Jazeker...

De woningprijzen blijven stijgen, zo stelde makelaarsvereniging NVM vorige week. En, mooier nog, de betaalbaarheid van woningen neemt toe. Dat komt deels door de loonstijging en vooral doordat de hypotheekrente gedaald is. Maar hoe lang gaat dat nog duren? Van de loonstijging moet in 2004 niet al te veel worden verwacht. Er zijn CAO's die nog doorlopen, maar een groot deel staat al vrijwel op de afgesproken nullijn. Bovendien neemt de werkloosheid nu snel toe. Het CBS berichtte vanmorgen dat er de afgelopen zes maanden 14.000 werklozen per maand bij kwamen. Dat trekt de gemiddelde betaalbaarheid van woningen verder naar beneden.

Blijft over de renteontwikkeling. De rente die banken voor hypotheken rekenen hangt af van de zogenoemde swap-rente, een maatstaf die weergeeft hoeveel rente banken elkaar onderling rekenen voor langer lopende kredieten. De swap-rente luistert weer nauwgezet naar de rente op staatsobligaties. Die staatsobligaties maken al een tijdje een wilde periode door. In de zomer van 2003 bijvoorbeeld daalde de tienjaarsrente – het ijkpunt voor hypotheken met een looptijd van tien jaar – nog scherp tot 3,53 procent, steeg daarna in drie maanden tijd naar 4,4 procent, en kalfde vervolgens weer af tot 3,85 procent eind vorige maand. Hypotheektarieven, met een opslag natuurlijk, volgden met enige vertraging de renteontwikkeling op de obligatiemarkt.

Eind maart waren de hypotheektarieven inderdaad erg gunstig. Sindsdien is er veel veranderd. De veronderstelling dat de Amerikaanse centrale bank de kortlopende rente voor de rest van dit jaar op 1 procent zou houden wankelt. Eerst was er het Amerikaanse werkgegenheidswonder over maart, dinsdag bleek dat de detailhandelsverkopen er dubbel zo hard groeiden als verwacht. En gisteren werd bekend dat de inflatie onverwacht opliep van 1,2 procent naar 1,6 procent op jaarbasis.

Obligatiemarkten reageren slecht op toenemende economische activiteit en prijsdruk, en wereldwijd zijn de koersen dan ook flink gedaald. Op de financiële markten zijn de speculatieve posities in obligaties omvangrijk, zodat de reacties extra hevig zijn.

De tienjaarsrente, die tegenovergesteld aan de koersen beweegt, is ook in Europa omhooggeschoten.

Banken, bang om marktaandeel te verliezen, wachten tegenwoordig even af voordat ze met hun hypotheektarieven omhooggaan. Maar de omstandigheden van nu maken, als banken denken dat ze zo blijven, verhogingen van de hypotheekrente onontkoombaar. De betaalbaarheid van woningen zal de komende tijd nog flink op de proef worden gesteld.