. Een prijs uit de loterij die je helaas alleen kan incasseren door je huis te verkopen. Dat wil niet iedereen. Dus zoeken mensen naar alternatieven om de overwaarde op te eten.

Bijvoorbeeld wel verkopen, het geld opstrijken, maar er toch in blijven wonen. Een voor de hand liggende wens. Niet alleen hier, maar ook in andere landen. Vandaar dat sommige bedrijven best de rol van koper met engelengeduld, tot de dood erop volgt, willen spelen, maar dat doen ze niet uit liefdadigheid. Het is de vraag of dit altijd een voordelige oplossing is. Daarom blijft deze hier buiten beeld.

Hoe moet je dan je overwaarde opeten? Hoe verlos je je geld uit zijn stenen cel? Die vraag stellen lezers steeds weer. Er bestaat geen kant-en-klare vluchtroute, tenzij je verkoopt en daarna een huis huurt. Wel is er een hobbelige sluiproute. Je kunt met je hoofdwoning in box 1 als onderpand (hypotheek) geld lenen tegen een relatief voordelige rente, omdat de geldverstrekker in geval van nood het huis kan verkopen. De rente ligt nu relatief laag en de concurrentie is groot, blijkt uit de vele advertenties.

De lening valt niet box 1, want die willen we schoon houden, om het eigenwoningforfait (ewf) te vermijden. Bovendien mag je de leenrente alleen aftrekken in box 1 voor de aankoop, de verbouwing of het onderhoud van een woning. Een lening van zeg 100.000 euro komt dus als schuld in box 3 en valt daar weg tegen de geleende 100.000 euro, na aftrek van een drempel van 2.700 euro (2004) per persoon. Je kan de heffingskorting van 1,2 procent (over 2.700 euro) dus niet helemaal vermijden. Hoewel het heffingsvrije vermogen in die box 19.2525 euro per persoon is. Over de geleende 100.000 euro betaal je periodiek rente. Daar ligt een van de drie hobbels op de route.

Je moet allereerst ontspannen gaan winkelen voor de laagste hypotheekrente en kosten. Bijvoorbeeld via internetsites. Bij één aanbieder betaal je geen notariskosten en taxatiekosten. Een andere biedt, voor wat het waard is, gratis bescherming bij overlijden, arbeidsongeschiktheid, onvrijwillige werkloosheid of langdurige ziekte. Of een laagste rentegarantie. Dit zijn factoren die een belangrijke rol spelen, want je verplicht je tot het aflossen van die 100.000 euro schuld, aan het eind van de looptijd, en de periodieke betaling van rente. Dat vergeet men weleens. Daarnaast wil je als kleine ondernemer zo goedkoop mogelijk lenen. Is 4,5 procent voor tien jaar vast haalbaar? Dat is 4.500 euro per jaar. Daar gaat die 1.000 euro van het vervallen ewf vanaf. Dus 3.500 euro, of 3,5 procent. Misschien kunt u zelfs goedkoper lenen bij uw ouders.

De tweede hobbel betreft de besteding van je lening. Neem je tien jaar lang 10.000 euro per jaar op om uit te geven, je eet je huis stukje bij beetje op, dan beschik je per saldo over 6.500 euro per jaar, omdat je 3.500 euro rente betaalt. Hoewel? Je ontvangt wel rente over de lening. Stel dat je die ton niet over de balk smijt, maar investeert in iets dat meer oplevert dan 3,5 procent rente. Bijvoorbeeld in je eigen zaak. Of in aandelen. Dat is beleggen met geleend geld. Oei, oei, foei. Maar: 3,5 procent is geen 14, 15 of 18 procent die de leaseboeren rekenden, en je blijft baas over de constructie.

De belegging en het beheer ervan is de derde hobbel. Je moet op den duur, over tien jaar gerekend, meer rendement halen dan 3,5 procent per jaar. Is te doen. Denk er eens over na en eet smakelijk, van uw eigen huis.

    • Adriaan Hiele